Câu chuyện giá trúng thầu đấu giá đất lô 3.12 Thủ Thiêm (TP.HCM) với mức giá lên tới 2,4 tỷ/m2 ngoài việc gây bất ngờ thì cũng đặt ra những tranh luận sôi nổi trong những ngày gần đây.

Góc nhìn chuyên gia Dân Việt đã có dịp trao đổi với ông Đỗ Thiên Anh Tuấn, giảng viên trường Fulbright xung quanh những vấn đề đang được dư luận rất quan tâm sau phiên đấu giá đất "đình đám" này.

Với mức giá trúng thầu đấu giá đất Thủ Thiêm 2,4 tỷ/m2 đã khiến dư luận và ngay cả giới chuyên gia trong lĩnh vực bất động sản cũng cho là không bình thường, thậm chí là giá "ảo"…. Ông đánh giá thế nào về mức giá trúng thầu này?

- Hiện nay, giá đất cao nhất trong khu vực đó rơi vào khoảng 200 – 250 triệu/m2, 2,4 tỷ đồng/m2 tức là cao gấp 10 lần so với mức giá hiện tại. Theo quan điểm của tôi, giá trúng thầu đấu giá đất Thủ Thiêm 2,4 tỷ/m2 cho lô 3.12 này là quá cao so với giá trị thị trường và so với triển vọng trong 5 năm, thậm chí là 7 năm tới. Tất nhiên, đó là giá trị chiết khấu của triển vọng, nhưng với giá trị chiết khấu đó ở thời điểm này tôi nghĩ là vẫn cao, giá đó chiếu khấu vào năm 2025 chẳng hạn, sẽ hợp lý hơn so với thời điểm 2021.

Khi chấp nhận bỏ ra 2,4 tỷ/m2 đất, nhà đầu tư họ sẽ có những tính toán, tuy nhiên những tính toán đó có phù hợp hay không là câu chuyện của doanh nghiệp.

Nếu đứng ở góc độ ý kiến cá nhân, theo ông có lý do gì để nhà đầu tư chịu chi như vậy?

- Có những ý kiến cho rằng, với mức giá "siêu đắt" như thế thì nhà đầu tư có thể làm gì với lô đất này, xây chung cư 25 tầng bán cả hàng trăm tỷ như thế thì sao bán được,... nhưng thực tế, giá trị của nó là giá trị cộng hưởng của khu phức hợp. Cũng giống như tôi mua chung cư nhưng thực tế không chỉ là trả tiền cho diện tích căn hộ tôi sở hữu mà còn cho cả hạ tầng chung, khu vui chơi giải trí,…

Quay trở lại với khu đô thị mới Thủ Thiêm, đây là khi đô thị được quy hoạch một trung tâm tài chính quốc tế, tạo ra giá trị phức hợp và điều này được phản ánh vào giá cả. Tức là, nếu 2,4 tỷ đồng/m2 nếu chỉ tính lô đất đó thì nó là ảo nhưng nhìn vào 1 giá trị lớn, tổng thể thì về một mặt nào đó có thể chấp nhận được theo quan điểm của nhà đầu tư.

Đó là nhìn về góc độ nhà đầu tư đầu tư, còn nếu nhìn về góc độ thu ngân sách hay sự hưởng lợi của chính quyền TP.HCM thì sao, thưa ông?

- Nhìn ở góc độ chính quyền TP.HCM thì phải nói rằng, TP.HCM quá thành công khi có được nguồn thu ngân sách lớn từ vụ đấu giá đất Thủ Thiêm 2,4 tỷ/m2, đặc biệt là trong bối cảnh ngân sách Thành phố đang rất cần có thêm nguồn lực phục hồi cho nền kinh tế. Nếu như theo cơ chế trước đây là giao đất hay chỉ định thì khả năng ngân sách thành phố không thu được khoản thu lớn như thế.

Ngoài ra, TP.HCM có cái hay là họ chọn đúng thời điểm để tổ chức đấu giá, nếu để lúc thị trường 'nguội lạnh' thì chắc gì đạt được mức giá cao như vậy, giai đoạn này thị trường đang "hot" đấu giá đất ngay lúc này là rất "khéo", bởi nhà đầu tư bị thiên lệch bởi sự hào hứng của thị trường và trả với mức giá cao. Phải nói là đó là sự thành công.

Một khía cạnh tích cực khác, đó là nếu chúng ta xây dựng các trung tâm như trung tâm tài chính quốc tế, thu hút được các nhà đầu tư quốc tế các tập đoàn đa quốc gia đến thuê mặt bằng, đặt trụ sở tại các lô đất trúng đấu giá này, từ đó sẽ tạo lợi ích lớn cho TP.HCM chứ không chỉ là thu một lần từ đấu giá đất. Trong trường hợp này, TP.HCM lại thành công thêm một lần nữa.

Vậy thì yếu tố không tích cực trong sự kiện trúng thầu đấu giá đất Thủ Thiêm 2,4 tỷ/m2 là gì, thưa ông?

