Còn nhiều "nút thắt" cản trở phát triển nhà ở xã hội chưa được tháo gỡ

Trong báo cáo thị trường nhà ở quý 1/2025, Bộ Xây dựng cho biết: Trên địa bàn cả nước đã có 19 dự án nhà ở xã hội với quy mô 16.805 căn đã hoàn thành và cấp phép xây dựng. Trong đó, đã hoàn thành 11 dự án với quy mô 4.155 căn và 8 dự án được cấp phép, khởi công xây dựng với quy mô 12.650 căn.

Thực hiện Đề án “Đầu tư xây dựng ít nhất 01 triệu căn hộ nhà ở xã hội”, trên địa bàn cả nước đã có 657 dự án nhà ở xã hội đã được triển khai với quy mô 597.152 căn, trong đó: 103 dự án hoàn thành với quy mô 66.755 căn; 140 dự án khởi công xây dựng (hơn 124.000 căn) và 414 dự án được chấp thuận chủ đầu tư (hơn 406.000 căn).

Dù đề án đã có những tín hiệu khởi sắc nhưng theo TS. Nguyễn Văn Khôi, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA), nguyên Phó Chủ tịch UBND TP. Hà Nội cho rằng, bức tranh tổng thể về phân khúc này còn vướng loạt bất cập.

4 "điểm nghẽn" nhà ở xã hội cần khẩn trương tháo gỡ

Phát biểu tại Hội thảo về nhà ở xã hội do Tạp chí Nhà Đầu tư tổ chức mới đây, vị Chủ tịch VNREA cho biết, bất động sản chính là một trong những "thước đo" cho sự phát triển kinh tế - xã hội chính vì vậy nhà ở xã hội phải là một trụ cột chứ không thể chỉ dừng lại ở khẩu hiệu.

Một trong những nguyên nhân lớn nhất mà ông Khôi chỉ ra là các địa phương chưa lồng ghép chỉ tiêu nhà ở xã hội vào kế hoạch phát triển kinh tế - xã hội hằng năm. Cùng với đó là hàng loạt bất cập về cơ chế, chính sách chưa được tháo gỡ.

Lấy ví dụ, ông Khôi cho biết, việc quy định lợi nhuận định mức 10% trong bối cảnh áp lực về giá nguyên vật liệu đầu vào, nhân công biến động thường xuyên, vướng mắc pháp lý dự án… đang khiến nhiều nhà đầu tư e ngại.

Cùng với đó, một số địa phương cấp tỉnh chưa bố trí ngân sách để thực hiện công tác bồi thường, hỗ trợ, tạo quỹ đất sạch cho nhà đầu tư; hỗ trợ nguồn vốn đầu tư hạ tầng của dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội.

Thêm vào đó, quỹ đất cho xây dựng nhà ở xã hội hiện nay còn đặt ở vị trí xa trung tâm, hạ tầng yếu, không thuận tiện giao thông. Quỹ đất do doanh nghiệp sở hữu nếu muốn chuyển đổi mục đích để phát triển nhà ở xã hội thì chưa có hướng dẫn cụ thể về quy trình, giá trị đất… dẫn tới ách tắc trong triển khai.

Về thủ tục hành chính, lãnh đạo VNREA cho biết, các thủ tục liên quan đến nhà ở xã hội từ chủ trương đầu tư đến cấp phép xây dựng hiện còn phức tạp, thiếu đồng bộ, khiến thời gian thực hiện kéo dài, nhiều nơi mất hơn 2 năm chỉ để giải phóng mặt bằng.

Một điểm nghẽn khác khiến công tác phát triển nhà ở xã hội chậm triển khai là nguồn vốn chưa được khơi thông. Theo đó, nhiều gói tín dụng hỗ trợ chỉ mang tính ngắn hạn, chưa có tính bền vững do thiếu sự đa dạng nguồn vốn và thiếu vốn ngân sách Nhà nước. Trong khi đó, lãi suất vay thương mại cao, thời hạn vay ngắn khiến cả nhà đầu tư lẫn người mua nhà đều chùn bước.

Bơm vốn rẻ, cải cách thủ tục, dẹp “cò mồi”: Tổng lực thúc đẩy nhà ở xã hội phát triển đúng nghĩa

Để người dân nhanh chóng tiếp cận được nhà ở xã hội, đưa phân khúc này về đúng với định nghĩa vốn có của nó, ông Khôi đề xuất các địa phương cần ban hành các chính sách ưu đãi mạnh hơn để thu hút doanh nghiệp và hỗ trợ người dân tiếp cận nhà ở xã hội. Đơn cử như phối hợp ngân hàng thương mại đưa lãi suất vay cho chủ đầu tư xuống 3 - 4%/năm với dự án bán, và 2 - 3%/năm với dự án cho thuê; thời hạn vay 20 - 25 năm.

Hỗ trợ vay vốn từ Quỹ đầu tư phát triển địa phương với lãi suất 2 - 3%/năm, giảm thuế giá trị gia tăng (VAT) xuống còn 0 - 3% (hiện tại là 5%) cho doanh nghiệp đầu tư nhà ở xã hội. Người dân được vay mua nhà với lãi suất dưới 4%/năm trong thời hạn trả nợ 23 - 25 năm, đi kèm mô hình trả góp dài hạn để giảm áp lực tài chính.

Song song đó, cần bố trí ngân sách đầu tư hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội thiết yếu trong dự án để giảm giá thành nhà, giúp nhà đầu tư tiêu thụ nhanh và tái đầu tư hiệu quả.

Bên cạnh đó, cũng kiến nghị tăng cường kiểm soát hiện tượng "cò mồi", rao bán chênh lệch suất nhà ở xã hội, đấu giá bất thường… theo đúng quy định của Luật Kinh doanh bất động sản. Việc này vừa bảo vệ người mua, vừa làm lành mạnh hóa thị trường.

Ở tầm vĩ mô, đề xuất Chính phủ và Bộ Xây dựng cần có những động thái mạnh mẽ hơn nhằm tháo gỡ pháp lý, phát triển cân đối phân khúc, đẩy nhanh tiến độ xử lý dự án, đa dạng hóa nguồn vốn...

Một nội dung trọng tâm khác là cải cách thủ tục hành chính trong đầu tư xây dựng nhà ở xã hội. Lãnh đạo VNREA đề xuất rút ngắn toàn bộ quy trình xuống dưới 12 tháng, đồng thời cho phép các bước như thẩm định quy hoạch, phê duyệt đồ án… được tiến hành song song thay vì tuần tự.

×