Nhà đất đang thế chấp nhưng bị giải phóng mặt bằng, có được ngân hàng xóa nợ?

Đất bị thu hồi không đồng nghĩa với khoản vay được xóa bỏ

Thông tin quy hoạch hai bên sông Hồng và nhiều dự án hạ tầng mới tại Hà Nội đang khiến không ít hộ gia đình vào tình huống đặc biệt. Đó là, nhà đất nằm trong diện thu hồi để phục vụ dự án công, trong khi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất vẫn được dùng làm tài sản bảo đảm cho các khoản vay ngân hàng.

Từ đó, nhiều người dân lo lắng đặt câu hỏi, nếu Nhà nước thu hồi đất thì ngân hàng có còn đòi nợ nữa không? Tiền bồi thường là của gia đình hay phải trả ngân hàng trước?

Trao đổi với PV Dân Việt, luật sư Hoàng Hà (Đoàn luật sư TP.HCM) cho biết, ở nơi nào cũng vậy, mỗi khi có thông tin về một dự án lớn đi qua khu dân cư thường kéo theo rất nhiều câu hỏi. Nhà có bị thu hồi không?; Giá bồi thường thế nào?; Tái định cư ra sao...

Nhưng với những căn nhà đang thế chấp ngân hàng thì cả một nút thắt pháp lý giữa người vay, ngân hàng và cơ quan thu hồi đất. Bởi trong một căn nhà đang thế chấp có ít nhất 3 quyền lợi cùng tồn tại: quyền của người dân đối với đất và tài sản trên đất, quyền nhận bảo đảm của ngân hàng và quyền thu hồi đất của Nhà nước vì mục đích công cộng.

Và, một trong những tình huống hay gặp là như trường hợp nhà và đất đang được thế chấp tại ngân hàng để bảo đảm khoản vay thì bất ngờ thuộc diện thu hồi. Khi quyền sử dụng đất không còn là tài sản bảo đảm như ban đầu, khoản nợ ngân hàng sẽ được xử lý thế nào, người dân có được xem là hết nợ hay ngân hàng vẫn có quyền thu hồi khoản vay từ tiền bồi thường?

Theo luật sư, vấn đề này cần được nhìn từ 2 quan hệ pháp lý khác nhau. Quan hệ thứ nhất là hợp đồng tín dụng giữa người vay và ngân hàng, làm phát sinh nghĩa vụ trả nợ gốc, lãi và các khoản nghĩa vụ tài chính khác theo thỏa thuận.

Quan hệ thứ hai là hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất, được lập để bảo đảm cho nghĩa vụ trả nợ đó. Tài sản bảo đảm có thể thay đổi, bị xử lý hoặc không còn tồn tại như hiện trạng ban đầu nhưng nghĩa vụ trả nợ không vì thế mà tự động chấm dứt.

Theo Điều 317 Bộ luật Dân sự 2015 thế chấp tài sản là việc một bên dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ và không giao tài sản cho bên nhận thế chấp.

Với quyền sử dụng đất, giao dịch thế chấp còn phải tuân thủ pháp luật đất đai và quy định về đăng ký biện pháp bảo đảm. Khi Nhà nước ban hành quyết định thu hồi đất thì người sử dụng đất chấm dứt quyền sử dụng đối với diện tích đất bị thu hồi theo quyết định của cơ quan có thẩm quyền.

Tuy nhiên nếu đủ điều kiện theo Luật Đất đai 2024, người có đất bị thu hồi có quyền được bồi thường, hỗ trợ, tái định cư theo phương án được phê duyệt.

Mấu chốt nằm ở chỗ đất bị thu hồi không đồng nghĩa với khoản vay được xóa bỏ. Người vay vẫn phải thực hiện nghĩa vụ trả nợ theo hợp đồng tín dụng. Việc quyền sử dụng đất không còn là tài sản bảo đảm ban đầu chỉ làm phát sinh vấn đề xử lý biện pháp bảo đảm chứ không làm triệt tiêu nghĩa vụ thanh toán.

Cụ thể, theo khoản 3 Điều 307 Bộ luật Dân sự 2015, nếu số tiền có được từ việc xử lý tài sản cầm cố, thế chấp nhỏ hơn giá trị nghĩa vụ được bảo đảm, phần nghĩa vụ chưa được thanh toán vẫn là nghĩa vụ không có bảo đảm, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận bổ sung tài sản bảo đảm.

Trong khi đó, khoản 8 Điều 21 Nghị định 21/2021 quy định trường hợp không còn tài sản bảo đảm do bị thu hồi vì mục đích quốc phòng, an ninh hoặc để phát triển kinh tế xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng thì số tiền được bồi thường, tài sản được thay thế hoặc tài sản được trao đổi theo quy định của pháp luật liên quan trở thành tài sản bảo đảm. Đây là căn cứ trực tiếp để xử lý tình huống nhà đất đang thế chấp bị thu hồi.

Người dân cần làm gì để khoản vay được đảm bảo

Từ phân tích trên, luật sư Hoàng Hà cho rằng, không nên hiểu máy móc rằng hợp đồng thế chấp đương nhiên chấm dứt toàn bộ ngay khi có quyết định thu hồi đất.

Chính xác hơn đó là quyền sử dụng đất đã thế chấp không còn tồn tại như đối tượng bảo đảm ban đầu nhưng quan hệ bảo đảm có thể chuyển sang khoản tiền bồi thường hoặc tài sản thay thế trong phạm vi pháp luật cho phép.

Nếu người dân được bố trí đất tái định cư, nhà tái định cư hoặc nhận khoản tiền bồi thường tương ứng với tài sản bị thu hồi, những tài sản hoặc khoản tiền này có thể trở thành tài sản bảo đảm thay thế cho nghĩa vụ vay.

Về trình tự xử lý, trước hết người dân cần kiểm tra lại hợp đồng tín dụng, hợp đồng thế chấp, phạm vi nghĩa vụ được bảo đảm và tình trạng đăng ký thế chấp. Nếu ngân hàng đã đăng ký biện pháp bảo đảm hợp pháp, quyền của bên nhận thế chấp có hiệu lực đối kháng với người thứ ba theo Điều 319 Bộ luật Dân sự 2015.

Khi phát sinh việc thu hồi đất, ngân hàng có quyền yêu cầu bên vay thông báo, phối hợp và thực hiện các thủ tục cần thiết để bảo vệ quyền nhận bảo đảm đối với khoản tiền bồi thường hoặc tài sản thay thế.

Trong thực tế khi có thông tin về quy hoạch, thu hồi đất hoặc giải phóng mặt bằng, ngân hàng thường làm việc với khách hàng để đánh giá lại tài sản bảo đảm. Các bên có thể thỏa thuận bổ sung tài sản bảo đảm khác, thay thế tài sản bảo đảm hoặc điều chỉnh nghĩa vụ trả nợ.

Nếu không có tài sản thay thế phù hợp, khoản tiền bồi thường cho quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất có thể được dùng để xử lý nghĩa vụ vay trong phạm vi nghĩa vụ được bảo đảm.

Vì vậy người dân khi biết nhà đất đang thế chấp thuộc diện thu hồi cần thông báo ngay cho ngân hàng. Việc che giấu thông tin, tự ý nhận tiền bồi thường và không thực hiện nghĩa vụ trả nợ có thể bị xem là vi phạm hợp đồng tín dụng, hợp đồng thế chấp và làm phát sinh trách nhiệm dân sự.

×