Giá căn hộ dự án Sun Feliza Suites ở Hà Nội chạm ngưỡng 33 tỷ đồng/căn, có nên xuống tiền mua?

Theo Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), nguồn cung căn hộ tại Hà Nội từng giảm sâu, từ hơn 20.000 căn năm 2018 xuống chỉ còn 10.000 căn vào năm 2023.

Tuy nhiên, đến năm 2024, thị trường bật tăng mạnh mẽ với 30.000 căn hộ mới được mở bán. Nửa đầu 2025, thị trường chứng kiến sự gia nhập của 10.000 căn hộ và trong nửa cuối năm, hàng chục dự án cũng dồn dập ra hàng.

Điển hình là dự án Sun Feliza Suites do Sun Group đầu tư, đang nổi lên như một trong những dự án cao cấp tâm điểm tại Hà Nội. Dự án được xây dựng trên khu đất vàng, khẳng định ngay sự ưu việt khi nằm sát ga Metro Đại học Quốc gia (tuyến số 3), tọa lạc tại "giao điểm" 4 trục đường lớn: Phạm Hùng, Xuân Thủy, Hồ Tùng Mậu và Phạm Văn Đồng.

Dự án gồm 5 tòa tháp cao 43 - 45 tầng với 1.667 căn hộ, nổi bật nhờ mật độ xây dựng thấp và công viên nội khu rộng hơn 1,1 ha.

Chính sách bán hàng “khủng” với mức chiết khấu lên tới 18%

Về mặt bằng giá, theo thông tin từ đơn vị phân phối, giá bán hiện tại dao động từ 5,8 tỷ đồng cho một căn studio diện tích nhỏ, đến hơn 33 tỷ đồng cho căn hộ rộng trên 160 m2.

Bình quân, mỗi m2 được chào bán trong khoảng 200 - 250 triệu đồng, cao hơn một số dự án đình đám như The Matrix One hay The Nelson.

Trong vai người mua, PV Dân Việt đã tiếp cận anh Đỗ Đăng Đức, môi giới thuộc Đất Xanh Miền Bắc - đơn vị phân phối chính thức dự án. Anh Đức cho biết Sun Feliza Suites đang có chính sách thanh toán khá linh hoạt và hấp dẫn.

Cụ thể, khách hàng thanh toán sớm 95% giá trị hợp đồng sẽ được chiết khấu tới 18%. Nếu thanh toán sớm 70%, mức chiết khấu là 12%, còn với 50% thì giảm 8,5%.

Đặc biệt, khách hàng mua từ căn thứ hai trở lên sẽ được cộng thêm 1% chiết khấu. Anh Đức giải thích: “Ví dụ, với một căn hộ trị giá 20 tỷ đồng, nếu thanh toán gần như toàn bộ ngay từ đầu, khách có thể tiết kiệm gần 4 tỷ đồng. Đây là ưu đãi rất lớn trong bối cảnh lãi suất tiền gửi đang thấp.”

Tuy nhiên, “cửa sổ” ưu đãi lại khá ngắn. Tới 15/10/2025, chiết khấu cao nhất mới còn hiệu lực; sau mốc này, ưu đãi giảm từ 3 - 5 điểm phần trăm.

Tuy nhiên, một điểm đáng lưu ý là tính tới thời điểm hiện tại, dự án vẫn chưa xây xong phần móng và dự kiến phải tới ngày 28/2/2026 mới bắt đầu ký hợp đồng mua bán (theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản).

Trước thời hạn này, khách hàng chỉ có thể ký “Hợp đồng thực hiện nguyện vọng” với khoản cọc ban đầu từ 200 đến 500 triệu đồng/căn.

Đáng chú ý, theo anh Đức, đây là khoản “cọc chết”, không hoàn lại dưới bất kỳ hình thức nào vì trên thực tế, khách hàng đã có thể chọn căn, chọn tầng giống như giao dịch mua bán chính thức.

Câu hỏi đặt ra là liệu cơ chế này có phù hợp với luật hay là “vùng xám” tiềm ẩn rủi ro cho bên mua, khi số tiền đặt cọc không được pháp luật bảo vệ đầy đủ như hợp đồng mua bán chính thức?

Nhiều nhà đầu tư cho rằng, điều duy nhất được bảo hộ tới từ lời môi giới viên là “tiền cọc sẽ chuyển trực tiếp cho chủ đầu tư chứ không thông qua bên thứ 3 nên hoàn toàn yên tâm vì đây là Tập đoàn lớn”.

Nếu chọn thanh toán sớm 95% để hưởng chiết khấu 18%, giá vốn được hạ mạnh, tạo dư địa lợi nhuận lớn khi bán lại. Nhưng khoản tiền bỏ ra ban đầu quá lớn, lên tới hàng chục tỷ đồng, khiến tính thanh khoản thấp. Đây chỉ là lựa chọn cho những người trường vốn, sẵn sàng chờ đợi vài năm.

Ngược lại, gói thanh toán 70% với chiết khấu 12% được môi giới tư vấn là phương án “vừa tầm” cho nhà đầu cơ. Vốn bỏ ra không quá lớn, giá vốn sau chiết khấu vẫn cạnh tranh, dễ dàng tìm khách mua lại khi dự án lên móng và hồ sơ pháp lý sáng tỏ. Trong khi đó, phương án 50% ưu điểm “đòn bẩy nhỏ” nhưng chiết khấu thấp, giá vốn cao hơn so với kỳ vọng, ít phù hợp để lướt sóng ngắn hạn.

Một thực tế thú vị là, dù mức giá rất cao, nhưng phần lớn quỹ căn tại Sun Feliza Suites đã có khách đặt cọc. Theo anh Đức, tòa F2 với tầm nhìn ra cầu vượt Mai Dịch gần như đã kín chỗ.

Tại tòa F5, các căn góc hướng Tây Nam nhìn ra đường Phạm Hùng và đường Trần Quốc Vượng cũng được săn lùng.

Chính số lượng căn còn ít rất dễ tạo tâm lý FOMO tới nhiều khách hàng, “sợ bỏ lỡ cơ hội” và có thể xuống tiền sau đó lướt bằng giấy viết tay hoặc lập vi bằng, chờ khi dự án đủ điều kiện ký hợp đồng mua bán mới hoàn tất thủ tục công chứng.

Với kinh nghiệm thị trường, một số nhà đầu tư cho rằng, có thể nhận thấy rủi ro không nhỏ: Dự án chưa hoàn thiện móng, pháp lý chưa rõ ràng, trong khi giá bán quá cao. Nếu thị trường bất ngờ chững lại, những nhà đầu tư chạy theo tâm lý có thể bị “kẹt” vốn dài hạn.

Giới đầu tư cho hay, ở góc nhìn khách quan, Sun Feliza Suites là dự án hội tụ nhiều yếu tố ưu việt: Vị trí vàng, thiết kế hiện đại, tiện ích nổi bật và thương hiệu chủ đầu tư lớn. Đó là những giá trị bền vững mà khách hàng mua để ở sẽ nhìn thấy rõ. Nhưng với người đầu tư, quyết định xuống tiền không chỉ nằm ở mức chiết khấu hấp dẫn hay cảm giác “hàng hiếm”, mà còn cần cân nhắc đến dòng tiền, tiến độ xây dựng và khung pháp lý. Một thương vụ thành công trong phân khúc siêu sang đòi hỏi sự tỉnh táo và trường vốn, thay vì chạy theo tâm lý đám đông.

×