“Mùa bán giấy lấy tiền”: Doanh nghiệp bất động sản đẩy mạnh phát hành cổ phiếu để huy động vốn

Trong bối cảnh đầu tư bất động sản đòi hỏi vốn lớn và áp lực trả nợ ngày càng gia tăng, nhiều doanh nghiệp chọn giải pháp phát hành giấy tờ dưới dạng trái phiếu doanh nghiệp hoặc cổ phiếu mới như một cách nhanh chóng bơm tiền vào hoạt động, thanh toán chi phí xây dựng, và cơ cấu lại nợ.

Báo cáo của các tổ chức đánh giá và hiệp hội thị trường cho thấy nhóm bất động sản liên tục chiếm tỷ trọng lớn trong các đợt phát hành trái phiếu doanh nghiệp trong năm 2025, đóng góp đáng kể vào tổng khối lượng phát hành mới trên thị trường.

Theo báo cáo tổng quan thị trường trái phiếu doanh nghiệp mới công bố của VIS Rating, nhóm bất động sản đang dẫn đầu đà tăng với 5 thương vụ phát hành lớn với giá trị dao động từ 3.800 tỷ đến 7.650 tỷ đồng mỗi đợt.

Các đợt phát hành đáng chú ý bao gồm Công ty TNHH Hưng Phát Invest Hà Nội (7.650 tỷ đồng), Công ty CP Thời đại Mới T&T (5.550 tỷ đồng), và Công ty TNHH Đầu tư và Phát triển bất động sản Trường Minh (4.500 tỷ đồng).

Luỹ kế cả năm 2025, doanh nghiệp bất động sản chiếm 23% tổng khối lượng phát hành, đứng thứ nhất gọi tên nhóm ngân hàng với 69% tổng khối lượng.

Doanh nghiệp bất động sản: "Người" tích cực "bán giấy"

Đứng đầu danh sách là thương vụ phát hành cổ phiếu lớn nhất lịch sử sàn chứng khoán của Vingroup. Cụ thể, Tập đoàn Vingroup vừa hoàn thành việc phân phối 3,85 tỷ cổ phiếu thưởng cho 30.151 cổ đông vào ngày 8/12/2025. Tỷ lệ thực hiện quyền là 1:1, tương ứng cổ đông sở hữu 01 cổ phần phổ thông được nhận thêm 01 cổ phần mới.

Nguồn lực tài chính để thực hiện đợt chia thưởng này được trích từ nguồn thặng dư vốn cổ phần lũy kế. Căn cứ trên báo cáo tài chính riêng năm 2024 đã được kiểm toán, nguồn thặng dư vốn cổ phần của Vingroup tính đến ngày 31/12/2024 đạt mức 39.140,2 tỷ đồng, đảm bảo khả năng chi trả cho đợt phát hành.

Kết thúc đợt phân phối, vốn điều lệ của Vingroup chính thức tăng từ mức hơn 38.000 tỷ đồng lên gần 77.335 tỷ đồng. Thời gian chuyển giao cổ phiếu dự kiến thực hiện trong tháng 12/2025 hoặc tháng 1/2026.

Mốc thời gian cụ thể sẽ phụ thuộc vào tiến độ hoàn tất thủ tục đăng ký chứng khoán bổ sung tại Tổng công ty Lưu ký và Bù trừ Chứng khoán Việt Nam (VSDC) và niêm yết bổ sung cổ phiếu tại Sở Giao dịch Chứng khoán TP.HCM (HoSE).

Ngoài Vingroup, Tập đoàn Đất Xanh (DXG) cũng phát hành riêng lẻ hơn 93 triệu cổ phiếu với giá 18.600 đồng/cổ phiếu, huy động 1.739 tỷ đồng cho dự án DatXanh Homes Parkview tại TP. HCM;

Hay Công ty CP Đầu tư dịch vụ tài chính Hoàng Huy (TCH) chào bán hơn 200 triệu cổ phiếu với giá 10.000 đồng/cổ phiếu. Tổng số tiền thu được từ đợt chào bán là gần 2.005 tỷ đồng;

Tổng công ty CP Đầu tư phát triển xây dựng (DIC Corp) khởi động lại kế hoạch chào bán 150 triệu cổ phiếu cho cổ đông hiện hữu, với giá 12.000 đồng/cổ phiếu, thu về 1.800 tỷ đồng;

Tương tự, Tổng công ty Đầu tư phát triển nhà và đô thị Nam Hà Nội (NHA) cũng phát hành hơn 16 triệu cổ phiếu, dự kiến huy động 162 tỷ đồng để trả nợ và chi phí dự án;

Không chỉ dừng lại ở trái phiếu, cổ phiếu, nhiều doanh nghiệp bất động sản còn chuyển hóa khoản nợ thành cổ phiếu nhằm giảm áp lực trả lãi và rủi ro thanh toán. Chiến lược chuyển đổi trái phiếu thành cổ phiếu được một số tập đoàn và doanh nghiệp địa phương lựa chọn như một phương án tái cơ cấu nợ, đồng thời thay đổi cơ cấu vốn để phù hợp hơn với dòng tiền thực tế. Hành động này giúp giảm áp lực thanh khoản ngắn hạn nhưng khiến cổ đông hiện hữu lo ngại về pha loãng và quyền kiểm soát.

Cụ thể, Địa ốc Hoàng Quân thông dự kiến phát hành 50 triệu cổ phiếu để hoán đổi tổng cộng 500 tỷ đồng nợ phải trả (giá phát hành 10.000 đồng/cổ phiếu).

Novaland (NVL) cũng phát hành hơn 320 triệu cổ phiếu để hoán đổi nợ hơn 8.700 tỷ đồng.

Nhà đầu tư mắt sắc, cơ quan quản lý thắt lại

Trước thực trạng phát hành nóng, nhà đầu tư chuyên nghiệp ngày càng thận trọng hơn trong việc tham gia vào các thương vụ. Các tổ chức tư vấn, định giá và xếp hạng tín nhiệm được xem là nguồn tham chiếu quan trọng, giúp phân biệt những thương vụ có cơ sở kinh doanh rõ ràng với những phát hành mang tính “đón sóng” huy động.

Đồng thời, cơ quan chức năng đã và đang tăng cường thanh tra, xử lý vi phạm và yêu cầu minh bạch hơn trong báo cáo sử dụng vốn. Những bước đi này nhằm làm giảm rủi ro hệ thống và bảo vệ nhà đầu tư.

Tuy nhiên, việc siết chặt quản lý cần cân nhắc để không kìm hãm nguồn vốn cho các dự án có hiệu quả, trong khi vẫn bảo đảm nguyên tắc minh bạch và trách nhiệm giải trình.

×