Sự mất cân đối dòng tiền của Đầu tư Nam Long

Công ty CP Đầu tư Nam Long (NLG) bất ngờ thông báo hoãn kế hoạch phát hành đấu giá công khai 40 triệu cổ phiếu (chiếm 19,05% số cổ phiếu đang lưu hành) thông qua đấu giá ở mức giá khởi điểm là 26.500 đồng/cổ phiếu trong năm 2018.

Lý do được lãnh đạo của NLG chia sẻ việc đấu giá là có căn cứ khi các đơn vị tư vấn đều cho rằng phương thức này thích hợp với Nam Long, cộng thêm thị trường lúc đó khá tích cực. Tuy nhiên, diễn biến thị trường xấu đi nên công ty đã quyết định dừng đấu giá. Việc tạm dừng cũng giúp cổ phiếu không bị pha loãng quá nhiều và công ty cũng có kế hoạch khác để thay thế như việc chuyển đổi trái phiếu cho Keppel Land…

"Ôm" 3.000 tỷ tiền mặt, dòng tiền hoạt động kinh doanh và đầu tư vẫn âm

Tuy nhiên, báo cáo tài chính quý III.2018 của Đầu tư Nam Long cho thấy một nghịch lý trong cân đối dòng tiền của công ty này. Cụ thể, báo cáo lưu chuyển tiền tệ cho thấy dòng tiền tư hoạt động kinh doanh và hoạt động đầu tư đều âm nhưng lưu chuyên tiền thuần từ hoạt động đầu tư lại dương và tăng mạnh so với đầu kỳ.

Lưu chuyển tiền từ hoạt động kinh doanh âm 151,9 tỷ chủ yếu do các khoản phải thu giảm và hàng tồn kho tăng.

Bên cạnh đó, lưu chuyển tiền thuần từ hoạt động đầu tư âm 334 tỷ tại thời điểm 30.9.2018 chủ yếu do trong kỳ công ty có khoản tiền thu hồi từ cho vay là 240,9 tỷ tăng mạnh so với thời điểm đầu năm và tiền chi góp vốn vào các đơn vị khác cũng giảm, tiền cổ tức và lãi tăng.

Lưu chuyển tiền thuần từ hoạt động tài chính dương và tăng mạnh so với đầu kỳ. Tại thời điểm 30.9.2018, lưu chuyển tiền từ hoạt động tài chính của NLG là 1.212 tỷ tăng mạnh so với con số đầu kỳ là 875 tỷ chủ yếu thu từ phát hành cổ phiếu, trái phiếu chuyển đổi. Theo đó, đến cuối quý III, tổng lượng tiền và tương đương tiền là 3.003 tỷ đồng (tăng 90,7% so với cùng kỳ và tăng 40,2% so với đầu năm) nhờ tiền thu được từ hợp tác với đối tác Nhật Bản phát triển dự án Waterpoint và phát hành 660 tỷ đồng trái phiếu thường vào quý II.2018.

Tuy vậy, tổng nợ phải trả của NLG tăng 649,7 tỷ đồng ( tăng 18,1%) so với đầu kỳ chủ yếu do nợ ngắn hạn tăng do trong kỳ, công ty có tiến hành vay nợ ngắn hạn từ các bên liên quan như Nam Long, Nguyên Sơn, Nam Phan dưới hình thức vay tín chấp để phục vụ nhu cầu vốn lưu động. Đồng thời, vốn chủ sở hữu cũng tăng 777,8 tỷ (tăng 27,9%) so với đầu kỳ chủ yếu do tăng vốn cổ phần.

Đặc biệt trong kỳ, công ty  chuyển đổi 500 tỷ trái phiếu chuyển đổi thành 25,56 triệu cổ phiếu, nâng tổng số lượng cổ phiếu đang lưu hành lên 239,1 triệu (tăng 13,03%). Điều này làm thay đổi cơ cấu nợ gốc vào cuối kỳ khiến nợ gốc tại thời điểm cuối quý III tăng thêm 19,951 tỷ so với cơ cấu nợ gốc ghi nhận ban đầu.