- Việc giá trúng đấu giá đất Thủ Thiêm 2,4 tỷ/m2, sẽ làm "nóng" giá đất tại các khu vực khác trong TP.HCM theo kỳ vọng, điều này chỉ làm lợi cho giới đầu cơ, trong khi đó những người có nhu cầu nhà ở thực sự hay những người có nhu cầu sử dụng hạ tầng thực sự là những người sẽ gặp khó khăn vì phải chịu gánh nặng từ những chi phí đó.

Vấn đề đặt ra ở đây là TP.HCM phải thực hiện tái phân phối nguồn ngân sách thu về như thế nào cho phù hợp, để tránh tạo ra sự bất bình đẳng trong hệ thống phân phối của chúng ta và về lâu dài sẽ dẫn tới sự phân hóa thu nhập của xã hội, phân hóa giàu nghèo.

Ông có thể phân tích rõ hơn xung quanh ý này để bạn đọc có thể hiểu rõ hơn?

- Trước đây, chúng ta định giá đất không theo cơ sở đấu giá đất như thế này. Nhà nước thu hồi đất nhiều lắm mấy chục triệu/m2 bây giờ bán đến hàng tỷ đồng/m2 thì chênh lệch địa tô đi đâu? Cũng rất may là đi vào ngân sách chứ không phải đi vào túi của doanh nghiệp.

Nhưng theo tôi, bây giờ Nhà nước phải tái phân phối lại cho nhóm yếu thế, và trong đó nhóm có thiệt hại đầu tiên phải là nhóm trước đây có đất bị thu hồi thông qua các chính sách phúc lợi, an sinh xã hội, chẳng hạn tạo điều kiện cho con cái của những người này học hành miễn phí, chăm sóc y tế miễn phí,...

Sau đó là hỗ trợ cho các nhóm yếu thế khác, ví dụ như tái cấu trúc về nhà ở cho người dân Thành phố, chứ không phải lấy tiền thu về từ đấu giá đất đó xong, Thành phố lại đầu tư ngược trở lại Khu đô thị mới Thủ Thiêm - như vậy thì không được.

Theo tôi, trong chiến lược, định hướng, quy hoạch, kế hoạch phát triển nhà ở trên địa bàn TP.HCM, một phần trong số tiền ngân sách đó phải hỗ trợ cho những dự án nhà ở xã hội, nhà ở cho người thu nhập thấp - đó cũng chính là tái phân phối. Lâu nay các dự án nhà ở xã hội tắc tùm lum làm sao để hỗ trợ, giảm thuế phí hay trích một nguồn quỹ đưa vào quỹ phát triển nhà ở xã hội và dùng nguồn này để cho vay ưu đãi cho đối tượng thu nhập thấp để họ có thể tiếp cận được nhà ở.

Tôi cũng muốn nhấn mạnh thêm, TP.HCM cần có khu đô thị mới giống như khu phố Đông của Thượng Hải chẳng hạn. Ở đó, giới siêu giàu họ ở và giới đó sẽ làm ra "chiếc bánh" cho Thành phố. Vấn đề ở đấy cũng có thể như vậy, quy luật phát triển bao giờ cũng tạo ra sự phân hóa, người nghèo đi chỗ khác mà sống – người giàu phải sống ở chỗ đó, mặc dù chúng ta không muốn tạo ra điều đó.

Như ông nói, đều này sẽ tạo ra việc làm 'nóng' thị trường bất động sản TP.HCM, thậm chí có nhiều người còn lo ngại rằng, lợi ích của phiên đấu giá mang lại không đủ bù đắp những tổn hại lâu dài, vì sao ông vẫn cho rằng đó là thành công của TP.HCM?

- Như tôi đã nói, đấu giá đất Thủ Thiêm với giá trúng đấu giá 2,4 tỷ/m2 là thành công của TP.HCM xét trên phương diện ngân sách, nhưng điều đó không có nghĩa là cách làm tối ưu nhất. Trong bối cảnh chúng ta thiếu khuôn khổ thể chế chính sách thì đó là 'Second-Best' - tức là cái tốt nhất thứ nhì.

Thưa ông, ông có thể phân tích rõ hơn để bạn đọc được hiểu?

- Thực tế, chúng ta thiếu một hệ thống thuế gọi là thuế bất động sản, không chỉ thu tiền bán đất lần này mà với thuế bất động sản, chúng ta sẽ thu thuế hàng năm trên bất động sản đó theo giá trị thị trường và tài sản.

Tôi lấy ví dụ, tôi sở hữu 1 căn hộ 200 tỷ theo giá đó mỗi năm thu thuế bao nhiêu %, phải có hệ thống thuế đó để gia tăng nguồn thu cho ngân sách hàng năm, từ đó dùng nguồn này để tái phân phối cho các nhóm yếu thế như tôi đã đề cập ở trên. Hiện chúng ta không có thuế gọi là bất động sản nên sẽ không góp phần điều tiết lại thu nhập, bán đất một lần làm sao mà điều tiết được.

Sắp tới Quốc hội phải thúc đẩy mạnh mẽ xây dựng luật thuế đó, nếu chưa áp dụng được với toàn quốc thì cũng phải triển khai áp dụng với những trung tâm lớn.

