Từ căn hộ 2,2 tỷ đồng đến câu chuyện của thị trường bất động sản

Những người đứng ngoài cuộc chơi

Năm 2020, một người bạn của tôi ở Hà Nội bán căn chung cư hơn 100 m² tại quận Cầu Giấy, Hà Nội với giá 2,2 tỷ đồng. Khi ấy, quyết định này nghe khá hợp lý. Lãi suất ngân hàng còn cao, gửi tiết kiệm mỗi năm cũng có thể thu về gần 200 triệu đồng. Vợ anh cho rằng giữ tiền mặt sẽ an toàn hơn, vừa chắc chắn vừa có thêm thu nhập ổn định.

Anh thì chần chừ. “Nhà đất ở Hà Nội kiểu gì cũng tăng”, anh nói. Nhưng cuối cùng, anh vẫn gật đầu bán. Những năm đầu, mọi thứ diễn ra đúng như dự tính. Tiền lãi đều đặn chảy về tài khoản. Nhưng hai năm gần đây, khi lãi suất giảm mạnh, khoản thu ấy chỉ còn hơn 100 triệu đồng mỗi năm. Tính tổng lại sau 5 năm, tiền lãi chưa đến 1 tỷ đồng.

Rồi mới đây, anh được biết rằng căn hộ cũ của gia đình đã được chủ mới bán lại với giá hơn 6 tỷ đồng. Bạn tôi tiếc đứt ruột. Câu chuyện này giống với tâm trạng của không ít người trong vài năm gần đây. Giá bất động sản ở các đô thị lớn đã leo nhanh đến mức nhiều người bỗng nhận ra mình đang đứng ngoài cuộc chơi.

Những con số trên thị trường phần nào giải thích cảm giác đó. Theo báo cáo của Bộ Xây dựng năm 2025, giá nhà ở nhiều nơi tăng bình quân 10–15% mỗi năm, có giai đoạn tăng tới 30%. Riêng tại Hà Nội, giá chung cư sơ cấp đã lên khoảng 100 triệu đồng mỗi m² vào năm 2024, cao hơn khoảng 40% so với năm trước đó. Tại TP.HCM, mức giá trung bình khoảng 111 triệu đồng mỗi m², tăng hơn 20% chỉ trong một năm.

Thu nhập của người dân, dĩ nhiên, không tăng nhanh như vậy. Khoảng cách giữa giá nhà và khả năng chi trả vì thế ngày càng rộng. Đằng sau đà tăng giá ấy là hai lực lớn đang tác động cùng lúc lên thị trường: Dòng tiền và chi phí đất đai.

Sau cú sốc Covid-19, chính sách tiền tệ được nới lỏng mạnh để hỗ trợ phục hồi kinh tế. Lãi suất giảm sâu, tín dụng tăng nhanh. Trong giai đoạn 2023–2025, trong khi nhiều ngân hàng trung ương lớn trên thế giới vẫn duy trì chính sách thắt chặt để chống lạm phát, Việt Nam lại hạ lãi suất điều hành nhiều lần nhằm thúc đẩy tăng trưởng.

Khi tiền rẻ và tín dụng mở rộng, dòng vốn luôn phải tìm một nơi để trú ngụ. Ở Việt Nam, bất động sản từ lâu đã đóng vai trò như một nơi trú ẩn quen thuộc của dòng tiền.

Thay đổi lớn trong chính sách đất đai

Số liệu cho thấy tín dụng năm 2025 tăng khoảng 18–19%, đưa tổng dư nợ nền kinh tế lên khoảng 18,5 triệu tỷ đồng, tương đương gần 146% GDP. Khi thanh khoản trong nền kinh tế dồi dào như vậy, việc giá tài sản tăng lên gần như là điều khó tránh. Nhưng tiền rẻ chỉ là một nửa câu chuyện. Nửa còn lại đến từ một thay đổi lớn trong chính sách đất đai.

