Cư dân tòa nhà Hei Tower hơn 10 năm đòi phòng sinh hoạt cộng đồng, bị chủ đầu tư "hô biến" thành nhà hàng

Phòng sinh hoạt cộng đồng bị "hô biến” thành nhà hàng

Từ 2014, cư dân tòa nhà Hei Tower (số 1 Nguỵ Như Kon Tum) đã nhiều lần yêu cầu Chủ đầu tư là Công ty CP Đầu tư Điện lực Hà Nội (HNPIC) bàn giao lại nhà sinh hoạt cộng đồng theo đúng thiết kế… Nhưng, hơn 10 năm qua, cư dân ở đây vẫn phải sử dụng trong phòng sinh hoạt cộng đồng không đúng thiết kế được duyệt gây nhiều bất tiện, bức xúc.

Một cư dân của tòa nhà cho biết: “Phòng sinh hoạt cộng đồng là nơi tổ chức họp dân cư, sinh hoạt văn hóa, các lớp học hay hoạt động chung. Theo thiết kế, phòng này phải ở tầng 1 để mọi người dễ tiếp cận, đặc biệt là người cao tuổi. Nhưng nay, chủ đầu tư lại chuyển Phòng sinh hoạt cộng đồng lên tầng 5, gây bất tiện và làm giảm giá trị sử dụng chung mà cư dân đáng ra được hưởng”.

Đại diện Ban Quản trị toà nhà Hei Tower cho hay: "Chủ đầu tư đã "hô biến", cho thuê nơi này làm nhà sách, nhà hàng... hơn 10 năm qua. Cư dân bị đẩy lên tầng 5 để sinh hoạt, có nhiều thứ rất bất tiện và cũng không đúng với công năng của phòng sinh hoạt cộng đồng”, vị Trưởng Ban Quản trị tòa nhà cho biết.

Trước đó, từ năm 2019 khi nhận thấy việc phòng sinh hoạt cộng đồng được bàn giao không đúng theo với thiết kế, Ban quản trị cùng cư dân tòa nhà Hei Tower đã có nhiều văn bản, công văn gửi đến các cơ quan chức năng để kêu cứu và ngăn chặn hành vi thi công, sửa chữa nhà sinh hoạt cộng đồng sai mục đích của chủ đầu tư.

Đến ngày 26/5/2020, Sở Xây dựng Hà Nội đã tổ chức buổi làm việc cùng các bên liên quan và ra kết luận, trong đó yêu cầu rõ: Phòng sinh hoạt cộng đồng của cư dân Hei Tower được bố trí tại tầng 1, đúng theo bản thiết kế được duyệt. Đồng thời, yêu cầu chủ đầu tư của tòa nhà phải bàn giao quỹ bảo trì, diện tích chung và phòng sinh hoạt đúng vị trí thiết kế trước ngày 30/6/2020.

Tuy nhiên, sau 5 năm, các nội dung trong kết luận này vẫn chưa được thực hiện. Trong khi đó, khu vực tầng 1 Phòng sinh hoạt cộng đồng theo thiết kế khi đó lại cho nhà hàng Lẩu Gạch Tôm Sông thuê (vào thời điểm cuối tháng 10/2025).

Ngoài ra, các phần diện tích chung riêng của tòa nhà vẫn chưa được phân định rõ ràng, khu vực tầng thượng đang bị cho thuê làm quán cà phê, và chủ đầu tư chưa xác định được số tiền quỹ bảo trì còn lại để bàn giao cho cư dân.

Chủ đầu tư thừa nhận sai phạm, đổ lỗi cho “chủ đầu tư trước”

Ông Nguyễn Tùng Lâm, Phó Tổng Giám đốc Công ty CP Đầu tư Điện lực Hà Nội (HNPIC) khẳng định, những nội dung mà cư dân đang kiến nghị đều chính xác.

