Thị trường bất động sản TP.HCM vẫn theo mô hình kim tự tháp ngược, HoREA đề xuất gỡ khó

Thị trường bất động sản TP.HCM đối diện loạt khó khăn

Tại báo cáo thị trường bất động sản TP.HCM 6 tháng đầu năm 2025 (trước khi hợp nhất), Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cho biết thị trường vẫn còn nhiều khó khăn.

Cụ thể, thị trường nhà ở TP.HCM năm 2024 vẫn tiếp tục tình trạng thiếu nguồn cung dự án nhà ở dẫn đến thiếu nguồn cung sản phẩm nhà ở. Đáng đáng ngại là kể từ năm 2021 đến nay, trong các dự án nhà ở mới không còn loại nhà ở thương mại giá vừa túi tiền có giá bán dưới 30 triệu đồng/m2 và rất thiếu nhà ở xã hội.

Kể từ năm 2024 và 6 tháng đầu năm 2025, tất cả các dự án nhà ở đưa ra huy động vốn trên thị trường chỉ còn loại nhà ở cao cấp, không còn loại nhà ở thương mại giá vừa túi tiền và cũng không còn nhà ở trung cấp. Điều này dẫn đến thị trường nhà ở TP.HCM phát triển không cân bằng, không bền vững như mô hình “kim tự tháp” bị “lộn ngược đầu”.

Ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch HoREA cho biết hiện nay, kết quả phát triển nhà ở xã hội đạt rất thấp, chỉ có 205.000m2 sàn xây dựng nhà ở, tương đương 4.100 căn hộ (bình quân căn hộ có diện tích 50 m2), chỉ mới đạt khoảng 11,7% kế hoạch phát triển 35.000 căn hộ nhà ở xã hội giai đoạn 2021-2025.

Một vấn đề đáng chú ý là giá nhà tăng liên tục trong các năm qua, cho đến nay vẫn “neo” ở mức giá rất cao. Trong đó, giá căn hộ cao cấp năm 2024 lên đến 90 triệu đồng/m2, bình quân khoảng 9,7 tỷ đồng/căn (đây là giá sơ cấp khi phê duyệt dự án, chưa phải là giá bán ra), vượt quá khả năng tài chính của số đông người có thu nhập trung bình, người có thu nhập thấp đô thị. Trong 6 tháng đầu năm, giá nhà tại TP.HCM vẫn có xu hướng tăng nhanh.

Khó khăn nữa, giai đoạn 2015-2023, Sở Xây dựng TP.HCM thống kê có 86 dự án bất động sản, nhà ở thương mại bị ngừng triển khai hoặc chưa triển khai thực hiện, chiếm 62,3% trong tổng số 138 dự án nhà ở, với quy mô sử dụng đất lên đến 964ha và 54.051 căn hộ.

Khó khăn tiếp theo, thị trường trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ dược giãn, hoãn thanh toán trong 2 năm qua theo Nghị định 08/2023/NĐ-CP, nên từ khoảng tháng 8/2025 trở đi, khối lượng trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ đáo hạn có giá trị lên đến khoảng 180.000 tỷ đồng (riêng quý 3/2025, trái phiếu đáo hạn là 68.000 tỷ đồng), là áp lực mà các doanh nghiệp phát hành phải rất nỗ lực giải quyết để thực hiện nghĩa vụ đối với các nhà đầu tư trái phiếu.

“Do “độ trễ” của cơ chế, chính sách, pháp luật và do “độ trễ” của quy trình triển khai, thực hiện dự án bất động sản đều cần phải có thời gian để đi vào cuộc sống nên có thể nhận định từ nửa cuối năm 2026 là thời điểm thị trường bất động sản sẽ vươn dậy mạnh hơn”, ông Lê Hoàng Châu cho hay

Loạt kiến nghị giúp thị trường bất động sản TP.HCM phát triển bền vững

Vì vậy, Hiệp hội đã đề xuất loạt kiến nghị với UBND TP.HCM để tháo gỡ các khó khăn, vướng mắc cho thị trường.

Cụ thể, HoREA đề nghị UBND thành phố chỉ đạo Sở Nông nghiệp và Môi trường chủ trì, phối hợp với các sở, ngành khẩn trương rà soát, trình Thường trực UBND thành phố, HĐND thành phố xem xét thông qua danh mục 371 khu đất trên địa bàn TP.HM (trước khi hợp nhất) đăng ký thực hiện dự án thí điểm theo Nghị quyết số 171/2024/QH15 của Quốc hội.

