Gỡ “nút thắt” tín dụng bất động sản tại TP.HCM: Đề xuất của HoREA và kỳ vọng khơi thông dòng vốn

Sau giai đoạn trầm lắng kéo dài, thị trường bất động sản TP.HCM bước vào năm 2026 với những tín hiệu tích cực hơn về thanh khoản. Tuy nhiên, sự phục hồi vẫn diễn ra chậm và chưa đồng đều, đặc biệt ở phân khúc nhà ở.

Ghi nhận thực tế cho thấy, nhiều doanh nghiệp đã hoàn tất pháp lý dự án, có quỹ đất sạch nhưng vẫn chưa thể triển khai đúng tiến độ. Nguyên nhân chủ yếu không nằm ở thủ tục, mà đến từ khó khăn trong tiếp cận nguồn vốn tín dụng.

Trong giai đoạn thi công, thời điểm cần vốn lớn nhất doanh nghiệp lại gặp nhiều rào cản vay vốn. Không ít chủ đầu tư buộc phải sử dụng vốn tự có hoặc huy động từ đối tác với chi phí cao, kéo theo áp lực tài chính gia tăng và giá thành dự án bị đẩy lên.

Tình trạng này không chỉ ảnh hưởng đến doanh nghiệp, mà còn tác động trực tiếp đến nguồn cung thị trường, đặc biệt là nhà ở vừa túi tiền và nhà ở xã hội. Khi dòng vốn bị “tắc”, thị trường khó có thể phục hồi một cách bền vững.

Trong bối cảnh đó, Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) đã có văn bản gửi Ngân hàng Nhà nước và các cơ quan liên quan, kiến nghị điều chỉnh một số quy định trong hoạt động cho vay,

Cụ thể, HoREA đề xuất: Bãi bỏ khoản 8 và khoản 10 Điều 8 Thông tư 39/2016 và sửa đổi, bổ sung khoản 9 Điều 8. Theo Hiệp hội, các quy định hiện hành đang hạn chế khả năng tiếp cận tín dụng đối với những nhu cầu vốn hợp pháp.

Đáng chú ý, quy định không cho vay để góp vốn hoặc mua cổ phần tại doanh nghiệp chưa niêm yết được cho là chưa phù hợp với thực tế. Bởi phần lớn doanh nghiệp Việt Nam, đặc biệt trong lĩnh vực bất động sản đều chưa niêm yết. Việc hạn chế này khiến doanh nghiệp khó tiếp cận vốn, đồng thời tạo ra sự thiếu bình đẳng giữa các loại hình doanh nghiệp .

Bên cạnh đó, HoREA cũng đề xuất cho phép vay vốn để bù đắp tài chính, tức hoàn lại phần vốn mà doanh nghiệp hoặc cá nhân đã ứng trước cho hoạt động đầu tư. Theo Hiệp hội, đây là nhu cầu phổ biến, giúp doanh nghiệp giảm áp lực dòng tiền, trong khi các khoản vay vẫn được đảm bảo bằng tài sản.

Một điểm quan trọng khác là đề xuất sửa đổi quy định liên quan đến cho vay góp vốn vào dự án. HoREA cho rằng, doanh nghiệp thường phát sinh nhu cầu vay vốn ở giai đoạn xây dựng, khi dự án chưa đủ điều kiện kinh doanh. Nếu chỉ cho vay khi dự án đủ điều kiện bán hàng, thì trên thực tế doanh nghiệp lại không còn nhu cầu vay vốn lớn.

HoREA dẫn chứng số liệu, các khoản vay liên quan đến các nội dung này hiện chiếm khoảng 5% tổng dư nợ tín dụng, tương đương gần 920.000 tỷ đồng, cho thấy quy mô tác động đáng kể nếu chính sách được điều chỉnh .

Không chỉ dừng lại ở việc sửa đổi từng điều khoản, HoREA còn kiến nghị ban hành Thông tư mới thay thế Thông tư 39, nhằm đảm bảo đồng bộ với Luật Các tổ chức tín dụng 2024 và phù hợp hơn với thực tiễn hiện nay.

Ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch HoREA cho rằng nếu đề xuất được chấp thuận, có thể tạo ra tác động tích cực đến thị trường. Khi tín dụng được nới lỏng hợp lý, doanh nghiệp sẽ có thêm nguồn lực để triển khai dự án, qua đó cải thiện nguồn cung và giảm áp lực giá.

Đặc biệt, phân khúc nhà ở xã hội có thể hưởng lợi khi chủ đầu tư có điều kiện tiếp cận vốn thuận lợi hơn, trong bối cảnh hiện nay vẫn phải phụ thuộc vào tín dụng thương mại với chi phí cao.

Tuy nhiên, việc nới tín dụng cũng đặt ra yêu cầu kiểm soát rủi ro chặt chẽ. Nếu không quản lý tốt, dòng vốn có thể bị sử dụng sai mục đích, làm gia tăng nợ xấu trong hệ thống ngân hàng.

Vì vậy, bài toán đặt ra không phải là “mở hay siết”, mà là thiết kế cơ chế tín dụng linh hoạt, có điều kiện và kiểm soát hiệu quả. Đây cũng là yếu tố quyết định để vừa hỗ trợ thị trường phục hồi, vừa đảm bảo an toàn hệ thống tài chính.

Bài toán tín dụng cho bất động sản vì thế đang đứng trước một bước ngoặt mới. Việc có “mở van” hay không, và mở ở mức độ nào, sẽ là yếu tố then chốt quyết định tốc độ phục hồi của thị trường trong giai đoạn tới.

×