"Hãm" đà tăng giá nhà ở TP.HCM bằng nguồn cung phù hợp

Giá nhà ngày càng leo thang

Thị trường bất động sản đang đi qua giai đoạn khởi sắc khi nhiều chính sách mới dần tháo gỡ điểm nghẽn pháp lý. Tuy nhiên, mặt bằng giá giá nhà ở đang leo thang, thậm chí ở một số phân khúc và khu vực còn tăng nhanh hơn cả thời kỳ sốt nóng.

Tại TP.HCM, số liệu của Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), 6 tháng đầu năm 2025, thị trường chỉ có 4 dự án nhà ở thương mại với 3.353 căn nhà cao cấp đủ điều kiện huy động vốn (100% nhà ở cao cấp) với tổng giá trị 10.239 tỷ đồng, không có nhà ở trung cấp, không có nhà ở giá vừa túi tiền.

Một vấn đề đáng chú ý là giá nhà tăng liên tục trong các năm qua cho đến nay vẫn “neo” ở mức giá rất cao. Trong đó, giá căn hộ cao cấp năm 2024 lên đến 90 triệu đồng/m2, bình quân khoảng 9,7 tỷ đồng/căn (đây là giá sơ cấp khi phê duyệt dự án, chưa phải là giá bán ra), vượt quá khả năng tài chính của số đông người có thu nhập trung bình, người có thu nhập thấp ở đô thị. Trong 6 tháng đầu năm, giá nhà tại TP.HCM vẫn có xu hướng tăng nhanh.

Trong khi đó, dữ liệu từ báo cáo quý 2/2025 của Savills Việt Nam, giá bán sơ cấp trung bình tại TP.HCM cũ trong năm 2024 và quý 1/2025 ở mức khoảng 90 triệu đồng/m2. Trong khi đó, các khu vực như Bình Dương cũ, Bà Rịa - Vũng Tàu cũ vốn có nhiều dự án nhà ở mới, ghi nhận mức giá trung bình khoảng trên dưới 40 triệu đồng/m2, với phần lớn các dự án nằm dưới mức này.

Theo đánh giá của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS), mức giá hiện tại đã vượt quá khả năng chi trả của đại đa số người dân đô thị, nhóm chiếm tỷ trọng lớn trong nhu cầu thực của toàn thị trường.

Theo VARS, điểm dễ nhận thấy nhất là nguồn cung nhà ở giá phải chăng ngày càng ít, trong khi thị trường lại tràn ngập các dòng sản phẩm cao cấp và hạng sang. Những dự án đáp ứng nhu cầu mua ở thật gần như vắng bóng trong hơn ba năm qua, khiến áp lực giá bị đẩy lên liên tục. VARS cho rằng đây chính là nguyên nhân cốt lõi khiến giá nhà tăng nhanh một cách bất thường, không phản ánh đúng sức khỏe của thị trường.

Ông Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch VARS cho rằng sự mất cân đối cung cầu kéo dài có thể dẫn đến nhiều hệ lụy: Lực cầu thật bị đẩy ra khỏi thị trường, nhà đầu tư dè chừng khi quay lại, còn doanh nghiệp phát triển dự án lại phải cạnh tranh trong điều kiện đầu vào ngày càng đắt đỏ. Nếu “vòng xoáy giá” tiếp diễn, thị trường chỉ hồi phục về mặt giao dịch mà không có sự bền vững trong cấu trúc sản phẩm.

Tạo nguồn cung dồi dào để “phanh” giá nhà

Chủ tịch VARS cho rằng ưu tiên lớn nhất lúc này là hãm đà tăng giá, và cách thức duy nhất để làm được điều đó là đưa vào thị trường đủ nhiều sản phẩm có giá trị phù hợp với thu nhập. Theo tổ chức này, khi nguồn cung được tăng mạnh và phân bổ đúng trọng tâm, mặt bằng giá sẽ tự điều chỉnh về mức hợp lý mà không cần những biện pháp can thiệp hành chính. Trong đó, để kéo giá nhà về mức có thể tiếp cận, tất cả đều xoay quanh nguyên tắc “giải phóng và tái cơ cấu nguồn cung”.

