Đòn bẩy tài chính thời lãi hai con số: Cẩn trọng trước khi xuống tiền

Lãi suất vay mua nhà 3,99%: Có phải "miếng bánh ngọt"?

Sau Tết Nguyên đán, mặt bằng lãi suất cho vay mua nhà dành cho khách hàng ký mới đã có sự đảo chiều đáng kể. Nếu trước đó phổ biến quanh 6 - 8%/năm thì hiện nay, nhiều ngân hàng điều chỉnh lên 12 - 14%/năm, thậm chí áp dụng ngay từ năm đầu tiên.

Trong bối cảnh lãi suất hai con số dần trở lại, một số ngân hàng tung ra các gói vay với mức khởi điểm rất thấp, chỉ từ 3,99%/năm, tạo cảm giác chi phí vốn vẫn “dễ thở”. Tuy nhiên, đằng sau con số hấp dẫn đó là cấu trúc lãi suất ưu đãi ngắn hạn, sau đó thả nổi theo thị trường - yếu tố tiềm ẩn rủi ro lớn cho người vay.

Đơn cử, PVcomBank công bố lãi suất từ 3,99%/năm trong 3 tháng đầu, sau đó thả nổi có thể lên khoảng 12%/năm; khách hàng được vay tối đa 85% giá trị tài sản bảo đảm. Techcombank cũng đưa ra mức 3,99%/năm với kỳ cố định lãi suất lên tới 24 tháng. HSBC áp dụng 5,5%/năm trong 6 tháng đầu rồi chuyển sang trên 10%/năm; còn GPBank đưa ra 6,9%/năm trong 6 tháng đầu trước khi điều chỉnh theo thị trường.

Theo TS. Nguyễn Trí Hiếu, chuyên gia kinh tế, mức lãi 3 - 6%/năm chỉ có ý nghĩa trong ngắn hạn và dễ tạo “ảo giác chi phí thấp”.

Ông nhấn mạnh: “Người vay thường tính toán dòng tiền dựa trên giai đoạn ưu đãi, nhưng rủi ro thực sự nằm ở thời điểm lãi suất thả nổi. Khi mặt bằng chung đã lên 12 – 14%/năm, áp lực trả nợ có thể tăng vọt chỉ sau vài tháng”.

Cùng quan điểm, ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Batdongsan.com.vn khu vực miền Nam, nhận định mức lãi suất ưu đãi trong thời gian ngắn thực chất chỉ là "mồi nhử" mang tác dụng hô hào. Nếu ưu đãi vay trong thời gian ngắn sẽ không đủ sức kéo giảm áp lực tài chính trong suốt vòng đời khoản vay (trung bình 15 - 20 năm), nhất là ở bối cảnh giá nhà đang cao như hiện nay.

Thực tế cho thấy cú sốc lãi suất không phải chuyện xa vời. Cuối năm trước, nhiều khách hàng vẫn được chào vay 7 - 8%/năm. Nhưng chỉ sau một đợt điều chỉnh, mức mới đã lên 12 - 13%/năm. Ngay cả nhóm ngân hàng Big 4 cũng nâng lãi suất lên khoảng 9,6 - 14%/năm.

Anh Trần Minh Hoàng (34 tuổi, Hà Nội), dự định vay gần 8 tỷ đồng để mua căn hộ, cho biết trước Tết anh tính phương án trả nợ theo lãi suất khoảng 8%/năm. Khi quay lại làm hồ sơ, mức mới gần 13%/năm khiến chi phí mỗi tháng tăng thêm khoảng 10 triệu đồng. “Chênh lệch vài phần trăm nghe có vẻ nhỏ, nhưng với khoản vay lớn và thời hạn dài, áp lực tài chính thay đổi hoàn toàn”, anh nói.

Theo TS. Nguyễn Trí Hiếu, với khoản vay dài 20 - 25 năm, nếu lãi suất tăng thêm 3 - 5 điểm phần trăm sau giai đoạn ưu đãi, tổng chi phí lãi phải trả có thể đội lên hàng tỷ đồng.

Đây chính là rủi ro lãi suất mà người vay cần nhìn thẳng, thay vì chỉ chăm chăm vào con số 3,99%/năm ban đầu.

Lãi suất cao dễ bóp nghẹt thanh khoản địa ốc

Không chỉ người mua nhà chịu áp lực, mặt bằng lãi suất cao còn tác động trực diện đến thanh khoản thị trường bất động sản. Khi chi phí vay duy trì ở mức hai con số, nhu cầu mua để ở lẫn đầu tư đều chững lại.

Theo dữ liệu từ Batdongsan.com.vn, từ tháng 11/2025 - thời điểm lãi suất bắt đầu điều chỉnh nhu cầu tìm kiếm bất động sản giảm 17% so với quý trước. Lượng giao dịch sụt giảm, nhiều chủ đầu tư phải điều chỉnh chính sách bán hàng. Nhóm nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính bị ảnh hưởng rõ nhất khi có xu hướng trì hoãn hoặc dừng xuống tiền.

Chi phí vốn tăng cũng khiến doanh nghiệp bất động sản dè dặt hơn với kế hoạch vay mới. Với lãi suất 2 con số, biên lợi nhuận bị bào mòn đáng kể, buộc nhiều doanh nghiệp phải giãn tiến độ, thu hẹp quy mô hoặc “án binh bất động”.

Trong bối cảnh đó, các gói vay lãi suất 3,99%/năm có thể là “mồi câu” thu hút khách hàng trong ngắn hạn. Tuy nhiên, theo khuyến nghị của chuyên gia, người vay cần tính toán trên kịch bản lãi suất thả nổi ở mức cao trong phần lớn thời gian vay. Nếu dòng tiền không đủ “chịu đựng” mức lãi hai con số, quyết định xuống tiền có thể biến giấc mơ an cư thành áp lực tài chính kéo dài hàng chục năm.

×