Hàng tồn kho tăng nhẹ so với đầu kỳ với mức tăng 19%, chủ yếu do các dự án bất động sản dở dang tăng đặc biệt là dự án mới Waterpoint, dự án lớn nhất của NLG tại Long An.

Tỷ suất lợi nhuận sụt giảm

Kết quả kinh doanh 9 tháng đầu năm 2018 tăng trưởng ấn tượng nhờ số căn bàn giao cho người mua tăng và hạch toán lợi nhuận từ chuyển nhượng dự án. Cụ thể, NLG đạt doanh thu thuần 2.740 tỷ đồng (tăng 67% so với cùng kỳ) và lợi nhuận trước thuế của cổ đông công ty mẹ đạt 635 tỷ đồng (tăng 80% so với cùng kỳ). Được biết, doanh thu và lợi nhuận tăng mạnh nhờ số lượng căn bàn giao cho người mua tăng đồng thời ghi nhận lợi nhuận từ chuyển nhượng dự án. Với kết quả này, công ty đã lần lượt hoàn thành 71,1% và 73,0% kế hoạch doanh thu và lợi nhuận sau thuế của cổ đông công ty mẹ.

Tuy nhiên, tỷ suất lợi nhuận gộp của Đầu tư  Nam Long giảm từ 46,1% xuống 43,1%. Theo đó lợi nhuận gộp là 1.182 tỷ đồng (tăng 56,6% so với cùng kỳ) do đóng góp doanh thu lớn hơn từ những mảng có tỷ suất lợi nhuận gộp thấp hơn so với bán dự án, như mảng phát triển dự án (đóng góp doanh thu 65.2% so với mức 46,1% trong cùng kỳ năm ngoái) và mảng dịch vụ (đóng góp 5,2% so với mức 1,9% trong cùng kỳ năm ngoái).

Tỷ suất lợi nhuận gộp từ bán dự án giảm từ 53,1% xuống 46,8% cho lợi nhuận gộp 370 tỷ đồng (giảm 16,8% so với cùng kỳ). Có thể do năm nay công ty triển khai một số dự án mới và nguồn thu từ những dự án này những năm sau mới được hạch toán.

9 tháng đầu năm cũng ghi nhận thu nhập tài chính thuần của NLG tăng từ 42,7 tỷ đồng lên 66,0 tỷ đồng (tăng 54,6% so với cùng kỳ) nhờ (1) lãi tiền gửi tăng 182% so với cùng kỳ nhờ dư tiền mặt tăng và chi phí lãi vay giảm 16,8% so với cùng kỳ.

Công ty CP Đầu tư Nam Long (NLG) được biết đến là doanh nghiệp tiên phong trong phát triển nhà ở bình dân tại Việt Nam với trọng tâm là TP HCM và vùng lân cận.  

Lãnh đạo Đầu tư Nam Long cho biết kế hoạch 3 năm 2019-2021, công ty đặt mục tiêu tăng trưởng lợi nhuận 20-30%/năm, tương đương 850-900 tỷ đồng cho năm 2019 và hơn 1.100 tỷ cho năm 2020; quản lý để tỷ lệ nợ trên vốn dưới 50%. Kế hoạch lợi nhuận trên căn cứ trên việc Nam Long sẽ tiếp tục phát triển 3 dòng sản phẩm chính bao gồm Ehome 4.000 sản phẩm, Flora 11.000 sản phẩm và Valora 4.800 sản phẩm. Ngoài ra, công ty cũng có kế hoạch phát triển mạnh quỹ đất thêm 250ha và tìm kiếm quỹ đất phù hợp ở ngoài vùng TP.HCM như Đồng Nai, Hải Phòng, Cần Thơ. Hiện Nam Long đang có quỹ đất lớn 600ha.