Sửa đổi Luật Đất đai tác động lớn đến thị trường bất động sản

Sửa Luật Đất đai gỡ "nút thắt" cho thị trường bất động sản

Luật Đất đai sửa đổi lần này vấn đề khung giá đất nhận được nhiều ý kiến quan tâm từ người dân cho tới giới chuyên gia. Hiện nay, theo Điều 113, Luật Đất đai 2013, khung giá đất là mức giá (cao nhất hoặc thấp nhất) với từng loại đất cụ thể và việc xác định khung giá đất được ban hành định kỳ với kỳ hạn 5 năm. Việc xây dựng khung giá đất nhằm quản lý giá đất trên thị trường, giúp cơ quan quản lý Nhà nước có cơ chế kiểm soát bảng giá đất của các địa phương cũng như xác định các khoản nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất trong quá trình sử dụng.

Tuy nhiên, trên thực tế, khung giá đất vẫn chưa đáp ứng được toàn bộ mục đích đã được đặt ra ban đầu, thậm chí tạo "cơ chế hai giá" gây khó khăn trong công tác quản lý cũng như triển khai các dự án có sử dụng đất. Đặc biệt, một hệ quả phát sinh thường xuyên của khung giá đất là làm kéo dài tiến độ các dự án do ách tắc trong khâu giải phóng mặt bằng.

Do đó Nghị quyết số 18-NQ/TW đã đặt ra nhiệm vụ cụ thể khi dự thảo sửa đổi Luật đất đai năm 2013 về việc xác định lại phương pháp xác định giá đất sao cho phù hợp với cơ chế thị trường tại thời điểm hiện tại.

Theo Bộ Tài nguyên và Môi trường, việc bãi bỏ khung giá đất là một nhiệm vụ cần phải được chú trọng để có thể khắc phục được đầy đủ những hạn chế, bất cập đang phát sinh trong thực tiễn thi hành Luật Đất đai tại thời điểm hiện tại.

Việc bỏ khung giá đất đồng nghĩa với việc Nhà nước không áp dụng mức giá tối thiểu và tối đa với từng loại đất nữa mà thay vào đó, trước khi ban hành ra bảng giá đất của từng địa phương, UBND cấp tỉnh sẽ căn cứ vào các nguyên tắc, phương pháp định giá đất, các quy chuẩn về giá đất, sự biến động về giá đất thực tế trên thị trường để xây dựng ra bảng giá đất.

Đánh giá về tác động của nội dung này trong dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) các chuyên gia cho rằng, lần sửa đổi này được thực hiện nhằm hướng tới việc chuyển định giá đất đai theo khung giá quy định cũ sang khung theo giá thị trường. Bước thay đổi này đặc biệt quan trọng vì nó sẽ giúp cho sự phát triển của thị trường bất động sản nói riêng, nền kinh tế nói chung và giúp thu hút các nhà đầu tư.

Khi giao đất, quá trình đền bù được tính toán đơn giản vì đã có khung giá đất quy định sẵn. Tuy nhiên, điều này đôi khi gây ra việc đền bù không thỏa đáng và sinh ra nhiều chi phí phát sinh, dẫn đến chậm trễ kế hoạch phát triển dự án. Với Luật Đất đai sửa đổi, chủ đầu tư bất động sản sẽ được nhận giá trị hợp lý hơn (tiệm cận với giá thị trường), đẩy nhanh quá trình đền bù và xây dựng các dự án mới.

Thông qua Luật Đất đai sửa đổi, thị trường liệu có sốt giá?

Thực tế lịch sử cho thấy sau mỗi lần sửa đổi Luật Đất đai, thị trường thường xảy ra một đợt "sốt" rất mạnh. Cụ thể, Luật Đất đai bắt đầu "ra đời" từ năm 1993. Tiếp đó, từ năm 1994 đến năm 1997, trên thị trường đã xảy ra đợt "sốt" đất rất mạnh. Đến năm 2003, Luật Đất đai lại có sự thay đổi và sau đó từ năm 2004 đến năm 2008, thị trường tiếp tục có đợt "sốt" đất mạnh.

Tiếp đó, đến năm 2013, Luật Đất đai tiếp tục được sửa đổi - sau khi thị trường bất động sản vừa trải qua một giai đoạn dài "đóng băng." Với việc sửa đổi luật trên, từ năm 2015 đến năm 2019 lại xảy ra tình trạng "sốt" đất và có sự tăng trưởng rất mạnh đối với thị trường bất động sản, "nóng" nhất là đất nền, bất động sản nghỉ dưỡng.

Ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Batdongsan.com.vn khu vực miền Nam cho rằng đợt sửa đổi Luật Đất đai lần này sẽ có những sự kỳ vọng nhất định vào những sản phẩm mới như Condotel, Shophouse, Villa nghỉ dưỡng... sẽ được đặt tên rõ ràng. Bởi nếu những sản phẩm này chưa được đặt tên rõ ràng, chưa có sự bảo hộ của Nhà nước thì tài sản đó rất khó để xác nhận.

Bên cạnh đó, các quy định liên quan đến chung cư có thời hạn này không, có được cấp sổ đỏ cho bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng hay không. Theo ông Tuấn, đây là câu chuyện có tác động rất lớn đến thị trường bất động sản rất tiềm năng thời gian tới.

"Vấn đề được kỳ vọng tiếp theo là việc sửa đổi Luật Đất đai lần này có bảo vệ cho những nhà đầu tư hay không? Bởi trong câu chuyện đầu tư, người đang nắm "đầu chuôi" là chủ đầu tư. Nếu khi nào mà các nhà đầu tư còn chưa được bảo hộ, các sản phẩm chưa được định danh rõ ràng thì thị trường còn khó phát triển lên tầm cao mới. Vì thế, tôi cho rằng việc sửa đổi luật lần này sẽ là tiền đề cho thị trường bất động sản tiếp tục phát triển và dần đi vào ổn định hơn", ông Tuấn nhận định.