Giá vàng, bất động sản "nóng bỏng tay" giữa làn sóng tiền rẻ

Chưa bao giờ, nghịch lý giữa "tiền rẻ" và "tài sản nóng" lại hiển hiện rõ rệt như thời điểm này. Trong nỗ lực duy trì đà phục hồi kinh tế, chính sách tiền tệ nới lỏng kéo dài đã kích hoạt một dòng vốn tín dụng dồi dào.

Tuy nhiên, thay vì chảy đều vào các lĩnh vực sản xuất kinh doanh, tạo ra giá trị thặng dư bền vững, dòng vốn này đang có dấu hiệu "lệch hướng", thổi bùng cơn sốt trên các thị trường tài sản.

"Tiền rẻ" dồi dào...

Để hỗ trợ nền kinh tế, Ngân hàng Nhà nước (NHNN) đã duy trì chính sách tiền tệ nới lỏng xuyên suốt từ năm 2023 đến nay. Hàng loạt động thái giảm lãi suất điều hành đã được thực thi.

Chỉ riêng năm 2023, NHNN đã 4 lần giảm lãi suất điều hành (mức giảm 0,5 - 2%/năm) và tiếp tục neo giữ mặt bằng lãi suất điều hành ở mức thấp cho đến nay.

Kết quả là, chi phí vốn trong nền kinh tế đã giảm sâu. Dữ liệu từ NHNN cho thấy, mặt bằng lãi suất cho vay bình quân đối với các khoản vay mới và cũ còn dư nợ đã giảm mạnh 1,1%/năm trong năm 2023 và giảm thêm 1,24%/năm trong năm 2024.

Tính đến ngày 30/9/2025, lãi suất cho vay bình quân đối với các giao dịch phát sinh mới của các ngân hàng thương mại chỉ còn 6,54%/năm.

Dòng vốn rẻ này nhanh chóng được hấp thụ. Đến cuối tháng 9/2025, dư nợ tín dụng toàn hệ thống đã tăng 13,86% so với cuối năm 2024 và tăng tới 20,22% so với cùng kỳ năm 2024. Đây là mức tăng trưởng tín dụng cao nhất được ghi nhận kể từ năm 2020.

Song song đó, thanh khoản hệ thống cũng vô cùng dồi dào. Huy động vốn tăng 15,5% và tổng phương tiện thanh toán (M2) tăng 17,3% so với cuối năm 2024.

Tuy nhiên, "bữa tiệc" tín dụng dường như không được phân bổ đồng đều. Trong khi tín dụng toàn nền kinh tế tăng 13,86% (tính đến cuối tháng 9/2025), thì riêng tín dụng bất động sản đã tăng vọt gần 19%. Dư nợ tín dụng bất động sản đã đạt quy mô trên 4 triệu tỷ đồng, chiếm tới hơn 21% tổng dư nợ toàn hệ thống.

Đáng chú ý, cơ cấu của dòng vốn này cho thấy dấu hiệu đầu cơ rõ rệt. NHNN chỉ ra rằng, tăng trưởng chủ yếu đến từ cho vay kinh doanh bất động sản, trong khi tín dụng cho vay mua nhà ở phục vụ nhu cầu thực chỉ tăng nhẹ. Điều này ngầm khẳng định, dòng tiền giá rẻ đang được sử dụng để "lướt sóng" và găm giữ tài sản thay vì phục vụ nhu cầu ở thực của người dân.

Theo nhóm nghiên cứu Chứng khoán Rồng Việt, tăng trưởng tín dụng cho vay kinh doanh BĐS tăng mạnh hơn tăng trưởng tín dụng cho vay mua nhà ở. Điểm này hoàn toàn đối lập với giai đoạn 2017-2018. Tăng trưởng tín dụng cho vay kinh doanh BĐS đạt 23,7%, trong khi tín dụng cho vay mua nhà ở chỉ tăng 12,4%.
Bên cạnh đó, tín dụng cho vay kinh doanh bất động sản cũng có sự phân hoá khi tăng trưởng cho vay dành cho các dự án phát triển nhà ở ghi nhận mức tăng vượt trội so với cho vay các hình thức kinh doanh bất động sản khác 9 (tăng 29% so với đầu năm 2024, tính đến cuối tháng 5/2025).

Tại phiên họp Chính phủ thường kỳ tháng 7, Thống đốc Ngân hàng Nhà nước Nguyễn Thị Hồng thừa nhận, tốc độ tăng tín dụng vào bất động sản, chứng khoán cao hơn mức bình quân chung.

Tuy nhiên, bà phân tích, tín dụng bất động sản tăng phù hợp với định hướng tháo gỡ cho thị trường này. Bởi, khi dự án được gỡ vướng về pháp lý, nhu cầu vốn để triển khai tăng là tất yếu. Trong khi đó, vốn tín dụng rót vào lĩnh vực chứng khoán chỉ chiếm tỷ trọng 1,5% tổng dư nợ.

"Ngân hàng Nhà nước vẫn luôn theo dõi sát các chỉ số an toàn", bà Hồng khẳng định.

