Giá trúng đấu giá đất cao ở ven đô Hà Nội: Lợi có bất cập hại?

Ngày 28/7, 85 lô đất thuộc huyện Đan Phượng được đem ra đấu giá. Với 1.252 bộ hồ sơ tham gia, tỷ lệ chọi là 14,7 hồ sơ/lô. Kết quả trúng đấu giá gây sốc nhất lên đến 99,2 triệu đồng/m2, gấp hơn 2 lần giá khởi điểm.

Ít hôm sau, ngày 10/8, huyện Thanh Oai tổ chức đấu giá 68 lô đất tại thôn Thanh Thần, xã Thanh Cao, có diện tích từ 68 - 85 m2/lô, giá khởi điểm từ 8,6 - 12,5 triệu đồng/m2. Dư luận còn sốc hơn bởi kết quả đấu giá trúng cao nhất lên đến 100,5 triệu đồng/m2; hầu hết các lô đất đều có giá trúng từ 80 - 90 triệu đồng/m2. So với giá khởi điểm, giá trúng đấu giá các lô đất cao gấp từ 5 - 8 lần.

Sau những phiên đấu giá trên, giá đất nền tại huyện Đan Phượng và Thanh Oai và một số huyện vùng ven Hà Nội tăng sốc, liên tục thiết lập mặt bằng giá mới. Theo chuyên gia, giá đất nông thôn ngoại thành Hà Nội tăng có thể là dấu hiệu của sự phát triển kinh tế, hạ tầng ở khu vực vùng ven. Việc đấu giá đất với mức trúng giá cao cũng giúp chính quyền địa phương thu về một khoản tiền không nhỏ cho ngân sách, có thể để đầu tư vào hạ tầng, dịch vụ công cộng…

Tiếp nối thành công, cuối tháng 8 và tháng 9 tới một số huyện ngoại thành Hà Nội: Mỹ Đức, Hoài Đức, Phúc Thọ, Quốc Oai, Thanh Oai dự kiến tổ chức đấu giá tổng số hơn 100 lô đất. Ngay trong tháng 8, 19 lô đất tại xã Tiền Yên, huyện Hoài Đức được dự kiến đưa ra đấu với giá khởi điểm từ 7,3 triệu đồng/m2, nhưng đã nhận được hơn 700 bộ hồ sơ của 400 khách hàng nộp tham gia, tỷ lệ chọi là gần 40 hồ sơ/lô đất…

Đến đây, nhiều người sẽ thắc mắc: Vì sao đất nông thôn ngoại thành Hà Nội lại tăng sốc qua các cuộc đấu giá?

Giới chuyên gia cho rằng, nguồn cơn khiến giá đất tăng mạnh bắt đầu tư việc một số huyện vùng ven sắp được lên quận, đang đẩy mạnh đầu tư hạ tầng xã hội. Nhiều tuyến đường liên huyện, liên xã được mở rộng, trải nhựa, mang lại bộ mặt khang trang cho vùng nông thôn. Đặc biệt, tuyến đường Vành đai 4 quanh trung tâm Hà Nội hình thành ngày càng rõ, hứa hẹn tiềm năng phát triển kinh tế lớn. 

Về nguyên nhân, nhiều chuyên gia cho rằng vài năm gần đây, thị trường địa ốc rất khan nguồn cung mới. Trong khi đó, tình hình trong nước, thế giới có nhiều diễn biến phức tạp, ảnh hưởng tâm lý kinh doanh, dòng tiền đầu tư trước đây đều bị tắc nghẽn.

Gần đây, khi giá chung cư tăng quá cao, dòng tiền đầu cơ hướng sang đất nền vùng ven thành phố. Với tâm lý đất đai là tài sản, kênh đầu tư cuối luôn mang lại hiệu quả nên đất phân lô ngoại thành Hà Nội trở thành đích đến cho dòng tiền đang khát kênh đầu tư. Điều này khác hẳn tình hình ảm đạm tại không ít các phiên đấu giá đất trong năm 2023.

