Giá chung cư Hà Nội lên 128 triệu đồng/m2, thị trường bắt đầu phân hóa

Giá chung cư duy trì đỉnh cao, người mua ngày càng thận trọng

Bức tranh thị trường bất động sản quý 1/2026 cho thấy sự phân hóa ngày càng rõ nét giữa hai mảng sơ cấp và thứ cấp, trong đó giá căn hộ mở bán mới tiếp tục duy trì ở vùng cao, trong khi giao dịch có dấu hiệu chậm lại.

Theo báo cáo của Bộ Xây dựng, trong 3 tháng đầu năm, mặt bằng giá căn hộ mới không có dấu hiệu hạ nhiệt. Áp lực chi phí đầu vào, từ nguyên vật liệu đến tài chính, vẫn là yếu tố chính khiến giá bán bị đẩy lên.

Tại Hà Nội, giá bán căn hộ mới trung bình đạt khoảng 128 triệu đồng/m2, cao hơn mức 112 triệu đồng/m2 ghi nhận tại TP. HCM. Khoảng cách này cho thấy xu hướng tăng giá tại Thủ đô vẫn đang chiếm ưu thế so với thị trường phía Nam.

Ở phân khúc cao cấp, mức giá còn gây chú ý mạnh khi nhiều dự án tại hai đô thị lớn ghi nhận ngưỡng chào bán lên tới hàng trăm triệu đồng/m2.

Khảo sát thực tế tại Hà Nội cho thấy, nhiều dự án duy trì mức giá phổ biến từ 140 - 250 triệu đồng/m2. Cụ thể, Vinhomes Metropolis dao động từ 192 - 258 triệu đồng/m2; D’. Le Roi Soleil từ 170 - 223 triệu đồng/m2; Vinhomes Skylake ở mức 140 - 178 triệu đồng/m2; Hoàng Thành Tower khoảng 180 - 212 triệu đồng/m2.

Trong khi đó, tại TP. HCM, mặt bằng giá còn cao hơn đáng kể ở phân khúc hạng sang. Một số dự án ghi nhận mức chào bán rất cao như Grand Marina Saigon từ 440 - 557 triệu đồng/m2; The Marq từ 222 - 260 triệu đồng/m2; Vinhomes Golden River từ 223 - 360 triệu đồng/m2; Metropole Thủ Thiêm từ 330 - 448 triệu đồng/m2.

Tuy nhiên, diễn biến ở thị trường thứ cấp lại không cùng nhịp với đà tăng của nguồn cung mới. Dù giá rao bán vẫn ở mức cao, nhưng đã xuất hiện xu hướng điều chỉnh tại một số khu vực.

Từ cuối năm 2025, thị trường căn hộ chuyển nhượng tại Hà Nội bắt đầu giảm nhiệt sau giai đoạn tăng mạnh. Ở các khu vực vùng ven, một số chủ nhà chấp nhận giảm giá vài trăm triệu đồng để đẩy hàng, cải thiện thanh khoản.

Tồn kho tăng, giao dịch suy giảm

Không chỉ giá cả, lượng hàng tồn kho cũng là điểm đáng chú ý trong quý đầu năm. Số liệu từ Bộ Xây dựng cho thấy tổng tồn kho bất động sản tại các dự án vào khoảng 29.860 căn/nền.

Trong đó, tồn kho căn hộ chung cư hơn 10.496 căn; nhà ở riêng lẻ khoảng 10.474 căn, tương đương 101,0% so với quý 4/2025. Riêng đất nền ghi nhận khoảng 8.890 nền, giảm còn 73,3% so với quý trước.

Thanh khoản toàn thị trường cũng ghi nhận xu hướng đi xuống. Tổng lượng giao dịch thành công trong quý 1/2026 đạt khoảng 139.855 giao dịch, tương đương 92,4% so với quý 4/2025.

Trong cơ cấu này, phân khúc căn hộ và nhà ở riêng lẻ sụt giảm mạnh hơn với hơn 30.850 giao dịch, chỉ bằng 81,5% so với quý trước và thấp hơn cùng kỳ năm trước.

Ngược lại, đất nền đạt gần 109.000 giao dịch, bằng 96% so với quý 4 nhưng vẫn ghi nhận mức tăng so với cùng kỳ.

×