"Rót" vốn vào bất động sản, quản lý phát hành trái phiếu bằng cách nào?

Nguồn vốn "rót" vào bất động sản chủ yếu là vốn tín dụng ngân hàng

Những năm gần đây, nguồn vốn thúc đẩy thị trường bất động sản rất phong phú, nhưng còn nhiều hạn chế trong cơ chế, chính sách và phương thức quản lý, điều tiết dòng vốn cho thị trường này, doanh nghiệp vẫn phụ thuộc trước hết và chủ yếu vào vốn tín dụng ngân hàng.

Nguồn vốn từ phát hành trái phiếu doanh nghiệp khắc phục được nhược điểm của nguồn vốn tín dụng ngân hàng là phù hợp hơn với tính chất trung và dài hạn của nguồn vốn tài trợ cho kinh doanh bất động sản. Nếu thị trường trái phiếu doanh nghiệp phát triển thì lãi suất huy động còn có thể thấp hơn nữa do tận dụng được ưu thế của tài chính trực tiếp so với tài chính gián tiếp.

Theo Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, thị trường trái phiếu doanh nghiệp nói chung và trái phiếu doanh nghiệp bất động sản nói riêng phát sinh một số vấn đề và thông tin thiếu sự tích cực. Hiệp hội này cho biết, những phát sinh xảy ra chỉ là những hiện tượng cá biệt song đã ảnh hưởng nghiêm trọng đến thị trường, gây hoang mang cho các nhà đầu tư và công tác phát hành trái phiếu của các nhà phát triển bất động sản chân chính. Vấn đề này cần được kịp thời tháo gỡ, làm sáng tỏ tính chính đáng của thị trường trái phiếu doanh nghiệp để tạo niềm tin cho nhà đầu tư và tạo ra sự ổn định cho thị trường.

Theo TS. Võ Trí Thành, Viện trưởng Viện Nghiên cứu Chiến lược thương hiệu và cạnh tranh, hiện nay phải làm sao thúc đẩy phát triển bất động sản, khơi thông các điểm nghẽn để thị trường này phát triển.

"Cần ổn định dòng tiền, ổn định tài chính đối với thị trường để giữ nhịp phát triển, sao cho thị trường không quá nóng nhưng cũng không bị đóng băng như giai đoạn 2011 - 2012", TS. Thành bày tỏ.

Nêu ra khó khăn của thị trường bất động sản, TS. Thành cho rằng, cái khó hơn nữa là chữ "lỡ". Cụ thể là lỡ về chính sách, lỡ về đầu tư, do đó cần ứng xử như thế nào để kéo lòng tin của thị trường trở lại, tránh bị mất mát. Phải phát triển thị trường bất động sản sao cho không đổ vỡ về mặt tài chính.

Đánh giá vai trò của thị trường bất động sản đóng góp vào nền kinh tế, TS. Cấn Văn Lực, thành viên Hội đồng tư vấn chính sách tài chính - tiền tệ Quốc gia, chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV chỉ ra: "Năm 2021, kinh doanh bất động sản đóng góp 3,58% GDP. Thị trường bất động sản là cầu nối các ngành, thị trường trong chuỗi giá trị bất động sản".

TS. Lực đưa ra thống kê có tới 35 ngành nghề, lĩnh vực liên quan tới thị trường bất động sản với hệ số lan tỏa từ 0,5 - 1,7 lần. 4 ngành lớn có liên quan nhiều là xây dựng (5,95% GDP), du lịch (1,97% GDP), lưu trú (1,71% GDP), tài chính - ngân hàng (4,62% GDP) năm 2021.

Đáng chú ý, thị trường bất động sản xếp thứ hai về thu hút vốn nước ngoài, chiếm khoảng 10% FDI đăng ký mới hàng năm. Lũy kế đến hết tháng 4/2022, vốn FDI vào lĩnh vực bất động sản đạt gần 65 tỷ USD, chiếm 15,3% tổng vốn FDI đăng ký.

"Thị trường bất động sản là một trong 20 ngành kinh tế cấp 1, xếp thứ 9 về quy mô giá trị", TS. Lực nêu rõ.

Quản lý phát hành trái phiếu riêng lẻ bằng cách nào?

Theo TS. Lực, thị trường hiện nay đang có sự tồn tại của tứ giác liên thông: Bảo hiểm - ngân hàng - chứng khoán - bất động sản liên quan chặt chẽ với nhau.

Ví dụ: Ngân hàng dành 20% vốn để cho vay bất động sản (cả cho vay nhà ở và kinh doanh nhà ở). Chứng khoán cũng liên quan mật thiết với bất động sản. Rất nhiều doanh nghiệp bất động sản đi đầu hoặc thứ hai trong khối phát hành trái phiếu doanh nghiệp. Các doanh nghiệp bất động sản niêm yết trên sàn chứng khoán 17% tổng vốn hóa toàn thị trường.