Giải đáp vấn đề về phòng sinh hoạt cộng đồng của tòa nhà bị đặt sai chỗ, "hô biến" từ vị trí ở tầng 1 lên tận tầng 5, ông Lâm cho biết: “Chúng tôi khẳng định kiến nghị của cư dân về nội dung này hoàn toàn đúng. Theo thiết kế ban đầu, phòng sinh hoạt cộng đồng ở tầng 1. Tuy nhiên, thế hệ lãnh đạo trước của chủ đầu tư đã chuyển nhượng diện tích đó cho đơn vị khác và bố trí tạm phòng sinh hoạt cộng đồng lên tầng 5".

Tuy nhiên, theo tìm hiểu của PV, việc đổi vị trí của phòng sinh hoạt này không được cư dân đồng thuận và Ban Quản trị của tòa nhà cũng đã có văn bản từ chối việc chuyển đổi này.

Nội dung này cũng được ông Lâm thừa nhận: "Trước đây, chủ đầu tư từng đề xuất Ban Quản trị cũ (khóa 1, khóa 2) chấp thuận đổi vị trí và sẽ đầu tư trang thiết bị đầy đủ cho phòng sinh hoạt cộng đồng, nhưng BQT không đồng ý. Vì vậy, đến nay phòng sinh hoạt cộng đồng vẫn chỉ là phòng tạm”.

Khi được hỏi về giá trị chuyển nhượng và thời gian chuyển nhượng của phòng sinh hoạt cộng đồng giữa chủ đầu tư với đơn vị đang thuê là bao lâu, ông Lâm trả lời: Chi tiết chính xác của hợp đồng cho thuê tôi không nhớ, vì tôi mới chỉ tiếp quản công việc từ khóa 3. Người thuê hiện kinh doanh nhà hàng dưới tầng 1. Để trả lời chính xác, tôi sẽ xem lại hồ sơ và gửi sau, vì phải tra hợp đồng mới trả lời chuẩn. Tôi chỉ nhớ là việc chuyển nhượng diễn ra ngay từ giai đoạn đầu khi tòa nhà mới xây xong, cư dân còn chưa về ở. Và từ đó đến nay, Phòng sinh hoạt cộng đồng chưa từng được sử dụng đúng chức năng.

Phóng viên hỏi thêm về những khó khăn trong việc bàn giao lại phòng sinh hoạt cộng đồng theo đúng thiết kế cho cư dân. Phía đại diện chủ đầu tư cho hay, Hợp đồng chuyển nhượng trước đây là hợp đồng dài hạn, có thể từ 30 đến 50 năm.

Muốn hủy bỏ hợp đồng phải giải quyết theo đúng quy định pháp luật: Xác định trách nhiệm cá nhân ký sai, xử lý bồi hoàn, giải quyết tranh chấp kinh tế, thậm chí có thể cư dân (mà đại diện là Ban Quản trị) phải tiến hành khởi kiện dân sự ra tòa đối với chủ đầu tư để đòi lại Phòng sinh hoạt cộng đồng (?)

Chưa bàn giao Quỹ bảo trì do hồ sơ thất lạc

Về vấn đề chủ đầu tư của tòa nhà vẫn giữ Quỹ bảo trì chưa bàn giao cho Ban quản trị tòa nhà, theo tài liệu mà PV có được, hiện tại Quỹ bảo trì còn khoảng gần 1 tỷ đồng chưa được chủ đầu tư là HNPIC trả cho Ban Quản trị.

"Lần gần nhất đại diện Ban Quản trị toà nhà và chủ đầu tư làm việc vào tháng 6/2025, nhưng giữa hai bên vẫn không thể tìm được tiếng nói chung. Nhiều cư dân ở đây đã hơn chục năm, nhưng khi trao đổi đều khẳng định đến giờ họ vẫn không biết Quỹ bảo trì của tòa nhà có bao nhiêu tiền vì không có hồ sơ, không thể hiện cụ thể”, đại diện Ban Quản trị chung cư Hei Tower bức xúc nói với PV.

