Dự án The Queen ở đường Giải Phóng: Khi giá bán sơ cấp ngang giá thứ cấp, cơ hội hay ‘cái bẫy’ đầu tư?

7 năm ‘treo sổ’, dự án vẫn mở bán giai đoạn mới với tên gọi "The Queen"

Tổ hợp Imperial Plaza 360 Giải Phóng từng được quảng bá là “điểm sáng mới của phía Nam Hà Nội”, quy mô 4 tòa cao tầng ký hiệu IP1, IP2, IP3 và IP4 (nay là The Queen).

Chủ đầu tư dự án này gồm 3 công ty là: Công ty TNHH Nhà nước MTV Cơ khí Quang Trung, Công ty CP Tập đoàn Đầu tư và Thương mại Thăng Long (Tincom Group, đại diện liên danh) và Công ty CP Đầu tư và Phát triển Đông Thịnh Phát.

Tuy nhiên, kể từ khi cư dân chuyển về ở năm 2018, dự án liên tục vướng tranh chấp pháp lý, đặc biệt là vấn đề cấp sổ hồng.

Anh Đình Hưng (cư dân toà IP2) phản ánh, sau 7 năm sinh sống, hầu hết các căn hộ tại tòa IP2 và IP3 vẫn chưa được cấp sổ. Tòa IP1, mở bán đầu tiên  cũng chỉ mới có vài căn được cấp sổ từ hai năm trước.

Theo ký kết trong hợp đồng, khách hàng đã đóng 95% giá trị hợp đồng, số tiền còn lại là 5% khách hàng đóng cho chủ đầu tư sau khi nhận sổ hồng.

Trong nội dung hợp đồng, sau 50 ngày kể từ ngày chủ đầu tư bàn giao căn hộ sẽ tiến hành bàn giao sổ hồng cho khách hàng.

Thế nhưng, sau khi Ban đại diện cùng cư dân nhiều lần kiến nghị, yêu cầu chủ đầu tư thực hiện cam kết bàn giao sổ hồng, nhưng liên tục bị rồi thất hứa.

Quá bức xúc, nhiều cư dân đồng loạt căng băng rôn "tố" chủ đầu tư bội tín, chây ỳ trong việc bàn giao sổ hồng.

Không chỉ gây xôn xao về chậm cấp sổ, theo phản ánh của các cư dân, chủ đầu tư còn chậm thúc đẩy việc thành lập Ban Quản trị nhà chung cư này. Do đó, suốt nhiều năm qua, chung cư này chỉ có Ban đại diện lâm thời hoạt động "cầm chừng".

Nhiều hộ dân cho biết, do chưa có Ban Quản trị, số tiền 2% phí bảo trì khi mua nhà của cư dân không được bàn giao nên các hỏng hóc của tòa nhà, căn hộ gần như không được sửa chữa hoặc cư dân phải tự bỏ tiền ra sửa.

Số tiền 2% phí bảo trì đang bị chủ đầu tư "om" quá lâu, cư dân yêu cầu chủ đầu tư in sao kê tiền gửi và tiền lãi tại ngân hàng, để đảm bảo minh bạch.

Trong khi đó, chủ đầu tư lại đang mở bán tòa IP4 (The Queen), vốn nằm im suốt nhiều năm qua.

Thông tin này gây tranh luận trong giới đầu tư: Tại sao pháp lý cũ còn vướng, dự án mới đã mở bán và liệu mức giá cao có tương xứng với rủi ro?

Giá đi ngang: Chiêu trò giữ niềm tin tạo cơ hội đầu tư hay “cái bẫy”?

Theo môi giới phụ trách phân phối dự án, nguyên nhân khiến các tòa IP1, 2 và 3 chưa ra sổ là do thay đổi thiết kế tại tòa IP4 (The Queen).

Ban đầu, khu đất của cả dự án được quy hoạch là dãy liền kề. Chủ đầu tư đã xin chuyển đổi thành chung cư cao tầng nên toàn bộ dự án phải nộp bổ sung thuế mới.

“Chủ đầu tư đã hoàn tất nghĩa vụ tài chính từ tháng 9/2025, nên IP2 và IP3 đang làm thủ tục cấp sổ”, môi giới bán dự án IP4 cho hay.

Tuy nhiên, chia sẻ với PV Dân Việt, cư dân sinh sống tại đây đều nhấn mạnh, tính đến thời điểm hiện tại, chủ đầu tư không hề có động thái nào về việc làm sổ đỏ.

