Giá chung cư đã tăng "sốc" như thế nào trong 10 năm qua?

Theo số liệu của VARS, thời điểm 2014 - 2015, giá bán sơ cấp trung bình một căn hộ chung cư tại Hà Nội chỉ dao động khoảng 18 - 25 triệu đồng/m2 thì đến quý 2/2025, con số này đã vọt lên khoảng 75 - 80 triệu đồng/m2.

Ở nhiều dự án cao cấp, giá chào bán đã cán mốc 100 - 150 triệu đồng/m2, thậm chí có nơi còn cao hơn nữa. Như vậy, trong vòng 10 năm, giá căn hộ đã tăng gấp 3 lần.

Thống kê từ các sàn giao dịch cho thấy, từ năm 2019 đến nay, mặt bằng giá chung cư tại Hà Nội đã tăng thêm 80 - 90%. Riêng năm 2024, giá sơ cấp nhảy vọt hơn 30% bất chấp thanh khoản giảm. Điều đáng lo không chỉ giá sơ cấp tăng, mà cả thị trường thứ cấp lẫn những căn hộ đã xây chuc năm cũng leo thang. Một căn hộ 70 m2 ở khu vực vành đai 3, từng có giá dưới 2 tỷ đồng, nay đã vượt 3 tỷ đồng.

Rõ ràng, cơn “sốt giá” không còn giới hạn ở phân khúc mới, mà lan rộng toàn thị trường.

Vì sao giá chung cư lại cao chót vót?

TS. Nguyễn Trí Hiếu, chuyên gia kinh tế nhận định, nhiều nguyên nhân cùng hội tụ đã đẩy giá nhà, chung cư lên cao.

Đầu tiên chính là sự điều chỉnh bảng giá đất. Khi Nhà nước tăng giá đất để tiệm cận giá thị trường, tiền sử dụng đất mà chủ đầu tư phải nộp cũng tăng lên đáng kể, trở thành một trong những khoản chi phí lớn nhất cấu thành giá bán căn hộ.

Song song với đó, chi phí đầu vào của ngành xây dựng liên tục leo thang. Giá thép, xi măng, cát, gạch trong giai đoạn sau dịch COVID-19 đã có lúc tăng đột biến, khiến tổng chi phí đội lên hàng chục phần trăm.

Bên cạnh đó, chi phí nhân công, chi phí vận chuyển, chi phí quản lý dự án ngày càng phức tạp. Tất cả những yếu tố này được cộng gộp vào giá bán cuối cùng mà người mua phải gánh.

Một yếu tố khác không thể bỏ qua là chi phí vốn. Khi lãi suất ngân hàng biến động mạnh, các doanh nghiệp bất động sản phải vay với chi phí cao hơn, đồng nghĩa với việc phải tính toán để bù đắp phần chi phí tài chính đó vào giá thành. Thời gian thủ tục hành chính kéo dài cũng làm tăng thêm chi phí “ngầm” của dự án.

Với một dự án chậm tiến độ vài năm, số tiền lãi vay mà doanh nghiệp phải trả có thể lên tới hàng nghìn tỷ đồng.

Ngoài ra, nhiều năm qua, các chủ đầu tư tập trung phát triển sản phẩm trung và cao cấp, trong khi nguồn cung nhà ở xã hội, nhà ở vừa túi tiền ngày càng khan hiếm.

Cuối cùng chính từ yếu tố tâm lý và kỳ vọng tăng giá. Từ lâu, bất động sản đã được coi là kênh trú ẩn tài sản, dẫn đến tình trạng đầu cơ, mua đi bán lại để hưởng chênh lệch. Chính dòng tiền đầu cơ này đã góp phần làm giá thứ cấp nóng lên, khiến người mua ở thực càng khó chen chân.

Giá chung cư đã tiệm cận mức trần, khó có thể tăng sốc như giai đoạn trước. Tuy nhiên, nếu tiếp tục neo ở mức cao, thanh khoản sẽ còn bị ảnh hưởng.