Về nội dung này, trong cuộc làm việc với PV Dân Việt, ông Nguyễn Tùng Lâm, Phó Tổng Giám đốc của HNPIC thừa nhận con số gần 1 tỷ đồng hiện còn trong Quỹ bảo trì tòa nhà và chủ đầu tư vẫn chưa bàn giao cho phía Ban Quản trị tòa nhà. Về lý do, ông Lâm có đưa ra dẫn chứng về việc "hàng năm, chủ đầu tư vẫn phải đóng tiền thuế sử dụng đất cho diện tích đất xung quanh tòa nhà mà Ban Quản trị hiện đang cho thuê làm bãi giữ xe, hoặc cho thuê cửa hàng, và số tiền này nếu tính ra thì còn nhiều hơn cả số tiền trong Quỹ bảo trì mà chủ đầu tư đang nắm giữ (?)".

Tuy nhiên, trong cuộc trao đổi, PV khẳng định, việc chủ đầu tư đang giữ Quỹ bảo trì của tòa nhà mà không bàn giao lại cho Ban Quản trị trái với các quy định của pháp luật. Còn việc chủ đầu tư phải đóng tiền thuế sử dụng đất ở khu vực mà Ban Quản trị đang sử dụng cho thuê (nếu đúng) thì đó là một nội dung khác và chủ đầu tư có thể khiếu nại riêng về nội dung này.

Cũng theo tài liệu PV có được, vào thời điểm trước 2019, tòa nhà vẫn còn tới 16 căn hộ chưa có người mua (với diện tích từ 158 - 170m2/căn hộ). Tuy nhiên, cho tới nay, 16 căn này đều đã có chủ sở hữu, nhưng việc đóng Quỹ bảo trì của chủ 16 căn hộ này ra sao trong suốt những năm qua thì Ban Quản trị tòa nhà lại không hề nắm được và không được chủ đầu tư cung cấp số liệu cụ thể (?)

Trả lời vấn đề này, ông Lâm thừa nhận chính ông cũng không rõ 16 căn hộ này cụ thể là những căn nào, tổng diện tích là bao nhiêu nên không thể trả lời cụ thể cho PV là 16 căn này đã đóng Quỹ bảo trì hay chưa.

"Hồ sơ bàn giao cho Ban quản trị bị thất lạc nên hiện chúng tôi không xác định được 16 căn đó cụ thể là căn nào, nên chưa thể tính chính xác số tiền còn lại. Một thành viên Ban quản trị cũ đã ký biên bản bàn giao hồ sơ rồi chuyển đi nơi khác, nên việc rà soát rất khó khăn", ông Lâm phân trần và cho biết: Nếu xác định được cụ thể 16 căn đó, diện tích từng căn bao nhiêu mét vuông, chủ đầu tư cam kết trong vòng 5 ngày sẽ thanh toán toàn bộ phần còn lại cho Ban quản trị. Việc này đã được thống nhất trong các buổi làm việc gần đây giữa hai bên”.

Nhưng trên thực tế, PV không mấy khó khăn cũng có được tài liệu nêu rất rõ về "lai lịch" chi tiết 16 căn hộ này, đó chính là văn bản "Thống kê diện tích khu thương mại và điện tích thuộc sở hữu của chủ đầu tư" ngày 18/11/2019 do Chủ tịch HĐQT HNPIC khi đó là ông Nguyễn Trường Lâm ký, trong đó có liệt kê đầy đủ 16 căn hộ chưa bán của tòa nhà vào thời điểm đó, với diện tích và số phòng cụ thể của 16 căn hộ.

