M&A bất động sản Việt Nam 2025 bùng nổ, giao dịch lên tới hàng tỷ USD

Bà Lê Thị Huyền Trang, Tổng Giám đốc của đơn vị nghiên cứu thị trường JLL Việt Nam nhận định thị trường M&A bất động sản nước ta ghi nhận sự tăng trưởng đáng kể trong năm 2025, đánh dấu một bước chuyển tích cực sau chu kỳ ảm đạm kéo dài.

Có được sự tăng trưởng này là nhờ việc giải quyết nhiều điểm nghẽn pháp lý và sự rõ ràng hơn trong quy hoạch, tạo điều kiện cho nguồn cung gia tăng và thúc đẩy tinh thần hợp tác giữa các bên trong ngành.

Cũng theo JLL, trong bối cảnh tài chính thắt chặt, nhiều doanh nghiệp đã chuyển sang chiến lược M&A như giải pháp then chốt để duy trì đà phát triển.

JLL cho biết, tuy tổng khối lượng giao dịch M&A lũy kế được công bố trong 11 tháng đầu năm 2025 đã đạt khoảng 2,4 tỷ USD, nhưng nếu tính cả các giao dịch chưa được công bố chính thức, khối lượng ước tính còn cao hơn rất nhiều.

Ngoài ra, lĩnh vực bất động sản Việt Nam đã hấp thụ 2,75 tỷ USD từ đầu tư trực tiếp nước ngoài, tương đương gần một phần năm tổng nguồn vốn FDI, với mức giải ngân thực tế lên tới 1,5 tỷ USD trong 10 tháng vừa qua theo số liệu từ Cục Thống kê và Bộ Tài chính.

Đáng chú ý, trong M&A bất động sản 11 tháng qua là lĩnh vực nhà ở dẫn đầu khi chiếm tỷ trọng hơn 70% tổng khối lượng giao dịch M&A. Các phân khúc khác như bất động sản thương mại và nghỉ dưỡng lần lượt chiếm tỷ trọng khoảng 17,7% và 5,3%. Lĩnh vực Trung tâm dữ liệu cũng nổi lên như một trong những thị trường ngách tiềm năng, chiếm tỷ trọng giao dịch M&A ở mức 3,3%.

Sự chênh lệch đáng kể này phản ánh nhu cầu "xây dựng quỹ đất" mạnh mẽ từ các nhà đầu tư. Xu hướng tích trữ quỹ đất này đặc biệt quan trọng khi nguồn cung đất sạch ngày càng hạn chế và các thủ tục pháp lý ngày càng được siết chặt theo hướng minh bạch hơn, theo nhận định của JLL Việt Nam.

Chính sách cho phép thỏa thuận quyền sử dụng đất không phải đất ở để phát triển nhà ở thương mại từ tháng 4/2025 đã mở ra cơ hội lớn cho việc chuyển đổi mục đích từ đất công nghiệp, nông nghiệp. Điều này sẽ thúc đẩy mạnh các thương vụ M&A trong phân khúc nhà ở, nơi đang có tình trạng thiếu hụt nguồn cung kéo dài và tỷ lệ hấp thụ cao, theo bà Trang.

Đối với lĩnh vực khách sạn, lợi suất đầu tư kỳ vọng ước tính ở mức 8-9% trong năm nay, với tổng khối lượng giao dịch M&A ước tính đạt mức 125 triệu USD.

Bất động sản công nghiệp, logistics tiếp tục được quan tâm

Tổng khối lượng giao dịch M&A của phân khúc bất động sản công nghiệp lũy kế 11 tháng đầu năm đạt khoảng 74 triệu USD, theo dữ liệu từ JLL.

Thay vì chỉ thuê đất để tự xây dựng, các nhà đầu tư hiện tại ngày càng ưa chuộng mô hình mua lại các khu công nghiệp có sẵn hạ tầng rồi mở rộng thêm giai đoạn mới. Cách tiếp cận này giúp tiết kiệm thời gian triển khai, đảm bảo chất lượng hạ tầng và giảm thiểu rủi ro pháp lý.

Ba động lực cốt lõi thúc đẩy thị trường M&A bất động sản

Cải cách chính sách pháp lý nổi lên như yếu tố quyết định, đặc biệt với việc ban hành Nghị quyết 171/2024/QH15 mở ra kỷ nguyên mới cho thị trường từ tháng 4/2025, cho phép nhà đầu tư linh hoạt chuyển đổi các loại đất phi nông nghiệp thành dự án nhà ở thương mại. Cùng với đó, Nghị quyết 68 đã tạo nền tảng vững chắc để kinh tế tư nhân phát triển mạnh mẽ, đồng thời Chính phủ tích cực hoàn thiện hành lang pháp lý và đổi mới cơ chế huy động vốn.

Nhu cầu tái cấu trúc doanh nghiệp đóng vai trò then chốt thứ hai, theo bà Trang. Nhiều công ty trong nước phải đối mặt với thách thức thanh khoản và nợ xấu tích tụ từ giai đoạn tăng trưởng nóng trong giai đoạn 2020 - 2022, buộc họ tìm kiếm các giải pháp M&A để tái tổ chức tài chính và hoàn thiện pháp lý dự án.

Chính sách tiền tệ ổn định với mức lãi suất cho vay trung bình 7 - 9%, thấp hơn so với giai đoạn những năm trở lại đây, đã tạo ra môi trường thuận lợi cho việc tiếp cận vốn. Đây là động lực thứ ba. Theo JLL, lãi suất ưu đãi này không chỉ giúp cân bằng khả năng cạnh tranh giữa nhà đầu tư trong nước và quốc tế mà còn khuyến khích dòng vốn dài hạn đổ vào thị trường.

×