Bên cạnh đó, từ 1/8 luật pháp liên quan bất động sản có hiệu lực siết chặt hoạt động phân lô bán nền. Điều này tác động tâm lý người dân, nhà đầu tư dáo dác tìm kiếm sản phẩm đất nền vùng ven, pháp lý chặt chẽ, có giá trị trên dưới 2 tỷ đồng/lô.

Thêm một nguyên nhân nữa: Nghị định 10/20203 quy định mức tiền đặt cọc khi tham gia đấu giá là 20% giá trị thửa đất tính theo giá khởi điểm. Nếu không trúng, tiền cọc được trả lại ngay khi phiên đấu giá kết thúc.

Theo đó, giá khởi điểm càng thấp, số tiền đặt cọc càng nhỏ, dễ thu hút nhóm rất đông nhà đầu tư có tài chính vừa và nhỏ. Với mức giá khởi điểm chỉ trên dưới 10 triệu đồng/m2, tương đương tổng giá trị lô đất chỉ khoảng 1 tỷ đồng, người tham gia đấu giá đất vùng ven Hà Nội chỉ cần đặt cọc trên dưới 200 triệu đồng/lô.

Số tiền này được cho là không quá khó khăn đối với nhóm nhà đầu tư vừa và nhỏ. Trong khi, nếu đấu giá trúng, nhà đầu tư có thể bán sang tay ngay để hưởng khoản tiền chênh lên đến hàng trăm triệu đồng. 

Thực tế, tại phiên đấu giá đất ở huyện Đan Phượng, Thanh Oai vừa qua, rất đông người môi giới trực chờ kết quả, sẵn sàng chào mua, bán đất với giá chênh từ 200 - 500 triệu đồng/lô. Mức lợi nhuận lớn, không cần nộp thuế này là món hời khó cưỡng với bất cứ ai.

Tuy nhiên, thực tế từng có nhiều bài học cho thấy, khi đấu giá đất quá cao, người trúng nhanh chóng bỏ cọc. Đáng chú ý, người tham gia đấu giá chủ yếu là các nhà đầu tư chuyên nghiệp, dân địa phương thường chiếm thiểu số. Điều nay tác động xấu đến mọi phân khúc bất động sản, gia tăng hiện tượng đầu cơ đất đai, nhiễu loạn thị trường. Người ôm hàng sau cùng sẽ chịu rủi ro nhất khi chuyền tay "hòn than nóng".

Đấu giá đất có thể mang lại lợi ích trước mắt cho ngân sách địa phương, nhưng nếu không được quản lý chặt chẽ, có thể gây ra nhiều hậu quả tiêu cực. Việc giá đất tăng cao không chỉ làm nhiễu loạn thị trường bất động sản mà còn tạo điều kiện cho các nhà đầu cơ "đục nước béo cò", đẩy giá đất lên cao hơn nữa và tạo ra một thị trường bong bóng không bền vững.

Ngoài ra, nếu không có biện pháp hữu hiệu kiểm soát đấu giá đất, những người có nhu cầu thực sự về nhà ở, lại phải chịu thiệt thòi nhất khi họ phải đối mặt với mức giá đất và nhà ở ngày càng xa tầm tay.

Với mức giá đất cao ngất ngưởng, việc sở hữu một mảnh đất hoặc một căn nhà tại vùng ven ngoại thành Hà Nội trở nên ngày càng xa vời đối với phần lớn người dân. Nhiều người phải chấp nhận thực tế rằng họ không thể mua được đất hoặc nhà ở tại những khu vực mà họ đã sinh sống hoặc mong muốn định cư. Thay vào đó, buộc phải tìm kiếm lựa chọn ở những khu vực xa hơn, với chất lượng hạ tầng và dịch vụ thấp hơn, hoặc tiếp tục phải thuê nhà với mức giá ngày càng tăng.

Điều này cũng tiềm ẩn sự gia tăng bất bình đẳng xã hội, khi khoảng cách giữa người giàu và người nghèo ngày càng lớn, đồng thời, suy giảm niềm tin của người dân vào thị trường bất động sản vì thấy rằng mình không có cơ hội sở hữu nhà đất dù làm việc chăm chỉ đến đâu.