Đất không giấy tờ: Điều kiện để được cấp sổ đỏ?

Câu hỏi:

Bạn đọc Duy Khánh (xã Hải Xuân, Ninh Bình) có câu hỏi: Làm sổ đỏ cho đất không có giấy tờ, bắt buộc phải nộp 4 khoản phí nào?

Trả lời:

Luật sư Cao Thanh Tâm - Giám đốc Công ty luật TNHH CTT Piper Việt Nam, Đoàn luật sư Hà Nội chia sẻ về các nội dung trên cụ thể như sau:

Làm Sổ đỏ cho đất không có giấy tờ về quyền sử dụng đất thường phức tạp hơn so với trường hợp có đầy đủ giấy tờ. Người dân cần nắm rõ thông tin về thửa đất, điều kiện cấp và các khoản chi phí phải nộp để tránh rủi ro.

Điều kiện được cấp sổ đỏ cho đất không có giấy tờ

Căn cứ Điều 137 Luật Đất đai 2024, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nhưng không có giấy tờ vẫn có thể được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (Sổ đỏ) nếu đáp ứng điều kiện luật định.

Đặc biệt, theo khoản 1, 2 và 5 Điều 138 Luật này, sẽ không phải nộp tiền sử dụng đất nếu rơi vào một trong các trường hợp:

Sử dụng đất trước ngày 18/12/1980, không vi phạm pháp luật về đất đai, không thuộc trường hợp giao đất sai thẩm quyền và được UBND xã xác nhận không tranh chấp.

Sử dụng đất từ 18/12/1980 đến trước 15/10/1993, với các điều kiện tương tự.

Trường hợp đã sử dụng đất ở, đất phi nông nghiệp trước ngày 01/7/2014, không có giấy tờ, không vi phạm pháp luật, có hộ khẩu thường trú tại địa bàn có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn hoặc đặc biệt khó khăn và được UBND xã xác nhận đất không tranh chấp.

Nếu không thuộc các diện trên, người dân có thể phải nộp tiền sử dụng đất.

Các trường hợp phải nộp tiền sử dụng đất

Theo Điều 10 Nghị định 103/2024/NĐ-CP, hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có giấy tờ có thể phải nộp tiền sử dụng đất khi xin cấp Sổ đỏ trong 4 trường hợp:

Sử dụng đất từ trước ngày 18/12/1980.

Sử dụng đất từ 18/12/1980 đến trước 15/10/1993.

Sử dụng đất từ 15/10/1993 đến trước 01/7/2004 với mục đích đất ở.

Sử dụng đất từ 01/7/2004 đến trước 01/7/2014 với mục đích đất ở.

Điều kiện chung: tại thời điểm bắt đầu sử dụng đất không vi phạm pháp luật (không lấn chiếm…), không thuộc trường hợp giao đất sai thẩm quyền.

Tiền sử dụng đất là khoản chi phí lớn nhất và mức nộp phụ thuộc vào loại đất, diện tích và vị trí thửa đất cụ thể.

Các khoản chi phí khác khi làm Sổ đỏ

Ngoài tiền sử dụng đất, người dân cần lưu ý 3 khoản chi phí sau:

Lệ phí trước bạ: Tính theo công thức quy định tại Nghị định 10/2022/NĐ-CP:

Lệ phí trước bạ = (Giá 1m² đất tại Bảng giá đất x Diện tích) x 0,5%.

Giá 1m² đất do UBND cấp tỉnh ban hành tại thời điểm kê khai.

Phí thẩm định hồ sơ: Căn cứ Thông tư 85/2019/TT-BTC (sửa đổi bởi Thông tư 106/2021/TT-BTC), mức thu do HĐND cấp tỉnh quyết định tùy theo điều kiện địa phương. Một số tỉnh, thành có thể miễn phí thẩm định khi cấp Sổ đỏ lần đầu.

Lệ phí cấp Giấy chứng nhận: Theo Thông tư 85/2019/TT-BTC, khoản phí này cũng do HĐND cấp tỉnh quy định, nên có sự khác nhau giữa các địa phương. Ngoài ra, người dân có thể phải nộp thêm chi phí đo đạc, trích lục bản đồ địa chính.

Kết luận: Việc cấp Sổ đỏ cho đất không có giấy tờ đòi hỏi người dân phải nắm chắc quy định pháp luật để chuẩn bị hồ sơ, xác định các khoản chi phí hợp pháp và tránh rủi ro tài chính. Trước khi thực hiện thủ tục, nên liên hệ UBND xã, Văn phòng đăng ký đất đai hoặc tư vấn luật sư để được hướng dẫn cụ thể theo từng trường hợp.

Ba nhóm đối tượng được xét cấp sổ đỏ đối với đất không giấy tờ

Căn cứ Điều 138 Luật Đất đai 2024, có 03 nhóm đối tượng được xét cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (Sổ đỏ) đối với đất không có giấy tờ:

Nhóm 1: Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất ổn định trước ngày 18/12/1980, được UBND xã nơi có đất xác nhận là không có tranh chấp.

Nhóm 2: Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất ổn định từ 18/12/1980 đến trước 15/10/1993, được UBND xã nơi có đất xác nhận không có tranh chấp.

Nhóm 3: Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất ổn định từ 15/10/1993 đến trước 01/7/2014, được UBND xã nơi có đất xác nhận không có tranh chấp.

Như vậy, Luật Đất đai 2024 đã quy định chi tiết 03 mốc thời gian làm căn cứ xét cấp Sổ đỏ cho đất không có giấy tờ, gồm:

Trước ngày 18/12/1980

Từ 18/12/1980 đến trước 15/10/1993

Từ 15/10/1993 đến trước 01/7/2014

Thời gian cấp Sổ đỏ lần đầu là bao lâu?

Căn cứ khoản 1, Điều 22 Nghị định 101/2024/NĐ-CP, thời gian thực hiện các thủ tục đất đai được quy định như sau:

Đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất lần đầu: Không quá 20 ngày làm việc.

Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất (Sổ đỏ) lần đầu: Không quá 03 ngày làm việc kể từ khi hoàn thành việc đăng ký.

Như vậy, theo quy định mới, thời gian cấp Sổ đỏ lần đầu đã được rút ngắn đáng kể, tối đa chỉ 03 ngày làm việc, tạo thuận lợi cho người dân và giảm tình trạng kéo dài thủ tục hành chính trong lĩnh vực đất đai.

×