Gen Z mua nhà tại TP.HCM có thể đối diện những rủi ro nào?

Rủi ro pháp lý người trẻ có thể gặp khi mua nhà

Hiện nay, áp lực mua nhà với người trẻ (Gen Z) ngày càng gia tăng nhất là trong bối cảnh giá bất động sản tại TP.HCM liên tục leo thang. Tại Hội thảo “Thu nhập 20 triệu đồng, người trẻ TP.HCM có thể an cư?” với chuyên đề “TP.HCM mở rộng - Cơ hội an cư cho người trẻ” vừa qua, các chuyên gia lưu ý người trẻ ngoài bài toán tài chính cần chú trọng vấn đề pháp lý của bất động sản muốn mua để tránh tình cảnh “tiền mất tật mang”.

Luật sư Nguyễn Văn Hiệp (Công ty Luật TNHH TNJ, Đoàn Luật sư TP.HCM) cho biết nếu lựa chọn sai, người mua có thể trả nợ cả đời mà không sở hữu được tài sản.

Ông Hiệp cho biết bất động sản dành cho người trẻ có 3 loại: Nhà ở thương mại, nhà ở xã hội và nhà ở có sẵn. Theo vị chuyên gia này, phân khúc bất động sản nào cũng tiềm ẩn rủi ro và người mua cần cân nhắc.

Cụ thể, nhà ở có sẵn là sản phẩm tiềm ẩn rất nhiều rủi ro.Theo đó, người trẻ là nhóm đối tượng có một vấn đề vướng mắc là ít tiền. Khi ít tiền thì người mua hay đi tìm bất động sản giá rẻ, tiềm ẩn nhiều rủi ro. Mà thông thường, các bất động sản giá rẻ này nhiều khả năng thiếu giấy tờ, nhà không có sổ. Người ta chuyển nhượng qua hình thức giấy tay, vi bằng. Nhiều người nhầm tưởng vi bằng là sự xác nhận của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Tuy nhiên, pháp luật quy định không được lập vi bằng để mua bán nhà ở. Nhiều thừa pháp lại biến tướng thành việc lập vi bằng là chứng kiến nhận tiền nên khiến người dân nhầm lẫn.

"Rủi ro nằm ở chỗ người mua không được cấp sổ và sẽ không vay được. Ngoài ra, đất không có sổ thì không xây được. Bên cạnh đó, đất không có thể bị vướng quy hoạch, dẫn đến khi nhà nước thu hồi thì mất trắng", ông Hiệp cho hay.

Rủi ro thứ hai, Luật sư Hiệp cho biết là mua nhà có sẵn rất dễ vướng vào trường hợp mua nhà có giấy nhưng nhà đất chưa hoàn công. Nhiều người không biết văn bản công chứng chỉ công chứng là chuyển nhượng đất chứ không phải chuyển nhượng nhà. Nhiều văn phòng đăng kí đất đai yêu cầu phải chuyển nhượng nhà thì mới đăng bộ sang tên. Mua nhà chưa hoàn công thì người mua sau này muốn hoàn công phải đi tìm người bán, rất khó khăn.

Rủi ro thứ 3 khi mua nhà có sẵn, người trẻ mua nhà dễ mua phải đất dính quy định thì chỉ bồi thường giá trị đất, không được bồi thường giá trị nhà. Ngoài ra, TP.HCM hiện nay có nhiều người bán nhà sở hữu chung, mua nhà như thế thì giá rẻ hơn nhưng khi người mua muốn xây dựng thì phải xin ý kiến của các đồng sở hữu. Hoăc trường hợp muốn chuyển nhượng, tặng cho cùng phải xin phép. trường hợp nếu các đồng sở hữu mất thì chúng ta phải đi tìm những người đồng thừa kế, như vậy chúng ta muốn chuyển nhượng rất khó.

Với loại hình bất động sản là nhà ở xã hội, Luật sư Hiệp cho biết rất khó để người mua có thể mua trực tiếp từ chủ đầu tư mà phải mua sang tay. Quy định pháp luật, người mua phải sở hữu ít nhất 5 năm mới chuyển nhượng. Người mua sẽ kí hợp đồng ủy quyền, có thể chuyển nhượng thông qua việc uỷ quyền nhưng tiềm ẩn rủi ro nếu người bán cho mình mất đi thì hợp đồng ủy quyền hết hiệu lực. Lúc đó, nhà ở xã hội trở thành di sản thừa kế cho các con của họ thì mình có nguy cơ mất trắng.

