Chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải đảm bảo điều kiện gì mới được xem là hợp lệ?

Chuyển nhượng quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất thế nào mới hợp lệ?

Nghị định 226/2025/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung nhiều quy định quan trọng trong Nghị định số 71/2024/NĐ-CP về giá đất. Cụ thể, khoản 1 Điều 3 được sửa đổi theo hướng làm rõ khái niệm "chuyển nhượng trên thị trường”.

Theo đó, việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất hoặc quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất chỉ được coi là hợp lệ khi đã hoàn tất nghĩa vụ về thuế, phí, lệ phí tại cơ quan thuế; hoặc đã đăng ký biến động tại Văn phòng đăng ký đất đai; hoặc đã ký hợp đồng mua bán với chủ đầu tư theo quy định của pháp luật (trừ trường hợp hợp đồng mua bán bất động sản hình thành trong tương lai).

Tại Điều 4, quy định về thông tin đầu vào để định giá đất cũng được điều chỉnh. Thông tin này bao gồm:

Giá đất đã hoàn thành chuyển nhượng trên thị trường.

Giá đất đã trúng đấu giá quyền sử dụng đất sau khi hoàn thành nghĩa vụ tài chính.

Các thông tin trên được thu thập từ cơ sở dữ liệu quốc gia về đất đai, cơ sở dữ liệu quốc gia về giá, cơ quan thuế, Văn phòng đăng ký đất đai, đơn vị đấu giá tài sản, sàn giao dịch bất động sản, doanh nghiệp bất động sản hoặc thông tin điều tra, khảo sát thực tế.

Dữ liệu thu thập sẽ được dùng để xác định giá mặt bằng chung, được tính bằng bình quân số học của các giá đất thu thập. Tổ chức thực hiện định giá đất có trách nhiệm lựa chọn thông tin gần nhất với mức giá mặt bằng chung.

Định giá đất phải ưu tiên thửa đất so sánh gần và tương đồng nhất

Nghị định 226/2025/NĐ-CP quy định, khi định giá đất, cơ quan chức năng phải lựa chọn thông tin thửa đất so sánh theo thứ tự ưu tiên sau:

Khoảng cách gần nhất đến thửa đất cần định giá, không bị giới hạn bởi địa giới hành chính cấp xã.

Các yếu tố tương đồng có ảnh hưởng đến giá đất.

Thông tin gần nhất với thời điểm định giá đất.

Đáng chú ý, đối với tài sản gắn liền trên đất là cây lâu năm và rừng trồng, Nghị định này bổ sung cơ chế xác định giá trị cụ thể:

Cây lâu năm: giá trị được tính theo thu nhập còn lại của chu kỳ thu hoạch, hoặc theo đơn giá bồi thường do UBND cấp tỉnh ban hành.

Rừng trồng: giá trị được xác định theo quy định pháp luật chuyên ngành; nếu chưa có, tính bằng tổng chi phí đầu tư đến thời điểm chuyển nhượng, hoặc theo đơn giá bồi thường của UBND tỉnh.

Giá đất của thửa đất so sánh được tính theo công thức:

Giá đất thửa đất so sánh = (Giá trị quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền) – (Giá trị tài sản gắn liền trên đất tại thời điểm giao dịch) ÷ Diện tích thửa đất so sánh.

Ngoài ra, các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất quy định tại Điều 8 Nghị định 71/2024/NĐ-CP vẫn được giữ nguyên. Tuy nhiên, nguyên tắc điều chỉnh được nêu rõ hơn: trước tiên điều chỉnh theo giá trị tuyệt đối, sau đó mới điều chỉnh theo tỷ lệ phần trăm (%).

Nghị định 226/2025/NĐ-CP, có hiệu lực từ ngày 15/8/2025, sửa đổi và bổ sung nhiều quy định liên quan đến định giá đất.
Nghị định này làm rõ khái niệm “chuyển nhượng trên thị trường”, đồng thời bổ sung nguồn dữ liệu và nguyên tắc xác định giá mặt bằng chung. Đáng chú ý, văn bản cũng đưa ra cơ chế định giá tài sản gắn liền với đất như cây lâu năm, rừng trồng; đồng thời quy định cụ thể công thức xác định giá đất của thửa đất so sánh.

×