Giá rao bán căn hộ TP. HCM leo thang, Hà Nội bước vào nhịp điều chỉnh

TP. HCM: Nguồn cung bất ngờ “bung hàng”

Theo Báo cáo Thị trường nhà ở TP. HCM quý 4/2025 của Cushman & Wakefield, thị trường căn hộ tại khu vực lõi thành phố đã chứng kiến một đợt ra hàng mạnh hiếm thấy. Chỉ trong ba tháng cuối năm, TP. HCM ghi nhận 3.358 căn hộ chào bán mới, con số này cao gấp khoảng 5 lần quý trước, dù mức tăng so với cùng kỳ năm 2024 chỉ ở 4%.

Xét theo phân khúc, căn hộ hạng sang áp đảo với 57% nguồn cung, theo sau là trung cấp (28%) và cao cấp (14%). Điều đáng chú ý là thị trường không chỉ sôi động ở phía cung. Lượng căn hộ được hấp thụ trong quý đạt khoảng 3.196 căn, tăng 19% so với quý trước và 10% so với cùng kỳ năm trước. Với tỷ lệ hấp thụ vươn lên khoảng 62%, mức cao nhất trong năm 2025, lượng giao dịch gần như “bắt kịp” số căn hộ chào bán mới.

Theo bà Lê Hoàng Lan Như Ngọc, Giám đốc Cấp cao Tư vấn chiến lược của Cushman & Wakefield Việt Nam, diễn biến này cho thấy lực cầu ngắn hạn đang cải thiện. Việc nguồn cung mới giữ ổn định so với cùng kỳ năm trước, trong khi tỷ lệ hấp thụ tăng mạnh, phản ánh tâm lý người mua đã tích cực hơn, đặc biệt với những sản phẩm có cơ cấu phù hợp nhu cầu thực.

Ở mặt bằng giá, giá bán sơ cấp trung bình tại TP. HCM đạt khoảng 6.113 USD/m2, tăng 16% so với quý trước và vọt lên 65% so với cùng kỳ năm 2024. Nguyên nhân chủ yếu đến từ việc các dự án mới ra mắt đều được định vị ở phân khúc cao hơn so với các dự án mở bán trước đó.

Trong bối cảnh chi phí đầu vào tăng và lãi suất vay mua bất động sản có xu hướng điều chỉnh lên, đơn vị này dự báo giá bán sơ cấp trung bình tại TP. HCM sẽ tiếp tục duy trì ở mức cao. Đáng chú ý, dòng tiền từ các địa phương khác, đặc biệt là nhà đầu tư phía Bắc, đang quay lại TP. HCM với kỳ vọng dư địa tăng trưởng sau giai đoạn thị trường thiếu nguồn cung kéo dài.

Hà Nội: Dịch chuyển ra ngoại thành, điều chỉnh nhịp độ

Trái với TP. HCM, thị trường nhà ở Hà Nội tiếp tục đi theo xu hướng mở rộng không gian phát triển ra các khu vực ngoại thành, ở cả phân khúc căn hộ lẫn nhà liền thổ.

Trong năm 2025, thị trường Hà Nội ghi nhận khoảng 24.500 căn hộ mở bán, giảm 14% so với năm 2024 nhưng vẫn cao gấp 2,9 lần so với năm 2023. Riêng quý 4/2025, nguồn cung mới tăng 34% so với quý trước, song vẫn thấp hơn 32% so với cùng kỳ năm trước, phản ánh sự thận trọng hơn của chủ đầu tư trong việc đưa sản phẩm ra thị trường.

Nguồn cung mới chủ yếu tập trung tại các khu vực ngoài trung tâm - nơi quỹ đất còn dồi dào, hạ tầng kết nối nội đô ngày càng hoàn thiện và mặt bằng giá dễ tiếp cận hơn. Phân khúc cao cấp chiếm gần 40%, tập trung ở các dự án có vị trí đẹp và hệ tiện ích đồng bộ, trong khi phân khúc bình dân tiếp tục vắng bóng.

Về giao dịch, trong quý vừa qua, Hà Nội ghi nhận gần 6.200 căn hộ được tiêu thụ, tăng 2% so với quý 3/2025 nhưng lại giảm 33% so với cùng kỳ năm 2024. Dù vậy, con số này vẫn cao hơn 31% so với quý 4/2023.

Giá bán sơ cấp trung bình tại Hà Nội trong quý 4/2025 đạt khoảng 3.852 USD/m2, giảm 10% so với quý trước nhưng vẫn tăng 32% so với cùng kỳ năm 2024. Mức giảm theo quý chủ yếu đến từ việc phân khúc trung cấp tăng tỷ trọng lên gần 45% nguồn cung mới.

Theo bà Ngọc, thị trường nhà ở Hà Nội đang bước sang giai đoạn phát triển “trưởng thành” hơn. Thay vì chạy theo quy mô, các yếu tố như vị trí, khả năng kết nối hạ tầng và định vị sản phẩm ngày càng đóng vai trò quyết định, ở cả căn hộ lẫn nhà liền thổ.

×