Hơn 50% căn hộ tại 2 đại đô thị có giá trên 100 triệu đồng/m2

Báo cáo quý 3/2025 của Trung tâm Nghiên cứu Thị trường và Am hiểu Khách hàng One Mount Group cho thấy thị trường bất động sản Hà Nội và TP. HCM vẫn sôi động, bất chấp giá nhà tăng cao kỷ lục.

Tại Hà Nội, nguồn cung căn hộ chung cư mở mới đạt 8.100 căn, giảm nhẹ (9%) so với cùng kỳ năm trước nhưng vẫn cao hơn trung bình giai đoạn 2023 - 2025. Khu Đông và Tây Hà Nội tiếp tục là hai tâm điểm.

2 "đại đô thị" đua nhau tăng giá chung cư

Tại Hà Nội, thị trường tiếp tục sôi động với nguồn cung căn hộ mở mới đạt 8.100 căn.

Trong khi đó, TP. HCM sau sáp nhập chứng kiến sự bứt phá mạnh mẽ với 5.500 căn, tăng 261% so với cùng kỳ 2024, đánh dấu mức phục hồi cao nhất trong ba năm qua. Động lực đến từ việc các quy định pháp lý mới bắt đầu phát huy hiệu quả, giúp nguồn cung dần cải thiện, dù vẫn phân bố chưa đồng đều.

Về giá bán chung cư Hà Nội tiếp tục leo thang và lệch pha phân khúc rõ rệt. Mức giá trung bình được ghi nhận lên đến 85,6 triệu đồng/m2, tăng 23% so với cùng kỳ.

Cơ cấu giá cho thấy phân khúc chung cư trên 100 triệu đồng/m2 chiếm đến 53% tỷ trọng nguồn cung mới, còn lại là phân khúc 50 - 100 triệu đồng. Dự án mới giá dưới 50 triệu/m2 gần như vắng bóng.

Còn giá trung bình tại TP. HCM (cũ) ở mức 95,4 triệu đồng/m2, tăng 21% so với cùng kỳ năm trước. Tính riêng các dự án mở mới mở bán trong quý 3/2025 tại hai địa phương này, giá trung bình đã tiệm cận 108 - 131 triệu đồng/m2.

Nhìn chung trên toàn thị trường, cơ cấu giá cho thấy hơn 50% nguồn cung mới đều trên 100 triệu đồng/m2.

Ông Trần Minh Tiến, Giám đốc One Mount Group, nhận định, trong 9 tháng đầu năm, cả Hà Nội và TP. HCM đều chứng kiến giá căn hộ tăng mạnh, một số dự án trung tâm vượt mốc 100 triệu đồng/m2. Tuy nhiên, tỷ lệ hấp thụ vẫn trên 80%, phản ánh sức hút bền vững của bất động sản tại các đô thị lớn, nơi nhu cầu ở thực và đầu tư vẫn duy trì cao.

Thu nhập dưới 200 triệu đồng/năm gần như không có khả năng tiếp cận nhà ở

Mới mức giá trên, theo ông Tiến, một hộ gia đình thu nhập 200 triệu đồng - 1,3 tỷ đồng/năm cần trung bình 9 - 10 năm làm việc để sở hữu một căn hộ tiêu chuẩn 70 m2 (giá 85 - 95 triệu đồng/m2, chưa bao gồm VAT). Trong khi đó, nhóm thu nhập đại chúng (<200 triệu đồng/năm) gần như không có khả năng tiếp cận nhà ở thương mại, khi cần tới hơn 35 năm tích lũy mới đủ tài chính mua nhà.

Điều này cho thấy, khoảng cách giữa thu nhập và giá bất động sản ngày càng nới rộng, đặt ra thách thức lớn cho bài toán an cư tại các đô thị đặc biệt như Hà Nội và TP. HCM.

Dự báo về nguồn cung mới cả năm 2025 và 2026, đơn vị này nhận định rằng năm 2025, nguồn cung sơ cấp tại Hà Nội sẽ đạt khoảng 31.000 căn, cao nhất trong vòng ba năm gần đây, trong khi TP. HCM dự kiến đạt 28.000 căn.

Sang năm 2026, nguồn cung lần lượt duy trì ở mức 32.000 căn tại Hà Nội và 23.000 căn tại TP. HCM.

“Với sự phục hồi của nguồn cung, tốc độ hấp thụ cao và niềm tin dần trở lại, thị trường bất động sản Hà Nội và TP. HCM đang chuyển mình sang chu kỳ tăng trưởng mới. Tuy giá bán vẫn neo cao so với thu nhập bình quân, song xu hướng đầu tư dài hạn, phát triển hạ tầng và cải thiện pháp lý sẽ tiếp tục là động lực giúp hai thị trường này duy trì vị thế đầu tàu của bất động sản Việt Nam trong giai đoạn 2026 - 2027”, ông Trần Minh Tiến nhận định.

×