Luật Đất đai 2024 bãi bỏ khung giá đất – vốn trong nhiều năm chỉ bằng khoảng 30–50% giá thị trường – và thay bằng bảng giá đất được cập nhật hằng năm, dự kiến áp dụng từ đầu năm 2026. Khi bảng giá đất tiệm cận giá thị trường, chi phí đất trong các dự án bất động sản sẽ thay đổi đáng kể.

Chi phí giải phóng mặt bằng tăng lên khi mức đền bù sát giá thực tế hơn. Tiền sử dụng đất mà doanh nghiệp phải nộp cho Nhà nước cũng được tính theo phương pháp định giá mới. Thuế và các nghĩa vụ tài chính liên quan đến giao dịch bất động sản vì thế cũng tăng theo.

Hơn nữa, trong thời gian khá dài, hai thành phố lớn là Hà Nội và TP.HCM thiếu nghiêm trọng nguồn cung nhà, đặc biệt là nhà phân khúc bình dân. Thị trường vì thế đang chịu một lực đẩy từ phía chi phí. Cùng lúc đó, dòng tiền dồi dào từ hệ thống tín dụng lại tạo ra một lực kéo từ phía cầu. Khi hai lực này gặp nhau, mặt bằng giá bất động sản khó có thể đứng yên.

Ngoài ra, thị trường nhà ở đang âm thầm đổi vai. Với nhiều người, căn hộ hay mảnh đất không chỉ là nơi để ở, mà còn là cách để giữ tài sản.

Tuy nhiên, bức tranh phía trước không chỉ có một màu. Trong vài năm tới, thị trường có thể phải đối mặt với một biến số lớn: Nguồn cung khổng lồ từ các đại dự án bất động sản.

Theo thống kê của S&I Ratings, năm 2025 Việt Nam có khoảng 27 đại đô thị với tổng vốn đầu tư khoảng 115 tỷ USD, tương đương hơn 3 triệu tỷ đồng. Những dự án này trải rộng ở cả ba miền và có quy mô hiếm thấy.

Một đại đô thị khi hoàn thành có thể đưa ra thị trường hàng chục nghìn sản phẩm, từ căn hộ cho tới nhà liền kề, biệt thự và shophouse. Nếu nhiều dự án cùng tung hàng trong một giai đoạn tương đối ngắn, cấu trúc cung – cầu của thị trường chắc chắn sẽ thay đổi.

Ở phía bên kia của thị trường, hệ thống tài chính cũng bắt đầu xuất hiện những dấu hiệu căng thẳng. Trong năm 2025, tín dụng tăng nhanh hơn so với huy động tiền gửi. Một số tổ chức phân tích ước tính tỷ lệ cho vay trên tiền gửi của hệ thống ngân hàng đã tiệm cận 110%, cao hơn so với tiêu chuẩn khoảng 85%.

Gần đây, lãi suất cho vay bất động sản tại một số ngân hàng đã tăng lên mức 14–15%. Để giữ nguồn vốn, các ngân hàng buộc phải nâng lãi suất huy động hoặc xoay xở trên thị trường liên ngân hàng.

Nhìn tổng thể, thị trường bất động sản Việt Nam đang đứng ở một giao điểm khá đặc biệt. Một bên là lượng thanh khoản lớn được tích lũy trong những năm tiền rẻ. Một bên là chi phí đất đai đang được kéo sát về giá thị trường. Ở phía trước là làn sóng đại đô thị quy mô chưa từng có, còn phía sau là hệ thống ngân hàng đang phải giữ thăng bằng giữa tăng trưởng tín dụng và an toàn vốn.

Khi những lực này gặp nhau, thị trường khó còn vận động theo những quy luật quen thuộc trước đây.

Và trong bối cảnh ấy, câu chuyện về căn hộ 2,2 tỷ đồng ở Hoàng Mai có lẽ sẽ còn được nhắc lại nhiều lần. Không chỉ như một lời tiếc nuối của một gia đình, mà như một lát cắt nhỏ của một chu kỳ kinh tế lớn hơn đang diễn ra.

×