Giá chung cư vẫn “nóng”, lượng giao dịch quý 3/2025 cao nhất kể từ năm 2018

Thị trường căn hộ quý 3/2025 ghi nhận đà tăng mạnh cả về giao dịch và nguồn cung

Theo báo cáo của CBRE, quý 3/2025, thị trường căn hộ Việt Nam tiếp tục ghi nhận các diễn biến nổi bật tại Hà Nội và TP. HCM.

Trong quý 3/2025, tổng lượng giao dịch căn hộ tại Hà Nội đạt hơn 11.100 căn, mức cao nhất theo quý kể từ năm 2018. Trong khi đó, nguồn cung mở bán mới đạt hơn 10.300 căn, tổng lũy kế 9 tháng đầu năm đạt gần 21.100 căn, tăng 10% so với cùng kỳ 2024. Đây là quý ghi nhận nguồn cung cao kỷ lục của các dự án có giá trên 120 triệu đồng/m2 thông thủy (chưa bao gồm VAT và kinh phí bảo trì, chiết khấu), đạt hơn 2.000 căn mở bán.

Giá chào bán sơ cấp trung bình tại Hà Nội đã vượt 90 triệu đồng/m2 thông thủy (chưa bao gồm VAT và kinh phí bảo trì, chiết khấu), cao hơn quý trước 16% và cao hơn 41% so với cùng kỳ năm trước.

Theo đại diện CBRE cho biết, mặc dù mặt bằng giá bán sơ cấp đang ở mức cao, nhưng tỷ lệ hấp thụ trung bình vẫn đạt khoảng 70 - 80% số căn mở bán.

Còn tại TP. HCM, trong quý 3/2025, nguồn cung sơ cấp tăng 143% so với quý trước và tăng 19 lần so với cùng kỳ năm trước. Hơn 75% nguồn cung mới tập trung tại khu đông, TP. HCM (cũ).

Tính đến quý 3/2025, giá bán sơ cấp thị trường căn hộ tại TP. HCM (cũ) đã đạt 87 triệu đồng/m2 thông thủy, tăng 6,3% so với quý trước và tăng 31% so với cùng kỳ năm trước. Từ đó đẩy giá thị trường thứ cấp lên trung bình 60 triệu đồng/m2, tăng 13% so với quý trước và 25% so với cùng kỳ năm trước.

Số căn bán được trong quý 3 tại TP. HCM (cũ) đạt 2.250 căn, tăng 63% so với quý trước, tuy nhiên tỷ lệ hấp thụ chỉ đạt 68%, giảm so với quý trước (90%).

Nghịch lý “thừa nhà cao cấp, thiếu nhà bình dân” ngày càng rõ nét

Thị trường căn hộ Việt Nam có thể đang khởi sắc trở lại về lượng giao dịch và nguồn cung nhưng mặt bằng giá hiện nay đang phản ánh một nghịch lý lớn khi thừa nhà giá cao, thiếu hàng bình dân.

Theo số liệu của Viện Nghiên cứu và Đánh giá Thị trường Bất động sản Việt Nam, giai đoạn 2014 - 2015, giá chung cư tại Hà Nội chỉ giao động 18 - 25 triệu đồng/m2. Nhưng đến quý 2/2025, con số trung bình đã vọt lên 75,5 triệu đồng/m2. Nhiều dự án cao cấp thậm chí chào bán ở mức 100 - 150 triệu đồng/m2.

Trong khi đó, thu nhập bình quân của người dân lại không tăng tương xứng. Theo báo báo của Tổng cục Thống kê (NSO), thu nhập bình quân 1 người 1 tháng năm 2024 chỉ đạt 5,4 triệu đồng, tăng từ 8,8 - 9,1% so với năm 2023. Đối với người lao động mức thu nhập bình quân gần 7,7 triệu đồng/tháng. Con số chênh rất lớn này cho thấy giá bất động sản đang tăng với tốc độ vượt xa tăng trưởng thu nhập thực tế của người dân.

Sửa đổi nhiều nội dung quan trọng liên quan đến chính sách nhà ở xã hội

Theo báo cáo của Bộ Xây dựng, trong 9 tháng đầu năm 2025, cả nước đang đầu tư xây dựng 54.352 căn nhà ở xã hội, đã hoàn thành 43.681 căn. Dự kiến cuối năm 2025 tổng số căn hoàn thành đạt 82.926 căn, tương đương khoảng 43% kế hoạch cả năm.

Trong số đó, 165 dự án đã hoàn thành với quy mô 110.436 căn, 147 dự án đang triển khai với quy mô 135.033 căn và 380 dự án được chấp thuận chủ trương đầu tư với quy mô 388.090 căn.

Tuy vậy, quỹ căn thực hoàn thành 9 tháng mới đạt hơn 43%, nghĩa là áp lực dồn vào quý cuối cùng rất lớn. Cả nước chỉ có 4 địa phương hoàn thành trên 50% chỉ tiêu được giao gồm Bắc Ninh, Quảng Ninh, Nghệ An, Lào Cai.

Để tháo gỡ những vướng mắc, Chính phủ vừa ban hành Nghị định 261 sửa đổi, bổ sung một số điều về phát triển và quản lý nhà ở xã hội. Các điểm đáng chú ý gồm: Mở rộng điều kiện thu nhập để được mua/thuê nhà ở xã hội; Giảm lãi suất cho vay nhà ở xã hội từ 6,6% xuống 5,4%/năm; Bắt buộc các chủ đầu tư thương mại phải nộp hoặc dành quỹ đất 20% trong cùng dự án để xây nhà ở xã hội.

Những động thái này cho thấy, phát triển nhà ở xã hội không còn là “nhiệm vụ phụ” mà đã trở thành chiến lược trọng tâm để làm mềm thị trường nhà ở, tái thiết lập lại sự cân bằng giữa cung - cầu thực và giá trị đầu tư.

×