Chỉ cần dựa vào căn cứ này, chủ đầu tư hoàn toàn có thể tính ra số tiền mà chủ 16 căn hộ phải nộp cho Quỹ bảo trì. PV hết sức băn khoăn là với một văn bản mang tính phổ biến và quan trọng như vậy, tại sao chủ đầu tư lại không có những bản lưu mà lại bị thất lạc để đến nỗi không thể biết đích xác 16 căn hộ còn chưa đóng quỹ bảo trì là những căn nào như lời ông Lâm chia sẻ (?).

Thực hư vấn đề này ra sao, chúng tôi sẽ chuyển tới bạn đọc cùng những diễn biến mới nhất của vụ việc trong những bài tiếp theo.

Trao đổi với PV Dân Việt về các nội dung liên quan tới tranh chấp giữa cư dân với chủ đầu tư của tòa nhà Hei Tower, luật sư Phạm Sơn, Văn phòng Luật sư Phạm Sơn (Đoàn Luật sư TP. Hà Nội) phân tích thêm dưới góc nhìn pháp lý:

Thứ nhất, Ban quản trị của tòa nhà Hei Tower nhiều lần phát hành văn bản yêu cầu phía chủ đầu tư - HNPIC - bàn giao chứng từ thu chi quỹ bảo trì tòa Hei Tower (khu căn hộ và khu thương mại) để có cơ sở Ban quản trị và HNPIC quyết toán cũng như bàn giao phần quỹ bảo trì HNPIC đang chiếm giữ. Tuy nhiên HNPIC cung cấp chứng từ còn thiếu, không hợp lệ, không minh bạch mang tính chất đối phó để trì hoãn việc bàn giao số liệu và bàn giao quỹ bảo trì. Việc HNPIC lấy lý do không được thế hệ chủ đầu tư trước bàn giao đủ chứng từ, hồ sơ là không có cơ sở, bởi trong Hợp đồng Liên danh đã chỉ rõ HNPIC là đơn vị duy nhất “Chịu trách nhiệm thực hiện dự án xây dựng, tổ chức kinh doanh sau khi dự án hình thành“. Điều này có nghĩa HNPIC phải là pháp nhân duy nhất chịu trách nhiệm quản lý tài sản và giấy tờ kinh doanh của mình.

Thứ hai, ngày 11/8/2018, Ban quản trị tòa nhà Hei Tower phát hiện Phòng cộng đồng ở tầng 1 được xây dựng, cải tạo mà chưa được sự thông qua của Công ty quản lý vận hành tòa nhà và Ban quản trị. Việc làm này ảnh hưởng nghiêm trọng đến quyền lợi hợp pháp của các Chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư được quy định tại Điểm đ Khoản 1 Điều 10 Luật Nhà ở 2014 (Điểm đ Khoản 1 Điều 10 Luật Nhà ở 2023), Khoản 4 Điều 7 Thông tư số 02/2016/TT-BXD (Khoản 2 Điều 9 Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư ban hành kèm Thông tư số 05/2024/TT-BXD) của Bộ xây dựng và hồ sơ thiết kế đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.

Thứ ba, khu vực bố trí tạm Phòng sinh hoạt cộng đồng (trên tầng 5) chưa được phê duyệt và nghiệm thu theo tiêu chuẩn quy phạm pháp luật về phòng cháy chữa cháy hiện hành cho công năng sinh hoạt cộng đồng (theo thiết kế công năng làm văn phòng cho thuê), đe dọa tính mạng cư dân khi có nhu cầu hội họp đông người mà phát sinh sự cố cháy nổ. Điều này vi phạm nghiêm trọng Khoản 1 Điều 16 Luật PCCC 2001 và các văn bản hướng dẫn thi hành.

Nhìn tổng thể, việc chủ đầu tư chiếm dụng và sử dụng trái phép phòng sinh hoạt cộng đồng của tòa Hei Tower, cho thuê để thu lợi từ diện tích này hơn 11 năm (từ 2014 đến nay) có dấu hiệu phạm tội chiếm giữ trái phép tài sản quy định tại điều 176 Bộ Luật hình sự.

×