Góp ý dự thảo Luật Đất đai: Cần có cơ quan quyết giá đất mới khi dự án chậm triển khai

Đánh giá dự thảo mới lần này, luật sư Trương Thị Hòa (Đoàn luật sư TP.HCM) cho biết nội dung đã cơ bản đầy đủ hơn nhiều so với dự thảo được đưa ra lấy ý kiến toàn dân trước đó. Tuy nhiên vẫn còn nhiều vấn đề chưa đáp ứng được cần được xem xét, chỉnh sửa. Trong đó, luật sư Hoà nhấn mạnh đến vai trò giám sát, phản biện của cơ quan Mặt trận Tổ quốc trong việc áp giá bồi thường cho dân.

"Những tranh chấp về thu hồi đất chủ yếu do giá bồi thường chưa thoả đáng. Giá bồi thường quá thấp thì dân không chấp nhận được, nhất là đất nông nghiệp. Người nông dân sống trên mảnh đất cày cấy, khi bị thu hồi thì họ còn lại gì, còn được bao nhiêu tiền để sống?", luật sư Hoà đặt vấn đề.

Nêu bất cập trong quy định chuyển quyền sử dụng đất, bà Tuyết Phương, đại diện Văn phòng Đăng ký đất đai TP.HCM quan tâm đến vấn đề góp vốn bằng quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, chính sách thu thuế góp vốn bằng quyền sử dụng đất hiện nay đang khác so với hình thức chuyển nhượng.

Mặt khác, hình thức góp vốn bằng quyền sử dụng đất là loại chuyển quyền sử dụng đất có thời hạn hoặc lâu dài, còn hình thức chuyển quyền là chuyển hẳn. Như vậy, một số trường hợp trước đây góp vốn bằng quyền sử dụng đất mà đưa vào thực tiễn xây dựng dự án nhà ở đã gây ra kẽ hở trong việc thu thuế.

Không chỉ vậy, việc góp vốn bằng quyền sử dụng đất có thời hạn khi xây dựng dự án nhà ở và bán cho khách hàng thì sau này rất khó thu thuế. Bên cạnh đó, điều kiện bán mua tài sản gắn liền với đất hiện nay gần như vướng vì chưa có quy định

Công chứng viên Trí Hoà đề xuất cần có khái niệm cụ thể thế nào đất đang tranh chấp, nhiều người chỉ cần nộp chứng nhận của toà, nhiều người nói do phường xử lý, không có một khái niệm quy định cụ thể nên khi tranh chấp xảy ra rất khó xác định.

"Người mua nhà dự án của doanh nghiệp chỉ có duy nhất 1 quyền là mua hay không mua, không hề được tham gia vào quá trình lập hợp đồng; có trường hợp doanh nghiệp sử dụng hợp đồng mẫu của Sở Công Thương khác với hợp đồng của doanh nghiệp, khi xảy ra tranh chấp không biết xử theo hướng nào", ông Hoà nêu thực tế.

So sánh dự thảo mới này với trước, đại diện Sở Xây dựng TP.HCM cho biết, Luật Đầu tư công 2019 chỉ có quy định những dự án nhóm A, dự án đặc biệt mới được tách việc bồi thường tái định cư thành dự án độc lập. Tuy nhiên theo vị này, hiện dự án nhóm B có quy mô tối thiểu 45 tỷ đồng và tối đa 2.300 tỷ đã đủ gây rất nhiều khó khăn khi triển khai nếu không được tách việc bồi thường tái định cư thành dự án độc lập.

"Nếu dự án 2.300 tỷ chỉ cần chi phí bồi thường tầm 1.000 tỷ thôi thì triển khai đã mất vài năm. Nên cần xem xét cho các đô thị lớn như TP.HCM với Hà Nội được là địa phương đặc thù tách dự án ở nhóm B này để đẩy nhanh tiến độ thực hiện", đại diện Sở Xây dựng chia sẻ.

Cũng về vấn đề bồi thường tái định cư, ông Quách Hữu Thái - Phó Chánh án Tòa án nhân dân TP.HCM - nêu hiện trạng trong quá trình giải quyết các vụ án hành chính thì vấn đề bồi thường, thu hồi đất luôn là vấn đề nóng. Thực tế rõ nhất một vài trường hợp khi phương án thu hồi đất được duyệt nhưng do yếu tố khách quan chưa triển khai.

Đến khi thực hiện giá đất của dự án đã tăng và không còn phù hợp, như TP.HCM vướng mắc trong giải ngân đầu tư công cũng vì vấn đề này. Do đó, ông Thái đề nghị trong Luật Đất đai (sửa đổi) nên có quy định thẩm quyền cơ quan được quyết định về mức giá mới trong trường hợp dự án chậm triển khai bởi lý do khách quan.

Phó trưởng đoàn chuyên trách Đoàn đại biểu Quốc hội TP.HCM Văn Thị Bạch Tuyết cho biết, tại kỳ họp Quốc hội chuyên trách vừa qua, dự thảo Luật Đất đai có sửa đổi rất nhiều, khoảng 2/3 điều khoản so với bản đưa ra lấy ý kiến toàn dân.

Theo bà Tuyết, có nhiều vấn đề trong thực tế mà các quy định pháp luật vẫn còn bất cập, trong đó nên đơn giản hoá thủ tục hành chính, tránh phiền hà cho dân.