HoREA chỉ ra nguyên nhân giá căn hộ có thể bị đẩy lên hơn 100 triệu đồng/m2

Độ vênh giá đất quá lớn, HoREA đề nghị sửa cách tính để tránh đội giá căn hộ

Hiệp hội Bất động sản TP. HCM (HoREA) mới đây tiếp tục lên tiếng về những bất cập trong cách xác định nghĩa vụ tài chính về đất đai khi triển khai Luật Đất đai.

Theo Hiệp hội, nhiều địa phương đang chọn cách “lấy bảng giá đất rồi nhân hệ số” để tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất - một phương pháp tưởng đơn giản nhưng lại có thể khiến chi phí đội lên gấp nhiều lần so với kết quả của phương pháp thặng dư.

Dẫn chứng như tại khu vực Nguyễn Xiển (TP. Thủ Đức), giá trong bảng là 56,6 triệu đồng/m2. Khi nhân hệ số điều chỉnh khoảng 1,4 thì mức tính toán bị đẩy lên khoảng 80 triệu đồng/m2. Nhưng nếu áp dụng cách tính dựa trên thặng dư - phương pháp được dùng nhiều trong thẩm định dự án chung cư cao tầng thì phần giá trị đất còn lại sau khi trừ chi phí chỉ vào khoảng 35 triệu đồng/m2. Hai con số chênh nhau hơn gấp đôi, khiến bài toán đầu tư bị lệch theo hướng bất lợi cho doanh nghiệp.

Một trường hợp khác ở đường Đặng Công Bỉnh (Hóc Môn cũ) còn tạo ra độ vênh lớn hơn. Giá trong bảng giá đất là 18,5 triệu đồng/m2, hệ số điều chỉnh khoảng 2, đưa giá tính toán lên 37 triệu đồng, trong khi thặng dư chỉ 9 triệu đồng/m2. Nếu buộc phải nộp theo mức 37 triệu, chủ đầu tư buộc phải tăng mạnh giá bán căn hộ mới tránh lỗ và mức giá có thể vượt hơn 70 triệu đồng/m2.

Chi phí đất tăng quá cao khiến doanh nghiệp phải nâng giá bán căn hộ vượt xa giá trị thực.

Hiệp hội cũng dẫn ý kiến của Sở Nông nghiệp và Môi trường TP. HCM về việc xác định giá đất bằng “bảng giá đất nhân hệ số điều chỉnh giá đất” là chưa phù hợp, cần thận trọng nghiên cứu kỹ nhằm phân tích những tác động đến mọi mặt của nền kinh tế khi áp dụng.

Vì vậy, HoREA kiến nghị tách bạch hệ số điều chỉnh thành nhiều loại. Theo đề xuất, hệ số K hiện nay nên chia thành ba nhóm: K1 dùng chung hằng năm; K2 phục vụ công tác bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất; còn K3 được thiết kế riêng cho việc tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với dự án bất động sản.

Đặc biệt, hệ số K3 nên do UBND tỉnh, thành quyết định theo từng dự án hoặc từng nhóm dự án để phản ánh đúng quy mô, mức đầu tư và đặc điểm kỹ thuật.

HoREA đưa ví dụ: Nếu khu đất trên đường Nguyễn Xiển sử dụng K3 ở mức 0,4 thay vì nhân nguyên hệ số K1 là 1,4, giá đất tính toán sẽ giảm từ khoảng 80 triệu xuống còn 32 triệu đồng/m2 - một mức được cho là phản ánh sát hơn bản chất dự án cao tầng.

Hiệp hội đồng thời đề xuất thành phố ban hành các quyết định cá biệt về hệ số điều chỉnh, áp dụng theo khu vực hoặc theo nhóm dự án có đặc thù, nhằm tránh tình trạng “một công thức dùng cho tất cả” khiến chi phí đất bị đẩy lên cao và làm méo mó cấu trúc giá nhà.

×