Bất động sản tăng quá nóng, chuyên gia cảnh báo: “Sau sốt là suy thoái”

Nguồn cung phục hồi nhưng lệch pha với nhu cầu thực

Tại tọa đàm “Dòng tiền Nam tiến: Sức hút bền vững của bất động sản trung tâm TP. HCM” do Tạp chí điện tử Bất động sản Việt Nam và Viện Nghiên cứu Bất động sản Việt Nam tổ chức mới đây, ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho biết trong 9 tháng đầu năm 2025, nguồn cung mới trên thị trường đã cải thiện rõ rệt, đạt gấp 1,2 lần tổng lượng sản phẩm tung ra cả năm 2024. Đây được xem là tín hiệu tích cực sau gần ba năm thị trường rơi vào trạng thái khan hiếm cục bộ.

Tuy nhiên, sự phục hồi này lại không đồng đều: Phân khúc căn hộ cao cấp tiếp tục chiếm tỷ trọng áp đảo 67,8% tổng nguồn hàng, trong khi dòng sản phẩm phù hợp nhu cầu ở thực - đặc biệt là căn hộ tầm trung chỉ chiếm chưa đến 15%.

Ở chiều ngược lại, đất nền - vốn từng là “ngôi sao” của giai đoạn 2020 - 2022 ghi nhận tỷ trọng 32,2%, giảm đáng kể so với mức hơn 45% ba năm trước. Xét theo cơ cấu vùng miền, thị trường phía Bắc dẫn đầu với 49% nguồn cung, tiếp theo là miền Nam 27% và miền Trung 23%.

Theo ông Đính, thanh khoản trong 9 tháng đầu năm tiếp tục ghi nhận sự ổn định với khoảng 70.000 giao dịch thành công ở thị trường sơ cấp, tỷ lệ hấp thụ đạt gần 70%, mức được xem là khá cao trong bối cảnh mặt bằng giá tăng liên tục. Tuy nhiên, chuyên gia nhận định điều đáng lo là cơ cấu người mua đang lệch mạnh về phía nhà đầu tư. Thống kê của Hội môi giới Bất động sản Việt Nam cho thấy giao dịch đầu tư chiếm tới 62 - 65% tổng lượng giao dịch, trong khi nhu cầu ở thực giảm còn khoảng 35 - 38%.

Diễn biến giá tiếp tục nóng lên tại các đô thị lớn. Giá bán sơ cấp tại Hà Nội và TP. HCM dao động từ 50 - 400 triệu đồng/m2. Riêng phân khúc cao cấp tại Hà Nội đã tiệm cận mức trung bình 95 triệu đồng/m2, TP. HCM quanh 90 triệu đồng/m2. Nhiều dự án tại trung tâm Hà Nội ghi nhận hơn 40% giỏ hàng được chào giá trên 120 triệu đồng/m2.

Ngay cả phân khúc trung cấp - vốn dành cho người mua ở thực cũng ghi nhận mức tăng 12 - 18% so với cùng kỳ năm 2024. Một số chuyên gia tính toán, để sở hữu căn hộ trung bình chỉ 3 tỷ đồng, một hộ gia đình trẻ tại Hà Nội hoặc TP. HCM cần dành tới 18 - 22 năm thu nhập, cao hơn nhiều so với mức 8 - 12 năm của các nước trong khu vực.

Tại các thị trường Hà Nội, TP. HCM vẫn dư thừa sản phẩm nhà ở cao cấp, diện tích lớn, giá bán cao, nhưng thiếu sản phẩm nhà ở bình dân phù hợp với nhu cầu của đại bộ phận dân cư đô thị.

Trong báo cáo thị trường bất động sản, Bộ Xây dựng cũng cho rằng giá nhà ở trên thị trường không phản ánh đúng giá trị thực bất động sản, không phù hợp với khả năng chi trả của số đông người dân.

Nhưng hiện nay giới đầu cơ bất động sản vẫn hoạt động công khai, lợi dụng các yếu tố xã hội như chuẩn bị quy hoạch đô thị, chuẩn bị xây dựng các công trình hạ tầng, mở rộng đô thị để đẩy giá lên cao, thu lợi bất chính gây bất ổn thị trường.

Hệ thống thông tin về thị trường bất động sản hiện chưa đầy đủ và đồng bộ để đáp ứng nhu cầu công tác quản lý nhà nước từ trung ương tới địa phương về lĩnh vực bất động sản.

Việc kiểm soát thị trường bất động sản của các cơ quan nhà nước chưa hiệu quả. Nhiều địa phương khi phát hiện vi phạm tại các dự án bất động sản chưa kiên quyết xử lý, thiếu quyết liệt trong thu hồi các dự án chậm tiến độ, dự án vi phạm quy định pháp luật.

Còn về dòng tiền, ông Đính nhận định rằng đang có xu hướng xu hướng dịch chuyển ngày càng mạnh từ phía Bắc vào TP. HCM và các đô thị phụ cận. Các dự án nằm trong khu đô thị quy mô lớn, tích hợp tiện ích, do chủ đầu tư uy tín triển khai đang là mục tiêu săn đón của nhà đầu tư.

Ở góc nhìn doanh nghiệp, ông Vũ Cương Quyết, Tổng Giám đốc Đất Xanh Miền Bắc cho biết dòng tiền dịch chuyển Bắc - Nam đã xuất hiện từ đầu những năm 1990 và thường tăng tốc mạnh mỗi khi thị trường Hà Nội bước vào chu kỳ tăng giá.

Tuy nhiên, ông Quyết nhấn mạnh vấn đề đáng ngại nhất hiện nay không phải là sự dịch chuyển dòng vốn, mà là tốc độ tăng giá vượt xa tăng trưởng thu nhập người dân. Điều này tạo nên nguy cơ “bong bóng giá” - hiện tượng đã từng lặp lại nhiều lần, như giai đoạn 2009 - 2011 hay 2017 - 2019.

PGS.TS. Trần Đình Thiên, thành viên Hội đồng tư vấn chính sách của Thủ tướng, đánh giá TP. HCM vẫn là “đầu tàu” của thị trường bất động sản Việt Nam khi đóng góp hơn 23% tổng giao dịch cả nước. Tuy nhiên, để duy trì vị thế này, thành phố cần một môi trường pháp lý minh bạch, thông suốt, giảm tình trạng ngưng trệ dự án kéo dài 3 - 5 năm như thời gian vừa qua.

Ông Thiên nhận định việc Chính phủ đẩy mạnh sửa đổi các luật liên quan quy hoạch, đất đai, nhà ở, kinh doanh bất động sản sẽ tạo nền tảng vững chắc giúp thị trường vận hành cân bằng hơn. “Nếu các nút thắt pháp lý không được tháo gỡ triệt để, nguồn cung dù cải thiện cũng không thể tạo ra sự ‘hạ nhiệt’ cần thiết, và thị trường vẫn có nguy cơ rơi vào chu kỳ suy thoái khi giá tăng vượt kiểm soát,” ông nói.

×