Siết thuế chuyển nhượng bất động sản có đe dọa chững thanh khoản thị trường?

Trong dự thảo sửa đổi Luật Thuế thu nhập cá nhân, Bộ Tài chính đề xuất áp dụng thuế suất 20% đối với phần chênh lệch giữa giá chuyển nhượng bất động sản của cá nhân. Trong trường hợp người chuyển nhượng không chứng minh được giá vốn, thuế sẽ được áp trực tiếp trên tổng giá trị hợp đồng theo lộ trình: 10% nếu thời gian sở hữu dưới 2 năm, giảm còn 6% nếu giữ từ 2 - 5 năm, 4% với 5 - 10 năm và thấp nhất 2% nếu nắm giữ trên 10 năm hoặc nhận chuyển nhượng qua thừa kế.

Bộ Tài chính lý giải, cách tính theo lãi ròng sát với bản chất thu nhập thực, đồng thời khuyến khích người dân minh bạch trong kê khai giá mua - bán, góp phần tăng thu ngân sách, siết chặt tình trạng kê khai hai giá đang "lộng hành".

Đánh thuế chuyển nhượng bất động sản: Minh bạch nhưng cần lộ trình

Theo nhận định của TS. Võ Trí Thành, chuyên gia kinh tế, nếu thực thi hiệu quả chính sách mới có thể mang lại những tác động tích cực đến thị trường bất động sản. Trước hết, việc tính thuế dựa trên phần chênh lệch buộc người bán phải kê khai đầy đủ giá vốn và chi phí thực tế, từ đó giúp hệ thống dữ liệu thị trường phản ánh đúng giá trị thật.

"Đây cũng là nền tảng quan trọng để các cơ quan quản lý tiến tới xây dựng cơ sở dữ liệu định giá đất đai, nhà ở và kiểm soát thị trường thứ cấp", ông Thành nhấn mạnh

Thứ hai, thuế cao đối với những giao dịch lướt sóng sẽ làm giảm sức hấp dẫn của đầu cơ, vốn là nguyên nhân gây ra các đợt “sốt đất” ở nhiều địa phương thời gian qua. Một khi cơ hội kiếm lời trong ngắn hạn không còn dễ dàng, dòng tiền có thể sẽ chảy sang các kênh đầu tư bền vững hơn như nhà ở thực, bất động sản công nghiệp hoặc bất động sản nghỉ dưỡng có pháp lý rõ ràng.

Vị chuyên gia này nhận định, việc áp thuế theo phần lãi là hoàn toàn phù hợp với nguyên tắc đánh thuế thu nhập. Nó cũng sẽ góp phần thúc đẩy tính minh bạch, giảm bớt những giao dịch mua bán lòng vòng để đẩy giá và trục lợi.

Dù mang nhiều kỳ vọng cải cách, không ít ý kiến lo ngại rằng nếu áp dụng quá sớm và thiếu sự chuẩn bị, chính sách mới sẽ dẫn đến những tác động tiêu cực không mong muốn. Điển hình là việc tăng chi phí giao dịch bất động sản, có thể đẩy giá nhà ở lên cao trong ngắn hạn khi người bán tìm cách bù đắp phần thuế phải nộp vào giá bán. Điều này vô hình trung làm gia tăng gánh nặng cho người mua nhà, nhất là những người mua để ở.

Ông Phạm Đức Toản, Tổng giám đốc EZ Property cảnh báo: Nếu chính sách đánh thuế chưa đi kèm với cơ chế kiểm soát giá trị giao dịch minh bạch và hợp lý, thị trường có thể phản ứng bằng cách "chững lại" trong giai đoạn đầu. Các nhà đầu tư có thể tạm ngưng mua bán để nghe ngóng. Trong khi đó, người có nhu cầu thực sẽ đối mặt với giá tăng cao do người bán cộng thêm phần thuế vào giá chuyển nhượng.

Không những vậy, cơ sở dữ liệu về giá vốn và chi phí hiện chưa được cập nhật đầy đủ, nhất là với các giao dịch mua bán thứ cấp trước đây không có hóa đơn chứng từ rõ ràng. Điều này có thể dẫn đến tranh cãi, khi cơ quan thuế không xác minh được giá vốn, còn người dân lại cho rằng bị thu thuế quá mức.

Từ góc độ pháp lý, TS. Nguyễn Duy Thành, giảng viên bộ môn Luật Đất đai tại trường đại học tại Hà Nội cho rằng: “Việc xác định đúng lãi để đánh thuế đòi hỏi hệ thống thông tin đất đai, dữ liệu lịch sử giao dịch và hóa đơn chi phí phải hoàn chỉnh, đồng bộ toàn quốc. Nếu chưa đáp ứng điều kiện đó mà áp dụng ngay, có thể gây áp lực lớn cho cơ quan thuế và bức xúc trong xã hội.”

Ai chịu tác động rõ nét nhất?

Trong khi người dân có nhu cầu mua bán nhà ở để ở thực có thể bị ảnh hưởng gián tiếp qua giá cả, thì nhóm nhà đầu tư cá nhân hoạt động ở phân khúc lướt sóng sẽ là đối tượng chịu ảnh hưởng trực tiếp và rõ ràng nhất. Việc mỗi giao dịch phải đóng thuế 20% phần lãi sẽ khiến tỷ suất lợi nhuận sau thuế giảm mạnh, làm giảm tính hấp dẫn của đầu tư ngắn hạn.

Ngược lại, những người đầu tư dài hạn, nắm giữ bất động sản từ 5 - 10 năm sẽ được áp mức thuế thấp hơn. Điều này góp phần khuyến khích đầu tư ổn định, gắn bó lâu dài với tài sản.

Đối với các doanh nghiệp bất động sản, chủ yếu là bên bán trong lần chuyển nhượng đầu tiên, thuế suất không thay đổi vì vẫn tính theo luật thuế doanh nghiệp. Tuy nhiên, họ có thể gián tiếp chịu tác động nếu thị trường thứ cấp chậm lại, làm giảm khả năng thoát hàng và thanh khoản chung toàn thị trường.

Về phía Nhà nước, nếu quản lý hiệu quả, chính sách này có thể giúp tăng đáng kể nguồn thu ngân sách từ thuế bất động sản, lĩnh vực vốn đang bị thất thu lớn do kê khai giá thấp, chuyển nhượng “hai giá”.

Trước những phản ứng trái chiều, các chuyên gia đều khuyến nghị cần có lộ trình thực hiện cụ thể thay vì áp dụng ngay trên toàn quốc. Theo đó, trong 2 - 3 năm đầu, nên triển khai thí điểm tại các đô thị lớn như Hà Nội, TP. HCM, nơi có hệ thống quản lý đất đai và dữ liệu giao dịch tương đối đầy đủ. Trong thời gian này, cần hoàn thiện hệ thống đăng ký giá vốn, cấp hóa đơn điện tử cho giao dịch nhà đất, đồng thời đào tạo cán bộ thuế về phương pháp xác định chi phí hợp lý.

Sau giai đoạn thí điểm, chính sách có thể được mở rộng dần, kết hợp với các giải pháp quản lý giá chuyển nhượng và chia sẻ dữ liệu giữa ngành thuế - đất đai - ngân hàng - công chứng. Nếu được triển khai đúng lộ trình và bài bản, đây sẽ là cú hích lớn giúp thị trường bất động sản Việt Nam minh bạch hơn, bền vững hơn và công bằng hơn với mọi chủ thể tham gia.

×