TS, KTS Đào Ngọc Nghiêm: Đề án phát triển 1 triệu căn nhà ở xã hội cần ưu tiên nhà cho thuê

Tăng tỷ trọng nhà ở cho thuê

Góp ý vào Hội thảo "1 triệu căn nhà ở xã hội: Giải pháp nâng cao khả năng thụ hưởng cho người thu nhập thấp" do báo Nông thôn Ngày nay/ Dân Việt tổ chức ngày 28/6, TS Đào Ngọc Nghiêm, Phó Chủ tịch Hội Quy hoạch và Phát triển đô thị Việt Nam, nguyên Giám đốc Sở Quy hoạch Kiến trúc Hà Nội đề nghị ưu đãi và tăng tỷ trọng cho thuê nhà ở xã hội để đề án phát triển 1 triệu căn nhà ở xã hội.

Theo TS Đào Ngọc Nghiêm, chủ trương phát triển Nhà ở xã hội đã được Đảng, Nhà nước và Chính phủ quan tâm từ ngay sau Cách mạng tháng Tám, trong các Hiến pháp 1946, 1959, 1980, 1992 cũng có các quy định về nhà ở, về nơi cư trú của công dân.

Ông Nghiêm cho rằng, tại Hiến pháp 2013, Khoản 1, Điều 22 đã quy định "Công dân có quyền có nơi ở hợp pháp". Điều 43 quy định "mọi người có quyền được sống trong môi trường trong lành và có nghĩa vụ bảo vệ môi trường". Điều 59 quy định "Nhà nước tạo bình đẳng về cơ hội để công dân thụ hưởng phúc lợi xã hội, phát triển hệ thống an sinh xã hội, có chính sách trợ giúp người cao tuổi, người khuyết tật, người nghèo và người có hoàn cảnh khó khăn khác". "Nhà nước có chính sách phát triển nhà ở, tạo điều kiện để mọi người có chỗ ở".

Ông Nghiêm cho rằng, Luật Nhà ở đã phân loại phát triển nhà ở gồm: Nhà ở thương mại, nhà ở xã hội, nhà ở công vụ, nhà ở tái định cư, nhà ở của các hộ gia đình, cá nhân. Đồng thời có các định hướng, giải pháp để phát triển từng loại nhà ở.

Gần đây, trong văn kiện đại hội Đảng toàn quốc lần thứ XIII, Nghị quyết 06-NQ/TW tháng 1/2022 của Bộ Chính trị về phát triển đô thị bền vững... đều đề cập đến yêu cầu "đổi mới phương thức, mô hình quản lý, phát triển nhà ở xã hội, đặc biệt là nhà ở cho người lao động tại các khu công nghiệp.

Trong bối cảnh như trên, việc Thủ tướng Chính phủ có quyết định phê duyệt đề án "đầu tư xây dựng ít nhất 1 triệu căn hộ nhà ở xã hội cho đối tượng thu nhập thấp, công nhân các khu công nghiệp giai đoạn 2021 - 2030 là dấu ấn trong phát triển nhà ở, nhất là với đối tượng cụ thể như đề án nêu. Để thực hiện cần tiếp cận từ những vấn đề chung trong phát triển nhà ở song giải pháp cần xác định đúng đối tượng như đề án nêu.

Để thực hiện đề án đã có nhiều cơ chế chính sách được ban hành, nhất là về phát triển quản lý nhà ở xã hội nói chung về nhà ở cho công nhân đã có một số quy định mới tháo gỡ "điểm nghẽn" như về quỹ đất làm nhà cho công nhân (Nghị định 35/2022/NĐ-CP), chính sách tài khóa, hỗ trợ tiền tệ (Nghị quyết số 43/2022/QH15).

Đánh giá tổng quan cho thấy đã cơ bản đủ hành lang pháp lý để thực hiện đề án đã ban hành. Vấn đề cần quan tâm là nhận thức chỉ đạo của địa phương, sự tham gia của doanh nghiệp, kế hoạch triển khai và quy trình thực hiện.

Ngoài các giải pháp về cơ chế chính sách, về nguồn vốn phát triển, về thu hút xã hội hóa đầu tư, về cải cách thủ tục hành chính v.v... rất cần quan tâm trước hết các giải pháp về QH và quản lý.

Theo nguyên Giám đốc Sở Quy hoạch Kiến trúc Hà Nội, Nhà ở xã hội là loại hình nhà ở có yêu cầu đặc thù song không nên xem đây là giải pháp tình thế, là "điểm mờ" trong phát triển đô thị cần hướng tới mà mục tiêu là đảm bảo bền vững, môi trường sống thích hợp, đồng bộ hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, là khu vực thân thiện, đáng sống.

"Chắc rằng để thực hiện sẽ có khó khăn về nguồn lực, song cần có chính sách ưu đãi từ Nhà nước và tạo thuận lợi cho các chủ đầu tư, các doanh nghiệp", TS Nghiêm nói.

Ông Nghiêm phân tích thêm, nhiều địa phương xây dựng các dự án nhà ở xã hội tập trung, riêng lẻ còn cho thấy còn thiếu đồng bộ, nhất là các dịch vụ hạ tầng như trường học, chợ, không gian xanh công cộng, ở vị trí không thích hợp với đối tượng sử dụng, khó kết nối giao thông, là tồn tại cần có đổi mới.