Hai là, chúng ta cũng thiếu cơ chế tạo nguồn thu cho ngân sách như thuế cải thiện chẳng hạn.

Tức là, khi nhà nước đầu tư cơ sở hạ tầng khu A, kéo theo đó là giá đất ở đó tăng lên thì nhà nước sẽ điều tiết lợi ích tăng thêm mà những người dân hay nhà đầu tư hưởng lợi từ khu hạ tầng đó bằng cách họ sẽ phải nộp 1 phần thuế gọi là thuế cải thiện.

Hay một cái nữa đó là quyền phát triển, không phải nhà nước đấu giá đất mà đấu giá quyền phát triển một dự án. Ví dụ, muốn phát triển 1 trung tâm thương mại thì nhà đầu tư mua đất là 1 chuyện nhưng cũng phải mua 1 quyền được phát triển trung tâm thương mại đó.

Thay vì đấu giá lô đất, tôi bán quyền phát triển, ai muốn đầu tư vào Thủ Thiêm phải mua quyền phát triển, sau khi có quyền phát triển mới được tham gia mua đất giống Singapore muốn mua xe phải có biển số.

Tóm lại, chúng ta có nhiều cơ chế thì TP.HCM nói riêng và các địa phương khác nói chung sẽ có nhiều lựa chọn hơn.

Vậy còn bài học rút ra từ vụ đấu giá đất Thủ Thiêm 2,4 tỷ/m2 để các tỉnh khác rút kinh nghiệm cũng như học tập theo là gì, thưa ông?

-Thành công không chỉ đến từ cơ chế đấu giá mà còn đến được từ kinh nghiệm về việc quy hoạch hạ tầng của TP.HCM rất bài bản, chuyên nghiệp, quy hoạch chỗ này là chung cư cao tầng hay thấp tầng, chỗ này là trung tâm tài chính,… chính những cái đó tạo giá trị gia tăng cho lô đất Thủ Thiêm. Trừ khu Đông Sài Gòn, không còn nơi nào ở TP.HCM làm hạ tầng bài bản như Thủ Thiêm. Bài học cho các địa phương chính là như vậy.

Chúng ta cần tránh bán đất theo kiểu ngắn hạn, mà đây là bán đất gắn với tầm nhìn dài hạn, như vậy sẽ tạo ra nguồn thu mới nữa cho ngân sách địa phương. Như nhiều địa phương hiện nay "băm đất ra" bán, nhà đầu tư không có năng lực tham gia vào, cuối cùng những lô đất để trống, ngân sách chỉ thu được 1 lần và sau đó 10 năm, 20 năm sau vẫn để trống.

Thậm chí như trước đây, đất được cấp phát tràn lan nên người ta chỉ tìm cách nhượng lại hưởng chênh lệch. Còn trường hợp của Thủ Thiêm vừa qua, Tân Hoàng Minh bỏ ra 24.500 tỷ đồng, dù là tiền đi vay hay trong túi bỏ ra thì cũng phải chịu chi phí cơ hội, vì vậy nhà đầu tư sẽ phải nghĩ cách làm sao xây dựng dự án nhanh trong 2 năm để khai thác kinh doanh, để lâu 1 ngày thì chịu chi phí cơ hội biết bao nhiêu tiền.

Cái khó của doanh nghiệp xây dựng xong (quy định hiện nay là 2 năm và gia hạn thêm 24 tháng), liệu có bán được với giá "siêu đắt đỏ" trong khi dự án khác đang cạnh tranh bằng một mức giá thấp hơn. Đó là rủi ro trong kinh doanh, là bài toán mà doanh nghiệp phải tính toán.

Theo ông, cần lưu ý gì để có cơ chế đấu giá tài sản công nói chung, bất động sản nói riêng phát huy tối đa hiệu quả?

-Thứ nhất phải có quy hoạch tốt tầm nhìn dài hạn. Hai là, hệ thống pháp lý minh bạch hoàn chỉnh để giảm rủi ro cho nhà đầu tư, bởi nếu rủi ro giá đất sẽ không thể cao được.

Ngoài ra, công khai minh bạch, tránh chuyện quân xanh, quân đỏ trong đấu giá đất cũng là yếu tố quan trọng.

Về định giá đất, nếu giá khởi điểm định giá thấp, tiền ký quỹ thấp dễ khiến nhà đầu tư bỏ thầu. Vì vậy, giá càng sát với thị trường càng tốt chứ đừng thấp quá, nhà đầu tư bỏ thầu sẽ tốn chi phí đấu thầu lại có thể phát sinh nhiều vấn đề.

Bên cạnh đó, phải yêu cầu tư cách của người tham gia đấu giá đất. Nhà đầu tư phải có năng lực tài chính và có năng lực triển khai dự án chứ không phải có tiền là được. Nếu có tiền vẫn phải có kinh nghiệm triển khai dự án. Tức là phải "chọn mặt gửi vàng" chọn nhà phát triển dự án có năng lực kinh nghiệm và mọi quy trình công khai minh bạch, khách quan và gắn lợi ích của nhà đầu tư vào đó, cùng với cam kết của nhà đầu tư với dự án.

Xin trân trọng cảm ơn ông!