Cụ thể, để chặn đứng đà tăng giá, chính quyền địa phương cần bắt đầu từ nền tảng quan trọng nhất - quỹ đất. Nếu quỹ đất dành cho nhà ở giá phù hợp không được xác lập rõ ràng trong quy hoạch, các dự án thương mại sẽ tiếp tục ưu tiên phân khúc cao cấp, làm giá nhà đại chúng ngày càng đắt đỏ. VARS kiến nghị các địa phương phải dành quỹ đất riêng cho phân khúc này và áp dụng mức giá đất đầu vào hợp lý, tạo điều kiện để doanh nghiệp triển khai dự án với chi phí thấp hơn.

Thủ tục pháp lý cũng là một nguyên nhân làm đội giá nhà mà VARS cho rằng phải xử lý ngay. Thời gian để một dự án có thể mở bán hiện kéo dài trung bình 4-7 năm, khiến chi phí tài chính của doanh nghiệp tăng lên theo từng tháng. Khi dự án mất quá nhiều thời gian để hoàn thiện các khâu thẩm định, chi phí phát sinh tất yếu sẽ đẩy giá bán lên cao. VARS cho rằng nếu quy trình được rút ngắn xuống còn 2-3 năm bằng cơ chế “một cửa liên thông”, loại bỏ các khâu trùng lặp và cho phép thực hiện kiểm tra song song, giá nhà sẽ giảm đáng kể.

Một điểm khác được VARS nhấn mạnh là việc phát triển căn hộ diện tích nhỏ, phân khúc đang bị thiếu hụt nghiêm trọng dù nhu cầu rất lớn. Theo VARS, sự cứng nhắc trong quy định về diện tích tối thiểu và tâm lý lo ngại quá tải hạ tầng khiến nhiều địa phương ngần ngại phê duyệt loại hình này. Tuy nhiên, nếu không cho phép phát triển căn hộ nhỏ, thị trường sẽ không thể có những sản phẩm giá phù hợp. VARS đề xuất nâng tỷ lệ căn hộ nhỏ trong dự án lên 30-40% và áp dụng một số ưu đãi về thuế hoặc thủ tục cho các chủ đầu tư tham gia phân khúc này.

Về phía người mua, VARS cho rằng hỗ trợ tài chính cần đi đúng đối tượng thay vì dàn trải. Những gói tín dụng ưu đãi dành cho người mua nhà lần đầu, với lãi suất ổn định và thời gian vay dài, sẽ tạo lực cầu thật mà không gây biến động giá. Khi nhu cầu thực quay lại, thị trường sẽ vận hành lành mạnh hơn, giảm bớt phụ thuộc vào các nhà đầu tư.

Ngoài ra, VARS cũng coi vùng ven như một “bộ giảm áp” cho thị trường trung tâm. Khi hạ tầng giao thông được cải thiện và quỹ đất rộng mở, các dự án nhà ở giá hợp lý tại vùng ven có thể tạo ra nguồn cung lớn với mức giá 1,5-2 tỷ đồng/căn, từ đó tạo áp lực giảm giá cho các phân khúc ở trung tâm đô thị.

Ông Đính đánh giá chìa khoá để hãm đà tăng giá nhà không phải là siết chặt thị trường mà là tái cân bằng thị trường, đưa vào đó thật nhiều sản phẩm đáp ứng đúng nhu cầu thực, giá trị thực. Chỉ khi nguồn cung tăng mạnh và đáp ứng đúng nhóm thu nhập trung bình, giá nhà mới có thể trở lại mức hợp lý, giúp thị trường phát triển bền vững và lành mạnh hơn.

×