Sửa Luật Đất đai 2024: Thực tiễn vênh luật, thị trường lúng túng (Bài 1)

Luật Đất đai 2024: Kỳ vọng “vênh” với thực tế

Luật Đất đai 2024 có hiệu lực từ ngày 1/8/2024, từng được kỳ vọng là bước ngoặt tháo gỡ điểm nghẽn lịch sử trong quản lý, sử dụng đất. Thế nhưng, chỉ sau hơn 1 năm, những bất cập đã dần bộc lộ. Tại Hội nghị đánh giá 3 năm triển khai Nghị quyết 18 và 1 năm thi hành luật, Thủ tướng Phạm Minh Chính thông báo chủ trương sửa đổi, thay vì chờ đến chu kỳ 5 - 10 năm như trước.

Theo Thủ tướng, chính sách pháp luật đất đai còn nhiều điểm chưa phù hợp với thực tiễn phát triển đất nước và chủ trương tổ chức chính quyền địa phương 2 cấp. Thực tế triển khai cho thấy, sự thiếu đồng bộ giữa Luật Đất đai và các luật liên quan như Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Đầu tư… đang khiến nhiều dự án dang dở tiếp tục nằm trên giấy.

Ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch doanh nghiệp bất động sản GP.Invest cho biết, một trong những nguyên nhân lớn nhất khiến hàng loạt dự án bất động sản bị đình trệ nhiều năm chính là tình trạng bồi thường dở dang.

Luật hiện hành chưa có cơ chế xử lý khi chủ đầu tư không đạt thỏa thuận phần diện tích đất còn lại, dẫn đến dự án “treo”, gây lãng phí nguồn lực và làm chậm tiến độ đầu tư.

Theo ông Hiệp, cộng đồng doanh nghiệp đặc biệt quan tâm đến nhóm vấn đề then chốt là cơ chế thu hồi đất, giải phóng mặt bằng và cách xác định giá đất.

Doanh nghiệp mòn mỏi chờ gỡ "nút thắt" giải phóng mặt bằng và giá đất

Ở góc độ thu hồi đất, trước đây Luật Đất đai 2024 chỉ quy định 32 trường hợp Nhà nước được thu hồi, chủ yếu phục vụ quốc phòng - an ninh. Nhưng dự thảo sửa đổi đã bổ sung thêm nhiều loại hình quan trọng như dự án tại vị trí đặc quyền, khu đô thị hỗn hợp, khu thương mại tự do. Đặc biệt, quy định mới cho phép Nhà nước đứng ra thu hồi phần còn lại nếu dự án đã giải phóng 75% diện tích.

Theo ông Hiệp, điều này sẽ giúp doanh nghiệp yên tâm triển khai, tránh tình trạng ách tắc vì một vài hộ dân. Tuy nhiên, thủ tục giải phóng mặt bằng hiện nay vẫn quá rườm rà.

Ông dẫn chứng một dự án tại Phú Thọ: “Từ lúc có quyết định chủ trương đến nay đã 14 năm vẫn chưa xong giải phóng mặt bằng. Quy trình yêu cầu thông báo, niêm yết, kiểm đếm, cưỡng chế... lặp đi lặp lại, mỗi khâu kéo dài nửa năm đến một năm. Vốn bị chôn hàng chục năm, doanh nghiệp không chịu nổi.”

Vấn đề thứ hai, theo ông Hiệp, còn nan giải hơn chính là cơ chế giá đất. Ông nêu ví dụ từ một dự án ở Hà Nội: Lần giao đất đầu tiên, doanh nghiệp phải nộp tiền trong vòng 30 ngày. Nhưng chỉ sang quyết định thứ hai, giá đất đã tăng thêm 20%. Đến quyết định thứ ba, giá tiếp tục đội thêm 20%.

“Mỗi lần giao đất, giá lại nhảy vọt, khiến chi phí tăng phi lý. Đây chính là bất cập lớn nhất,” ông nhấn mạnh.

