Trung ương cần sớm "có kết luận dứt điểm" các dự án sử dụng quỹ đất có nguồn gốc đất công

Để tháo gỡ vướng mắc cho các dự án đô thị, nhà ở thương mại, Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) vừa gửi hàng loạt kiến nghị đến Ủy ban Thường vụ Quốc hội nhằm sửa đổi, bổ sung một số quy định pháp luật.

Trong các kiến nghị này, đáng chú ý là việc HoREA "thúc" trung ương cần sớm "có kết luận dứt điểm" các dự án sử dụng quỹ đất có nguồn gốc "đất công" đã bị dừng triển khai từ năm 2017 đến nay, do phải thực hiện công tác rà soát pháp lý.

Kiến nghị gỡ vướng cho 64 dự án vướng "đất công"

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA, từ năm 2017, tại TP.HCM đã có 64 dự án có nguồn gốc "đất công" hoặc do cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước, hoặc do di dời cơ sở sản xuất ô nhiễm đã bị dừng triển khai.

Vì vậy, đề nghị tổ công tác của Thủ tướng Chính phủ và các cơ quan có thẩm quyền của trung ương sớm có kết luận dứt điểm theo hướng thực hiện chủ trương "thu hồi triệt để tài sản nhà nước bị thất thoát do tham nhũng, tiêu cực" và các doanh nghiệp có liên quan phải nộp nghĩa vụ tài chính, kể cả nghĩa vụ tài chính bổ sung (nếu có) vào ngân sách nhà nước theo quyết định của cơ quan có thẩm quyền.

"Việc sớm kết luận để cho các dự án được tiếp tục triển khai thực hiện, góp phần phát triển kinh tế và tăng nguồn cung dự án nhà ở thương mại và sản phẩm nhà ở cho thị trường bất động sản", ông Châu nói.

Song song đó, ông Châu cũng cho rằng, Chính phủ nên cho TP.HCM thực hiện cơ chế hoán đổi các diện tích "đất công" nằm xen kẽ trong dự án nhà ở thương mại theo phương thức chủ đầu tư giao lại cho nhà nước khoảng 25-30% diện tích đất ở của dự án, để Nhà nước sử dụng cho các mục đích an sinh xã hội, hoặc đấu giá đất nhằm bổ sung ngân sách địa phương, như TP đã thực hiện từ hơn 15 năm trước đây.

"Cách làm này rất minh bạch, bổ sung thêm nguồn thu ngân sách nhà nước, không làm thất thoát tài sản công là đất đai, rút ngắn thời gian làm thủ tục "định giá đất cụ thể". Qua đó, giúp cho cán bộ công chức không bị "rủi ro" pháp lý trong khi thi hành công vụ, vừa giúp nhà đầu tư tiên lượng được nghĩa vụ tài chính với nhà nước và sớm triển khai thực hiện được dự án", ông Châu khẳng định.

Ngoài ra, HoREA cũng kiến nghị trung ương chấp thuận cho UBND TP.HCM áp dụng "phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất" để tính tiền sử dụng đất tất cả các dự án nhà ở thương mại, kể cả dự án sử dụng đất có giá trị trên 30 tỷ đồng.

HoREA đề nghị giao thẩm quyền cho UBND cấp tỉnh quy định "hệ số điều chỉnh giá đất" áp dụng để tính tiền sử dụng đất dự án nhà ở thương mại phù hợp với từng loại dự án và từng vị trí của dự án (sẽ có 3 loại "hệ số điều chỉnh giá đất" như sau: (i) "Hệ số điều chỉnh giá đất" (k1) ban hành ngày 01 tháng 01 hàng năm để điều chỉnh "bảng giá đất"; (ii) "Hệ số điều chỉnh giá đất" (k2) để tính tiền bồi thường, hỗ trợ, tái định cư cho người sử dụng đất khi Nhà nước thu hồi đất; (iii) "Hệ số điều chỉnh giá đất" (k3) để tính tiền sử dụng đất dự án nhà ở thương mại).

"Cách làm này rất minh bạch, rút ngắn được thời gian làm thủ tục hành chính từ 3-5 năm xuống chỉ còn khoảng 15 ngày, vừa giúp cho cán bộ công chức không bị "rủi ro" pháp lý trong khi thi hành công vụ, vừa giúp nhà đầu tư tiên lượng được nghĩa vụ tài chính với Nhà nước", ông Châu khẳng định.

Loạt giải pháp cần "gỡ" để tăng nguồn cung dự án

Ngoài các giải pháp gỡ vướng cho các dự án dính "đất công", HoREA cũng kiến nghị thêm hàng loạt giải pháp để góp phần tăng nguồn cung dự án.

Cụ thể, Ủy ban Thường vụ Quốc hội quan tâm xem xét đề nghị tiếp tục sửa đổi khoản 1 Điều 23 Luật Nhà ở 2014, bổ sung thêm trường hợp nhà đầu tư "có quyền sử dụng đất khác không phải là đất ở phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng, đô thị, nhà ở" thì được công nhận chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại.

Tiếp đến, cần tiếp tục thực hiện cơ chế "tự thỏa thuận giữa người dân và doanh nghiệp trong chuyển nhượng quyền sử dụng đất để thực hiện các dự án đô thị, nhà ở thương mại".

"Điều 68 Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) không còn cho phép thực hiện cơ chế này nên không phù hợp với Nghị quyết 18-NQ/TW ngày 16-6-2022 của Ban Chấp hành Trung ương Đảng đã định hướng", ông Châu nhận xét. Ông cũng nhấn mạnh thêm, cần sớm sửa đổi "rào cản" cho phép doanh nghiệp được chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án khi đã có Giấy chứng nhận hoặc có quyết định giao đất, cho thuê đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Hiện nay, các địa phương "không dám" cho phép chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại, khu đô thị được quyền đầu tư "tiện ích", nên các phần diện tích đất xây dựng các công trình phục vụ lợi ích công cộng bị bỏ hoang, gây bức xúc cho người dân.

Phía chủ đầu tư vì thế cũng "mất uy tín" với khách hàng về cam kết đầu tư tiện ích để phục vụ cư dân của dự án và người dân trong khu vực.

Vì vậy, HoREA đề nghị cho phép chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại, khu đô thị được quyền đầu tư xây dựng, kinh doanh trên phần đất thương mại, dịch vụ của dự án nếu có nhu cầu như công trình y tế, giáo dục, công viên vui chơi giải trí, công viên chuyên đề… để bảo đảm quyền tự chủ kinh doanh của doanh nghiệp

"Chủ đầu tư đã bỏ ra nguồn vốn rất lớn để tạo lập quỹ đất và bỏ vốn đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng của dự án, nên việc cho phép chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại, khu đô thị được quyền đầu tư xây dựng, kinh doanh trên phần đất thương mại, dịch vụ của dự án nếu có nhu cầu là hợp tình hợp lý và phù hợp với điểm e khoản 3 Điều 33 Luật Đầu tư 2020 và Điều 7 Luật Doanh nghiệp 2020 quy định về "quyền của doanh nghiệp", ông Châu khẳng định.