Bên cạnh đó, rất nhiều quỹ đầu tư tín thác bất động sản, chứng khoán phái sinh (chứng khoán phái sinh là các công cụ tài chính mà giá trị của chúng phụ thuộc vào giá của một tài sản cơ sở) là những sản phẩm có liên quan giữa ngành bất động sản và chứng khoán. Thực tế đó đặt ra câu hỏi khi chúng ta đánh giả kiểm soát rủi ro, chúng ta phải nhìn tứ giác liên thông này.

Nguồn vốn trên thị trường bất động sản hiện nay bao gồm: Vốn tự có, vốn góp của doanh nghiệp; vốn tín dụng, bảo lãnh, cho thuê tài chính; vốn từ các đối tác của doanh nghiệp; vốn từ ngân sách nhà nước (vốn mồi, ưu đãi thuế, vốn từ các chương trình phục hồi); nguồn vốn FDI (thông qua vay, phát hành trái phiếu, bán cổ phần) và vốn huy động từ thị trường vốn (cổ phiếu, trái phiếu, quỹ đầu tư, các nền tảng công nghệ)...

Ngoài ra, nguồn vốn tín dụng bất động sản hết quý I tăng khoảng 2,4% so với đầu năm. Tổng dư nợ tín dụng bất động sản khoảng 2,23 triệu tỷ đồng, chiếm khoảng 20% tổng dư nợ của nền kinh tế.

Trong đó, cho vay nhà ở ước đạt 65% (1,45 triệu tỷ đồng) còn lại là tín dụng kinh doanh bất động sản chiếm khoảng 35% (0,78 triệu tỷ đồng), theo Ngân hàng Nhà nước, Bộ Xây dựng.

Vốn FDI, đến hết tháng 4/2022, tổng vốn đăng ký mới vào bất động sản đạt gần 2,8 tỷ USD (chiếm khoảng 26,5%) đứng thứ hai, riêng góp vốn, mua cổ phần đạt 1,04 tỷ USD (chiếm 9,69%).

Phát hành trái phiếu đến hết tháng 4/2022, toàn thị trường phát hành 72.000 tỷ đồng, trong đó doanh nghiệp bất động sản phát hành 27.000 tỷ đồng, xếp thứ nhất (chiếm 37,3%), thứ hai là nhóm TCTD (chiếm 31,6%), xây dựng 17% (theo HNX, SSC).

TS. Lê Xuân Nghĩa, thành viên Hội đồng tư vấn chính sách tài chính - tiền tệ Quốc gia góp ý tới Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cần phải có những kiến nghị, góp ý cụ thể về vấn đề này vì điều này rất khó quản lý.

Về câu chuyện tài sản đảm bảo của các doanh nghiệp, TS. Nghĩa đặt vấn đề: "Hiện nay, các công ty đưa tài sản của mình đi đảm bảo để thế chấp vay vốn. Nhưng chưa có một công cụ nào để khẳng định, đảm bảo những tài sản thế chấp ấy là đúng với những gì doanh nghiệp nói… Và từ đó chúng ta cũng không thể quản lý nổi việc các doanh nghiệp đi đảm bảo tài sản để vay vốn hay phát hành trái phiếu.

Đối với việc phát hành trái phiếu riêng lẻ, TS. Nghĩa đặt câu hỏi: "Trước đây, việc phát hành trái phiếu riêng lẻ không thuộc Uỷ ban Chứng khoán Nhà nước quản lý. Theo tôi, đây là chuyện đương nhiên. Tuy nhiên, vấn đề đặt ra là chúng ta vẫn cần quản lý và phải trả lời được quản lý bằng cách nào?

"Phương pháp quản lý doanh nghiệp phát hành trái phiếu hiện tại bằng cách nhà nước yêu cầu doanh nghiệp báo cáo tài chính. Điều này là cũng không hợp lý kể cả với công ty phát hành và không phát hành. Uỷ ban Chứng khoán Nhà nước làm gì có đủ chuyên môn để đọc hết báo cáo tài chính của các doanh nghiệp mà quản lý được", TS. Nghĩa nêu ra thực trạng hiện nay.

Theo TS. Nghĩa, "trái phiếu riêng lẻ là dành cho các nhà đầu tư chuyên nghiệp. Và như vậy, rất nhiều người muốn trở thành nhà đầu tư chuyên nghiệp. Điều này là bình thường và không có gì phải lo ngại, vì người ta thích rủi ro và chịu được rủi ro thì cứ để người ta làm".

Về câu chuyện vốn trung và dài hạn của ngân hàng cũng chỉ bằng vốn trái phiếu của doanh nghiệp hiện nay trên thị trường với mức trên 20%. Nói để thấy thị trường trái phiếu rất quan trọng với bất động sản nói riêng và thị trường nói chung.

Chúng ta phải tìm cách, nhấn mạnh việc xếp hạng tín nhiệm. Phải có giải pháp đẩy nhanh chất lượng xếp hạng tín nhiệm của các doanh nghiệp bất động sản.

Theo TS. Nghĩa, nên nhanh chóng sử dụng công cụ thuế để phòng chống đầu cơ bất động sản. Lúc đầu, mức thuế có thể ít nhưng dần dần trong tương lai có thể tăng lên để người dân nhận thức được vai trò của đất đai, tránh tình trạng ôm đất bỏ hoang.