Loại hình thứ 3 là nhà chung cư, Luật sư Hiệp cho hay nếu người trẻ mua nhà đã bàn giao thì không có nhiều rủi ro nhiều. Chủ yếu mua nhà chủ đầu tư chưa xây dựng thì có rủi ro như chủ đầu tư đã đủ điều kiện mở bán hay chưa, chủ đầu tư sẽ kí với người mua hợp đồng góp vốn…

“Trường hợp này chúng ta thường bị chủ đầu tư chậm bàn giao mà chúng ta mua nhà để an cư thì phải trả lãi cho ngân hàng. Vừa tốn tiền trả lãi, vừa tốn tiền đi thuê nhà vì chưa được nhận nhà. Khi mua nhà cần tìm hiểu kỹ về pháp lý để tránh tiền mất tật mạng, kiện tụng pháp lý”, Luật sư Hiệp chia sẻ.

Cơ hội mua nhà cho người trẻ vẫn "rộng cửa"

Đồng quan điểm, TS Vũ Đình Ánh - chuyên gia kinh tế cho biết nếu người trẻ có sự hỗ trợ của phía ngân hàng rồi nếu mà chọn sai bất động sản không đảm bảo pháp lý thì chúng ta suốt đời phải gồng gánh trả nợ cho ngân hàng.

“Với 3 loại hình bất động sản vừa nêu trên thì vấn đề pháp lý với nhà ở có sẵn là cần được quan tâm nhiều nhất. Cái người trẻ dễ mắc kẹt là chúng ta ít tiền mà khi chúng ta ít tiền thì chúng ta dễ tìm đến các sản phẩm giá rẻ, pháp lý không rõ ràng, không có sổ đỏ. Vì vậy, người trẻ khi mua nhà cần tìm hiểu pháp lý rõ ràng để có thể sở hữu nhà ở mà không tiềm ẩn rủi ro”, vị chuyên gia cho hay.

Dù rủi ro nhiều, các chuyên gia cho rằng cơ hội an cư cho người trẻ vẫn rất rộng mở nếu biết tận dụng chính sách và sự hỗ trợ từ hệ thống ngân hàng. Thời gian qua, nhiều gói tín dụng ưu đãi đã được tung ra dành riêng cho người dưới 35 tuổi. Điển hình, tháng 3/2025, Ngân hàng BIDV tung gói vay cho khách hàng cá nhân dưới 35 tuổi có nhu cầu thuê, mua nhà trên cả nước với lãi 5,5% trong 3 năm đầu, thời hạn vay lên tới 40 năm, trong 5 năm đầu không phải trả nợ gốc, hạn mức vay tối đa 5 tỷ đồng/khách hàng. Để tạo động lực hơn cho người trẻ, trên cơ sở cân đối an toàn tín dụng, các ngân hàng có thể kéo dài thêm thời gian ân hạn nợ gốc để thúc đẩy người trẻ mua nhà ở.

Bên cạnh đó, Nhà nước cũng đang nỗ lực tháo gỡ các vướng mắc về thủ tục pháp lý cho dự án nhà ở, nhằm tăng nguồn cung và giảm tình trạng “dự án treo”. Luật Nhà ở 2023 bổ sung thêm nhiều nhóm đối tượng được mua nhà ở xã hội, trong đó có người trẻ có thu nhập thấp tại khu vực đô thị. Tuy vậy, để đáp ứng điều kiện là có thu nhập thấp hiện nay vẫn còn nhiều hạn chế, cần thiết phải điều chỉnh mức thu nhập để đủ điều kiện mua nhà ở xã hội từ 15 triệu đối với cá nhân và 30 triệu đối với vợ chồng lên mức cao hơn để tạo điều kiện cho nhiều người trẻ tiếp cận được các sản phẩm nhà ở xã hội.

Theo ông Hiệp, để tạo động lực cho các nhà đầu tư bất động sản tham gia sôi nổi vào thị trường nhà ở xã hội để tạo thêm nguồn cung, cũng cần cân nhắc gia tăng mức lợi nhuận cố định mà chủ đầu tư được nhận từ 10% lên 15% hoặc 20%. Mặt khác, công tác kiểm tra đối tượng mua nhà ở xã hội cũng cần siết chặt, tránh tình trạng đầu cơ mua bán suất mua nhà ở xã hội trong khi người thực sự có nhu cầu không tiếp cận được. Từ đó, giúp cho người có nhu cầu ở thực có thể tiếp cận, thực hiện giấc mơ an cư của mình.

×