Hơn 2.000ha bao gồm 121 dự án đang có quyền sử dụng đất, 73 dự án đang có quyền sử dụng đất dự kiến nhận quyền sử dụng đất, 159 dự án dự kiến nhận quyền sử dụng đất, 14 dự án diện di dời và 4 dự án diện ô nhiễm, không phù hợp quy hoạch và 245 khu đất trên địa bàn tỉnh Bình Dương (trước khi hợp nhất) đăng ký thực hiện dự án thí điểm với tổng diện tích 1.592ha, mới đạt gần 50% tổng diện tích đất ở giai đoạn 2021-2030. Mục đích để tăng nguồn cung dự án nhà ở, tăng nguồn cung nhà ở cho thị trường, góp phần điều chỉnh cơ cấu sản phẩm nhà ở và kéo giảm giá nhà.

Thứ hai, Hiệp hội đề nghị UBND thành phố chỉ đạo Sở Xây dựng chủ trì, phối hợp với các Sở, ngành khẩn trương rà soát khoảng 220 dự án vướng mắc pháp lý trên địa bàn TP.HCM (trước khi hợp nhất) theo kết luận tại buổi làm việc của Phó Thủ tướng Thường trực Chính phủ Nguyễn Hòa Bình với UBND thành phố vào tháng 11/2024.

Tiếp đó, HoREA đề nghị UBND thành phố chỉ đạo Sở Xây dựng chủ trì, phối hợp với các sở, ngành khẩn trương rà soát, đề xuất hướng xử lý, giải quyết đối với 68 dự án nhà ở thương mại trên địa bàn thành phố (trước khi hợp nhất) đã bị dừng triển khai hoặc chưa triển khai thực hiện, theo Báo cáo với Đoàn giám sát của Quốc hội về thị trường bất động sản và nhà ở xã hội giai đoạn 2015-2023 vào tháng 11/2024.

Đề xuất thứ 4, Hiệp hội đề nghị UBND thành phố chỉ đạo các sở, ngành khẩn trương rà soát để tháo gỡ vướng mắc cho 4 dự án bất động sản, nhà ở thương mại trên địa bàn TP.HCM (trước khi hợp nhất) theo Nghị quyết 170/2024/QH15.

Thứ 5, Hiệp hội đề nghị UBND thành phố chỉ đạo Sở Tài chính chủ trì, phối hợp với các sở, ngành rà soát lại tỷ lệ % tính đơn giá thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm hiện nay đang áp dụng trong khoảng từ 0,25% đến 1,5% giá đất của bảng giá đất ban hành theo Quyết định 79/2024/QĐ-UBND áp dụng trên địa bàn theo hướng giảm. HoREA đề xuất nên quy định tỷ lệ từ 0,25% đến 0,75% giá đất của bảng giá đất ban hành theo Quyết định 79/2024/QĐ-UBND, áp dụng cho những năm đầu thực hiện Luật Đất đai 2024 thì hợp tình hợp lý hơn và sau một thời gian có thể điều chỉnh lại mức thu.

Thứ 6, Hiệp hội đề nghị thành phố chỉ đạo Sở Tài chính chủ trì, phối hợp với các sở, ngành khẩn trương xác định nghĩa vụ tài chính bổ sung (nếu có) của một số dự án nhà ở thương mại để các chủ đầu tư thực hiện nghĩa vụ tài chính bổ sung.

Hiệp hội đã đề nghị cấp có thẩm quyền xem xét cho phép áp dụng phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất để tính tiền sử dụng đất các dự án nhà ở thương mại.

Đề xuất thứ 7, Hiệp hội đề nghị thành phố chỉ đạo Sở Xây dựng chủ trì, phối hợp với các sở, ngành khẩn trương rà soát khoảng 10 dự án khu dân cư nhà ở thương mại thực hiện theo cơ chế chủ đầu tư chính (cấp 1) - các chủ đầu tư thành phần (cấp 2).

Giải pháp thứ 8, để thực hiện mục tiêu phát triển 100.000 căn hộ nhà ở xã hội trên địa bàn thành phố giai đoạn 2021-2030, Hiệp hội đề nghị UBND thành phố chỉ đạo các sở, ngành và UBND cấp xã tập trung tháo gỡ vướng mắc, khó khăn trong thực hiện quy trình, thủ tục đối với dự án nhà ở xã hội theo các cơ chế, chính sách quy định tại Nghị quyết số 201/2025/QH15 và Nghị định số 192/2025/NĐ-CP.

×