"Chủ trương dành 20% quỹ đất trong các khu đô thị mới để xây dựng nhà ở xã hội là nhằm phát triển hài hòa, nâng cao chất lượng sống cho người thu nhập thấp và công nhân thực tế còn nhiều khó khăn nhất là từ các chủ đầu tư e ngại xây dựng nhà ở xã hội vì cho rằng sẽ làm giảm giá trị nhà ở thương mại, song không phải vì vậy mà không xây dựng và đề xuất thay bằng thu tiền vào ngân sách địa phương", ông Nghiêm nói.

Ông này phân tích thêm, đây là bài học kinh nghiệm từ các nước phát triển ở châu Âu phân hóa giàu, nghèo, làm khó cho người nghèo tiếp cận thuận tiện với giáo dục, với thương mại, dịch vụ... đề nghị giữ nguyên quy định dành quỹ đất 20% xây dựng nhà ở xã hội để thực hiện định hướng đã xác định trong hiến pháp: tạo thuận lợi để công dân thụ hưởng phúc lợi xã hội. Trường hợp chủ đầu tư không xây dựng trên quỹ đất 20% cần thu hồi để lựa chọn chủ đầu tư khác.

Mô hình khu nhà ở xã hội xây dựng tập trung, để lựa chọn vị trí phù hợp cho đối tượng thu nhập thấp, cho công nhân thì việc xây dựng các khu nhà ở xã hội tập trung với quy mô đa dạng là giải pháp cần được quan tâm. Song không chỉ là nhà ở mà cần được đầu tư đồng bộ về hạ tầng kỹ thuật và nhất là hạ tầng xã hội. Để hài hòa lợi ích Nhà nước, người dân và chủ đầu tư cần có chính sách đặc thù, lợi ích cho chủ đầu tư không chỉ trong ranh giới khu nhà ở xã hội mà được cân đối trong cả khu vực, cả đô thị.

Để đồng bộ cần xác định trong quy hoạch cả các khu và các điểm xây dựng nhà ở xã hội. Hà Nội đang nghiên cứu điều chỉnh quy hoạch chung xây dựng Thủ đô đến 2045 (đã được Thủ tướng Chính phủ phê duyệt nhiệm vụ tại Quyết định số 700/QĐ-TTg ngày 16/6/2023), trong đó đã nghiên cứu các khu nhà ở xã hội tập trung quy mô 200 - 300ha và bổ sung nhà ở xã hội dành cho công nhân trong các khu công nghiệp, người thu nhập thấp. Đây là giải pháp có hiệu quả.

Về các phương thức khai thác sử dụng nhà ở xã hội, theo vị chuyên gia, để thực hiện đề án đã phê duyệt cần đa dạng hóa các phương thức sử dụng. Chính phủ đã xác định các phương thức, bán, thuê mua, thuê, song cần giao nhiệm vụ để UBND cấp tỉnh xác định rõ tỷ lệ tương ứng với từng dự án. 

Theo nguyên Giám đốc Sở Quy hoạch Kiến trúc Hà Nội, với các khu công nghiệp đề nghị áp dụng phương thức cho thuê là chủ yếu và cho phép các doanh nghiệp là chủ thể trong tổ chức cho người lao động của mình được thuê. 

"Việc ưu đãi và tăng tỷ trọng nhà cho thuê không chỉ góp phần giải quyết mất cân đối cung và cầu của thị trường bất động sản mà còn là yếu tố đẩy nhanh đề án ít nhất 1 triệu căn hộ nhà ở xã hội", ông Nghiêm nhấn mạnh

Về giải pháp về quy hoạch và bố trí quỹ đất nhà ở xã hội, theo ông Nghiêm, hiện nay đang triển khai lập hệ thống theo Luật Quy hoạch (2017) và điều chỉnh quy hoạch xây dựng cấp tỉnh, quy hoạch phân khu, quy hoạch chi tiết, quy hoạch huyện, liên huyện), đồng thời khi Luật Đất đai sửa đổi được thông qua và có hiệu lực sẽ triển khai đồng bộ quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất ở cấp Quốc gia, cấp tỉnh, cấp huyện... 

Trong các loại quy hoạch như nêu trên đều có yêu cầu về nội dung xác định đất ở với thời han như yêu cầu của Luật quy hoạch. Đây là thách thức, song cũng là thuận lợi để nghiên cứu đề xuất điều chỉnh quỹ đất xây dựng nhà ở xã hội trong quy hoạch xây dựng, quy hoạch xây dựng nói chung và quy hoạch các khu công nghiệp.

Theo nguyên Giám đốc Sở Quy hoạch Kiến trúc Hà Nội, giải pháp về quy hoạch là bước đi đầu tiên cần thực hiện để đảm bảo đến 2030 hoàn thành ít nhất 1 triệu căn hộ nhà ở xã hội  trên cả nước theo đề án đã được Thủ tướng Chính phủ phê duyệt tháng 4/2023. 

"Cùng với công tác quy hoạch là rà soát lại tiêu chuẩn thiết kế nhà ở để phù hợp với từng đối tượng được ưu đãi, phù hợp với phương thức sử dụng, mua, thuê, thuê mua. Từ đó thể chế hóa thông qua hướng dẫn của Bộ Xây dựng để các địa phương áp dụng", ông Nghiêm phân tích.

TS Đào Ngọc Nghiêm nhấn mạnh, để thực hiện đề án ít nhất 1 triệu căn hộ nhà ở xã hội đến 2030 là dấu ấn minh chứng Đảng, Nhà nước quan tâm, tạo điều kiện để mọi người có chỗ ở, cần thực hiện đồng bộ các giải pháp đã nêu trong đề án. Bước đi đầu cần triển khai là công tác quy hoạch và quản lý với các nội dung cụ thể nêu trên, mong xem xét, tham khảo.