Phát triển nhà ở xã hội tại TP.HCM: Vừa bộn bề khó khăn, ngổn ngang bất cập.

Dự án nhà ở xã hội: Quá khứ, hiện tại và tương lai, đều… "mù mờ"

Quyết định 2971/QĐ-UBND,ngày 6/9/2022 của UBND TP.HCM phê duyệt về Chương trình phát triển nhà ở giai đoạn 2021 – 2030. Theo quyết định này, giai đoạn từ 2021 - 2025, TP.HCM cần phát triển nhà ở xã hội, với khoảng 2,5 triệu m2 sàn - tương ứng khoảng 35.000 căn nhà. Trong đó, nhà ở cho thuê phấn đấu đạt khoảng 500.000 m2 sàn - tương ứng khoảng 7.000 căn hộ; nhà ở lưu trú công nhân phấn đấu đạt trên 220.000 m2 sàn - tương ứng khoảng 4.500 căn hộ.

Đồng thời, giai đoạn 2021 — 2025, TP.HCM có tới 91 dự án nhà ở xã hội với tổng diện tích đất 210,4 ha, với quy mô dự kiến khoảng 98.685 căn hộ. Trong đó, có tới 49/91 dự án đã được chấp thuận chủ trương đầu tư/chấp thuận đầu tư (có 46/49 dự án chuyển tiếp từ giai đoạn năm 2016-2020).

Tuy nhiên, theo báo cáo của UBND TP.HCM mới đây, đến hết quý II năm 2023, TP.HCM chỉ mới hoàn thành đưa vào sử dụng vỏn vẹn… 623 căn hộ của 2 dự án ! Còn lại, 7 dự án nhà ở xã hội và nhà lưu trú công nhân, với quy mô 4.996 căn hộ, mới đang giai đoạn…thi công. 

Và, 82 dự án khác thì đang được thống kê để theo dõi trong kế hoạch phát triển nhà ở xã hội. Một thành quả thật kém cỏi, không như kỳ vọng đặt ra.

Qua các con số thành quả ít ỏi nêu trên cho thấy: Trải qua 1/2 đoạn đường thực hiện chương trình nhà ở xã hội, giai đoạn 2021 - 2025, TP.HCM đạt chưa tới 1/10 số lượng nhà ở xã hội (623 căn/7.000 căn). Đó là chưa kể còn 4.500 căn nhà ở lưu trú cho công nhân không biết tới khi nào làm được.

Rõ ràng, với thời gian còn lại (khoảng 2 năm) của chương trình nhà ở xã hội này, với chỉ tiêu phát triển hơn 2,4 triệu m2 sàn xây dựng nhà ở xã hội, TP.HCM sẽ thực hiện vô cùng khó khăn. Trong bối cảnh thị trường bất động sản đang chạm đáy như hiện nay, thì khó khăn trên càng gấp bội.

Rẻ rúng 20% quỹ đất dành cho nhà ở xã hội

Một chuyên gia bất động sản cho rằng, hiện nhà nước quy định các chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại phải dành 20% quỹ đất cho nhà ở xã hội. Tuy nhiên, trên thực tế, việc dành 20% quỹ đất này, trên thực tế, các chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại thực hiện … miễn cưỡng, hay nói cách khác như một sự rẻ rúng.

Theo UBND TP.HCM, quỹ đất để phát triển nhà ở xã hội chủ yếu từ quỹ đất 20% mà chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại phải bàn giao. Và, đất do các doanh nghiệp tự bồi thường, giải phóng mặt bằng...

Song, quy hoạch về xây dựng đô thị, kế hoạch sử dụng đất, xây dựng điểm dân cư nông thôn, phát triển khu kinh tế, khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao…, lại không bố trí quỹ đất cho phát triển nhà ở xã hội.Từ đó, dẫn đến khi doanh nghiệp tự bồi thường giải phóng mặt bằng để làm dự án nhà ở xã hội, là rất khó khăn, kéo dài; thậm chí không thực hiện được.

Chưa kể, trong một rừng dự án nhà ở thương mại, hiếm hoi mới có vài chủ đầu tư dự án tự nguyện bàn giao quỹ đất xây dựng nhà ở xã hội cho địa phương (Khu nhà ở phường Trường Thạnh - TP. Thủ Đức, dự án khu dân cư xã Nhơn Đức - huyện Nhà Bè, Khu dân cư Hoàng Nam - quận Bình Tân và dự án khu dân cư Phước Thiện - TP.Thủ Đức)). Trong khi đó, nhiều chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại đã chọn giải pháp nộp tiền tương đương 20% quỹ đất vào ngân sách nhà nước, thay vì đích thân làm dự án nhà ở xã hội.

Trong một báo cáo mới đây gửi Hội đồng nhân dân, thì UBND TP.HCM cam kết sẽ nỗ lực thực hiện Chương trình xây dựng nhà ở xã hội rằng, "hoàn thành các thủ tục pháp lý đầu tư xây dựng để đưa vào đầu tư xây dựng…". 

Tuy nhiên, chỉ ở mức khiêm tốn: "hoàn thành đưa vào sử dụng khoảng 12.000 căn, với tổng mức đầu tư khoảng 11.500 tỷ đồng, tương đương 1,15 triệu m2 sàn". Đồng nghĩa, tới hết 2025, khả năng TP.HCM chỉ đạt chưa khoảng… ½ kế hoạch đã đề ra.

Dự kiến giai đoạn 2021-2025, TP.HCM sẽ phát triển 93 dự án nhà ở xã hội, với tổng diện tích đất 256,7 ha, khoảng 126.077 căn hộ. Trong đó 62 dự án đã được chấp thuận chủ trương đầu tư/chấp thuận đầu tư, với tổng diện tích đất là 147,08 ha, quy mô 68.930 căn hộ. Song, với bộn bề khó khăn, bất cập, nếu không giải quyết rốt, việc đầu tư xây dựng nhà ở xã hội trên địa bàn TP.HCM (giai đoạn 2021-2025) sẽ khó trở thành hiện thực.