Có nên 'xuống tiền' đầu tư vào The Matrix One giai đoạn 2 trong bối cảnh giá chung cư Hà Nội cao?

Về mặt bằng giá, chủ đầu tư The Matrix One giai đoạn 2 đang đưa ra mức giá từ 125 - 165 triệu đồng/m2, tùy hướng và tầng. Các căn hộ có diện tích từ 85 - 120 m2, tổng giá trị căn hộ dao động khoảng 10 - 20 tỷ đồng.

Dự án sở hữu lợi thế về cảnh quan khi liền kề công viên rộng 14 ha, cùng hệ thống tiện ích nội khu đã được thiết lập từ giai đoạn trước. Tuy vậy, trên thực tế, mật độ cư dân hiện tại chưa cao và không khí sinh hoạt chưa thực sự sôi động so với một số khu vực đô thị khác.

Hai phương án thanh toán, bài toán tỷ suất lợi nhuận không đơn giản

Trong vai nhà đầu tư, PV Dân Việt ghi nhận dự án The Matrix One giai đoạn 2 có chính sách tài chính linh hoạt, tạo ra các phương thức đầu tư khác nhau tùy vào khẩu vị rủi ro của khách hàng.

Phương án thứ nhất, thanh toán nhanh 95% giá trị căn hộ ngay từ đầu. Theo thông tin từ môi giới, khách hàng chọn hình thức này sẽ được chiết khấu 12%, cộng thêm 3% từ đơn vị phân phối, nâng tổng mức chiết khấu lên 15%. Thậm chí, trong một số trường hợp, môi giới cho biết khách hàng có thể thương lượng để nhận thêm 3% chiết khấu booking, tổng mức chiết khấu lên 18%.

Tuy nhiên, theo một số nhân viên môi giới, chính hình thức thanh toán một lần này lại khiến việc chuyển nhượng căn hộ về sau trở nên khó khăn hơn. Khi người đầu tư muốn bán lại, người mua thứ cấp sẽ phải thanh toán toàn bộ 95% giá trị căn hộ cùng khoản phí chênh lệch, khiến giao dịch kém linh hoạt và mất thời gian tìm đầu ra.

Phương án 2 là thanh toán theo tiến độ nhanh, chia làm 6 đợt và kéo dài đến tháng 4/2026, trong đó đợt cuối chiếm 70% giá trị hợp đồng. Hình thức này chỉ được chiết khấu khoảng 5%, đồng nghĩa với việc giá mua căn hộ cao hơn. Tuy nhiên, điểm thuận lợi là người mua chỉ cần chuẩn bị trước khoảng 30 - 50% tổng giá trị, phù hợp với nhà đầu tư có dòng tiền trung hạn.

Khi đặt lên bàn cân giữa hai phương án, bài toán lợi nhuận trở nên phức tạp hơn.

Ví dụ, một căn hộ trị giá 10 tỷ đồng, nếu thanh toán 95% và sau 6 tháng bán lại được giá cao hơn 2 - 3 tỷ, tỷ suất lợi nhuận đạt 20 - 30%. Nhưng nếu mua theo tiến độ với dòng tiền đầu vào chỉ khoảng 4 - 5 tỷ đồng, thì tỷ suất lợi nhuận trên vốn bỏ ra có thể cao hơn đáng kể, dù giá mua vào có thể tăng lên tới 12 tỷ đồng (chiết khấu thấp).

Trong bối cảnh nhiều nhà đầu tư hiện nay ưu tiên “đòn bẩy nhẹ”, hình thức thanh toán theo tiến độ được xem là có tính thanh khoản tốt hơn trên thị trường thứ cấp. Tuy nhiên, khả năng tăng giá thực tế còn phụ thuộc vào sức hấp thụ của thị trường trong vòng 12 - 18 tháng tới.

Áp lực cạnh tranh từ các khu đất nội đô

Một yếu tố không thể bỏ qua là sự trở lại của nhiều dự án đang dần hình thành trên các ô đất nội đô với quy hoạch căn hộ cao tầng đang được các chủ đầu tư lớn triển khai.

Theo thông tin Dân Việt nắm được, nhiều ô đất tại các trục đường như Nguyễn Trãi, Cầu Giấy, Tây Hồ, Giảng Võ... đang trong quá trình hoàn thiện pháp lý hoặc chuẩn bị khởi công. Đây là những vị trí có lợi thế về kết nối, tiện ích lâu đời và tâm lý ưa chuộng bất động sản nội đô của người dân Hà Nội.

Dù giá bán sơ bộ tại các khu vực này đang được kỳ vọng dao động từ 130 đến 140 triệu đồng/m2 - tương đương hoặc thấp hơn The Matrix One nhưng lại sở hữu ưu thế rõ rệt về vị trí, đặc biệt trong mắt người mua để ở hoặc đầu tư trung, dài hạn. Khi các nguồn cung nội đô này ra thị trường, The Matrix One sẽ phải cạnh tranh trực tiếp không chỉ về giá mà cả về vị trí và thương hiệu.

Bên cạnh đó, trong bối cảnh tâm lý thị trường chưa thực sự ổn định, người mua có xu hướng ưu tiên các khu vực đã quen thuộc, có hệ sinh thái sống hiện hữu và khả năng chuyển nhượng dễ dàng. Việc đổ vốn vào một dự án cao cấp tại khu vực cạnh tranh mạnh như Mỹ Đình vì thế cần chiến lược cụ thể và lâu dài.

Tỷ suất lợi nhuận và mức độ rủi ro liệu có đi cùng nhau?

Xét về lợi nhuận kỳ vọng, với mức giá dao động 125 - 165 triệu đồng/m2, The Matrix One giai đoạn 2 hướng đến nhóm nhà đầu tư có tiềm lực tài chính mạnh. Tuy nhiên, mức giá này đồng nghĩa với áp lực phải đạt được biên lợi nhuận đủ cao để bù đắp chi phí cơ hội và rủi ro thanh khoản.

Lợi nhuận từ cho thuê hiện không cao, chỉ đạt khoảng 3 - 4%/năm (thị trường hiện tại đang ghi nhận giá thuê dao động từ 25 - 40 triệu đồng/tháng), không đủ hấp dẫn với nhóm nhà đầu tư kỳ vọng dòng tiền đều.

Trong khi đó, khả năng tăng giá của căn hộ phụ thuộc vào nhiều yếu tố: Tốc độ bán hàng sơ cấp, sức hút dự án và tiến độ hoàn thiện các tiện ích lân cận. Điều này khiến việc đầu tư trở thành một bài toán chiến lược dài hơi, hơn là một cơ hội “lướt sóng” trong ngắn hạn.

×