Hậu quả: Người trẻ bị "đuối sức" trong hành trình an cư

Hệ quả rõ rệt nhất là giấc mơ sở hữu nhà ngày càng xa vời. Với giá trung bình 80 triệu đồng/m2, một căn hộ 70 m2 có giá khoảng 5,6 tỷ đồng. Đối với cặp vợ chồng trẻ thu nhập 30 - 40 triệu đồng/tháng, việc mua nhà gần như bất khả thi nếu vay vốn ngân hàng thương mại. Gánh nặng trả nợ sẽ nuốt trọn thu nhập trong nhiều năm, biến an cư thành áp lực tài chính khổng lồ.

Nếu trước đây, chỉ cần vài năm tích lũy, người trẻ có thể sở hữu một căn hộ nhỏ, thì nay, thời gian tích lũy có thể kéo dài hàng chục năm.

Tại một diễn đàn bất động sản gần đây, TS. Cấn Văn Lực đã chia sẻ một con số đáng suy ngẫm. Đó là một công chức tại Việt Nam hiện cần tới gần 26 năm làm việc liên tục mới có thể mua được một căn hộ chung cư. Điều này mô tả rõ thực trạng nhức nhối: Giá nhà đất đang bỏ xa thu nhập của đại đa số người dân, tạo ra một cuộc khủng hoảng thầm lặng về an cư.

Giá nhà cao cũng thúc đẩy làn sóng dịch chuyển ra vùng ven. Người dân tìm đến các huyện ngoại thành hoặc đô thị vệ tinh, nơi giá còn “dễ thở” hơn. Tuy nhiên, hạ tầng các khu vực này chưa hoàn thiện, khiến việc đi lại, học tập, làm việc trở nên vất vả. Khoảng cách giàu - nghèo trong tiếp cận dịch vụ đô thị vì thế có nguy cơ nới rộng.

Thậm chí, Thủ tướng Phạm Minh Chính mới đây cũng bức xúc nói: "Bao nhiêu người cần nhà, nhưng vì giá nhà cao quá không mua được. Nhà cứ 70 triệu đến hơn 100 triệu đồng/m2 nhà ở chung cư thì ai có tiền mà mua?".

Giải pháp nào để kéo giấc mơ an cư lại gần?

Để “giải nhiệt” thị trường, GS. Đặng Hùng Võ, Nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường (nay là Bộ Nông nghiệp và Môi trường) nhấn mạnh cần những giải pháp đồng bộ, mạnh mẽ hơn thay vì các biện pháp tình thế.

Đầu tiên cần tăng mạnh nguồn cung nhà ở vừa túi tiền. Nhà nước phải quy hoạch rõ ràng quỹ đất cho nhà ở xã hội, nhà thương mại giá rẻ, tránh tình trạng “hứa nhiều, làm ít”. Chính sách khuyến khích doanh nghiệp tham gia phân khúc này phải cụ thể và đủ hấp dẫn.

Tiếp theo cần rút ngắn thời gian phê duyệt quy hoạch, cấp phép xây dựng, giải phóng mặt bằng giúp doanh nghiệp giảm chi phí, từ đó hạ giá bán.

Mở rộng tín dụng ưu đãi cho người mua nhà. Các gói vay lãi suất thấp, kỳ hạn dài dành cho người mua nhà lần đầu, đặc biệt nhóm trẻ dưới 35 tuổi, phải được thiết kế linh hoạt, giảm áp lực trả nợ và nên xem xét ưu đãi thuế thu nhập hoặc cho phép khấu trừ phần lãi vay khi mua nhà.

Đồng thời, phát triển hạ tầng vùng ven để trở thành lựa chọn hấp dẫn, giúp giãn dân nội đô.

Cuối cùng là minh bạch hóa thị trường bất động sản. Công khai dữ liệu giao dịch, quy hoạch, tiến độ dự án sẽ hạn chế tình trạng thổi giá, găm hàng, đầu cơ ngăn chặn nguy cơ bong bóng.

Thủ tướng cũng đề nghị làm rõ "thị trường bất động sản có bị thao túng hay không" để chấn chỉnh tình trạng găm hàng, đội giá, thổi giá, gây méo mó thị trường và đặc biệt nhấn mạnh việc phải có câu trả lời cho tình trạng "giá nhà chung cư liên tục tăng và cao mãi".

×