Thông tin từ Cục Thuế TP. Hà Nội ngày 16/9/2025 xác nhận doanh nghiệp không còn nợ thuế, được cho là bước tháo gỡ nút thắt lớn nhất trước khi The Queen chính thức ra hàng.

Về mặt thương mại, sức hút của The Queen nằm ở chính tọa độ vàng 360 Giải Phóng, nơi hội tụ ba quận cũ Thanh Xuân, Hoàng Mai và Hai Bà Trưng. Đây là trục giao thông huyết mạch, kết nối trực tiếp với Vành đai 2.5, cao tốc Pháp Vân - Cầu Giẽ, tuyến Metro số 1 (Yên Viên - Ngọc Hồi) và hàng loạt công trình hạ tầng chiến lược khác.

Không chỉ thuận lợi về giao thông, khu vực này còn sở hữu hạ tầng xã hội đồng bộ, từ bệnh viện, trường học, trung tâm thương mại cho đến công viên cây xanh. Bao quanh dự án là hệ thống trường đại học như Bách Khoa, Xây dựng, Kinh tế Quốc dân; bệnh viện lớn như Bạch Mai, Việt Pháp,...

Tòa The Queen có thiết kế độc đáo hình cánh hoa sen gồm 935 căn, 35 tầng, 5 tầng hầm, được quảng cáo là “dự án duy nhất tại Thanh Xuân có 5 tầng hầm”, mật độ khoảng 90 căn/thang máy. Tuy nhiên, giới chuyên môn đánh giá đây vẫn là mật độ khá cao.

Điều đáng chú ý là giá rao bán đợt 1 đang ở mức hơn 80 - 110 triệu đồng/m2, gần như đi ngang so với giá thứ cấp tại IP1 - 3 (mức giá đang rao bán trên sàn batdongsan.com.vn) nơi căn hộ đã bàn giao với hạ tầng hoàn thiện.

Trên lý thuyết, một tòa nhà mới, tái khởi động sau nhiều năm đình trệ, lại bán gần như đi ngang giá với “hàng cũ” đang vướng sổ là điều hiếm thấy trên thị trường Hà Nội.

Về chính sách bán hàng, dự án không có chính sách đóng 50%, 70% hay 95% ngay mà bắt buộc thanh toán theo tiến độ do dự án đang ở giai đoạn gần bàn giao. Vì vậy, mức chiết khấu tối đa chỉ 6,5%, thấp hơn đáng kể so với mặt bằng các dự án mở bán giai đoạn đầu.

Việc giá sơ cấp ngang giá thứ cấp hiện nay phản ánh chiến lược giữ giá nhằm cân bằng tâm lý thị trường hơn là tạo hiệu ứng “sốt hàng”. Ở chiều ngược lại, điều đó cũng đặt ra yêu cầu về minh bạch thông tin, nhất là đối với nhóm khách hàng từng theo dõi các vướng mắc pháp lý của khu tổ hợp này.

Ngoài mức chiết khấu đóng theo tiến độ trên, môi giới viên còn “bật mí” cho PV Dân Việt rằng dự án còn đang được Ngân hàng TMCP Đại chúng (PVCombank) bảo lãnh tiến độ dự án. Ngân hàng này cũng đang cho vay đến 75% giá trị căn hộ với lãi suất 0% trong 18 tháng. 

“Đây là dự án đầy đủ tính pháp lý nhất tại TP. Hà Nội trong thời điểm này và được ngân hàng bảo lãnh tiến độ nên hoàn toàn yên tâm về tính minh bạch”, nhân viên môi giới nhấn mạnh.

Dự án dự kiến bàn giao vào quý 4/2026, mức giá trên đã bao gồm full nội thất (kể cả đồ điện tử như: Bếp, tủ lạnh,...)

The Queen hiện được xem là một trong những dự án tái khởi động đáng chú ý tại khu Nam Hà Nội, với ưu thế vị trí trung tâm, quy mô lớn và hạ tầng nội khu đã hoàn thiện. Tuy nhiên, để khẳng định chỗ đứng trên thị trường, yếu tố quan trọng nhất vẫn nằm ở khả năng hoàn thiện thủ tục pháp lý, chất lượng bàn giao và sự rõ ràng trong chính sách hậu mãi.

×