Việc bỏ cơ chế “giá đất cụ thể” và thay bằng bảng giá đất hằng năm, điều chỉnh bằng hệ số, theo ông Hiệp, là bước tiến quan trọng. Nhưng để khả thi, cần có tiêu chí minh bạch. Ông Hiệp kể, GP.Invest từng phải chịu hệ số giá đất gấp 2,8 lần so với bảng giá công bố, dẫn tới gánh nặng phi lý.

Doanh nghiệp “kiệt quệ” vì giá đất tăng gấp đôi, gấp ba chỉ sau vài năm

Đồng quan điểm, ông Phạm Đức Toản, Tổng giám đốc EZ Property, cho rằng thu hồi đất và xác định giá đất đang là “cơn ác mộng” của doanh nghiệp.

Theo ông Toản, áp lực lớn nhất đến từ sự chênh lệch giữa giá bồi thường cho người dân và giá tính nghĩa vụ tài chính với Nhà nước. “Trước đây, doanh nghiệp có thể dự báo được chi phí, nhưng hiện nay mức giá thay đổi nhiều khiến kế hoạch tài chính phải điều chỉnh liên tục,” ông nói.

Giai đoạn 2018 - 2019, giá đất tại một số dự án chỉ khoảng 21 - 22 triệu đồng/m2, nhưng nay đã bị tính tới 49 - 50 triệu đồng/m2. Một số dự án ở Hưng Yên, sau khi đã nộp tiền sử dụng đất, vẫn bị yêu cầu “tính lại” và truy thu thêm 100 - 200 tỷ đồng. Chính sự thiếu nhất quán và ổn định này đã đẩy nhiều doanh nghiệp vào cảnh kiệt quệ, thậm chí “chết trên dự án đang triển khai”.

Để gỡ vướng, CEO EZ Property đề xuất Nhà nước cần sớm ban hành bảng giá đất thống nhất, áp dụng chung cho cả người dân lẫn doanh nghiệp, thay vì để doanh nghiệp tự thương lượng với dân rồi tiếp tục gánh thêm nghĩa vụ tài chính. “Nếu 5 - 10% hộ dân không đồng ý thì cả dự án ách tắc. Tại sao không có cơ chế minh bạch để cả người dân và doanh nghiệp đều yên tâm, thay vì biến doanh nghiệp thành con tin của những biến động bất ngờ?”, ông Toản đặt vấn đề.

Ông cũng ủng hộ cơ chế công bố bảng giá đất theo khu vực, mục đích sử dụng, kết hợp với hệ số điều chỉnh lợi thế vị trí. Như vậy, doanh nghiệp có thể tiên liệu chi phí, người dân cũng được bảo đảm quyền lợi rõ ràng.

Đặc biệt, ông Toản cho rằng, tình trạng “tính rồi lại tính lại” giá đất, gây mất niềm tin và làm môi trường đầu tư rủi ro hơn bao giờ hết. “Quan điểm là Luật cần đứng về phía doanh nghiệp, xuất phát từ thực tế. Nếu chỉ có văn bản mà thực thi vướng chồng chéo thì nút thắt vẫn mãi là nút thắt,” ông Toản nhấn mạnh.

Theo góc nhìn chuyên gia, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA cho rằng: việc Chính phủ cho rằng sửa Luật Đất đai 2025 chỉ sau một năm áp dụng là tín hiệu tích cực, thể hiện tinh thần cầu thị, dám thay đổi. Tuy nhiên, thách thức phía trước không nhỏ: Làm sao để luật mới vừa đồng bộ, vừa khả thi, vừa tạo niềm tin cho người dân và doanh nghiệp.

Nếu chậm sửa đổi, thị trường bất động sản sẽ tiếp tục trì trệ, dự án “đắp chiếu” kéo dài, khiếu kiện đất đai gia tăng và dòng vốn đầu tư, đặc biệt là FDI sẽ bị chững lại. Nhưng nếu làm quyết liệt, như kỳ vọng của cộng đồng doanh nghiệp, đây sẽ là một “cuộc cách mạng thể chế” đúng nghĩa, tháo gỡ điểm nghẽn lịch sử cho thị trường bất động sản và nền kinh tế Việt Nam.

×