Cơn sốt "nóng bỏng tay" trên các thị trường tài sản như vàng, bất động sản

Các kênh đầu tư được hưởng lợi lớn nhất từ "tiền rẻ” là vàng, bất động sản và chứng khoán, đều ghi nhận mức tăng giá vượt trội so với tốc độ tăng GDP (7,85%).

Đối với thị trường bất động sản, dữ liệu nghiên cứu tại Hà Nội cho thấy, nếu năm 2022, giá chung cư bình quân là 50 triệu đồng/m2, thì nay đã tăng lên 85 - 95 triệu đồng/m2. Giá bất động sản đang tăng nhanh hơn rất nhiều so với thu nhập của người dân.

Sự mất cân đối trên thị trường nhà ở, sự đình trệ pháp lý nhiều dự án bất động sản và thay đổi chính sách giá đất trong bối cảnh nới lỏng tiền tệ đã dẫn đến sự tăng giá mạnh của giá bất động sản.

TS. Võ Trí Thành nhận định giá, giá bất động sản đã tăng vượt xa mức hợp lý, có nơi tăng hàng chục lần trong 10 năm.

Dùng một cách so sánh khác, TS. Cấn Văn Lực – Chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV dẫn chứng, một công chức Việt Nam hiện cần tới 26 năm làm việc (không chi tiêu) mới mua được một căn hộ chung cư, tăng so với mức 24 năm của giai đoạn 2023-2024. Trong khi đó, mức trung bình của thế giới chỉ là 15 năm.

Số liệu từ TS Lực cũng chỉ ra rằng, trong giai đoạn 2019 -2024, giá bất động sản trong nước tăng 59%, cao hơn Mỹ, Úc, Nhật hay Singapore,...

Song song đó, thị trường chứng khoán cũng hưởng lợi rõ rệt từ môi trường "tiền rẻ”. Chứng khoán (với đại diện là chỉ số VN-Index) tăng mạnh, phù hợp với chính sách nới lỏng tiền tệ kèm với các kỳ vọng về nâng hạng thị trường và thúc đẩy tăng trưởng.

Thống kê từ Dân Việt cho thấy, từ đầu năm đến nay, VN-Index đã tăng khoảng 36%. Riêng quý III/2025, chỉ số bứt phá ấn tượng 20,6% (tăng 285 điểm).

Nhiều phiên giao dịch chứng kiến thanh khoản 3 sàn dao động ở mức 50.000 - 70.000 tỷ đồng, thậm chí có phiên vượt mốc 80.000 tỷ đồng - cao chưa từng có.

Các quỹ mở ghi nhận lợi nhuận 9 tháng đầu năm ấn tượng. Quỹ BVFED dẫn đầu với mức tăng 36,4%, theo sau là DCDS (31,61%), BMFF (26,97%)... So với mức 6% của tiền gửi, hiệu suất đầu tư chứng khoán đang cao gấp 6 lần.

Tâm lý hưng phấn được thể hiện qua số lượng tài khoản mở mới. Chỉ riêng tháng 9/2025, có thêm 290.000 tài khoản (cao nhất 13 tháng), chủ yếu từ nhà đầu tư cá nhân. Tổng số tài khoản đã vượt 11 triệu, tương đương 11% dân số, giúp Việt Nam sớm hoàn thành mục tiêu phát triển thị trường đến năm 2030.

Trong khi đó, kênh đầu tư vàng trong “cơn say” của cả thế giới kèm với việc thiếu cung trong nước đã trở thành kênh tăng giá mạnh nhất trong năm 2025.

Tính đến ngày 23/10, giá vàng miếng SJC đã chạm ngưỡng 148,5 triệu đồng/lượng (bán ra). So với mức 84,2 triệu đồng/lượng hồi đầu năm 2025, giá vàng đã tăng phi mã 76,5% chỉ sau hơn 10 tháng.

Chênh lệch giá vàng trong nước và giá vàng thế giới bị đẩy lên mức kỷ lục, lên đến 20 triệu đồng/lượng, cho thấy sự bất ổn và yếu tố đầu cơ cực lớn.

Thử so sánh, nếu một người gửi ngân hàng 842 triệu đồng (đầu năm) với lãi suất 6%, sau gần 11 tháng thu về 48,5 triệu đồng tiền lãi.

Cùng số tiền đó, nếu mua 10 lượng vàng, người này sẽ lãi 537,1 triệu đồng (sau khi trừ chi phí lãi vay giả định). Lợi nhuận từ vàng gấp gần 10 lần so với gửi tiết kiệm.

Các nhà phân tích Chứng khoán Rồng Việt cảnh báo, việc tín dụng tăng nhanh hơn tăng trưởng kinh tế cho thấy dòng tiền đang “chạy” nhanh hơn nền kinh tế thực. Khi phần lớn vốn tín dụng tập trung vào tài sản, không đi vào năng suất hay đầu tư công nghệ, nền kinh tế có thể rơi vào chu kỳ “tiền rẻ - tài sản nóng” như từng diễn ra giai đoạn 2017 - 2018, khi tín dụng cao, giá nhà đất và chứng khoán cùng bùng nổ, rồi điều chỉnh mạnh sau đó.

×