"Giải mã" bơm tiền vào bất động sản: Ngân hàng nào đang "cầm trịch"?

Lo ngại tín dụng "chảy" rất mạnh vào bất động sản

Tại phiên họp Chính phủ thường kỳ tháng 7, Thống đốc Ngân hàng Nhà nước Nguyễn Thị Hồng cho biết tín dụng toàn hệ thống 7 tháng đầu năm tăng khoảng 10% so với cuối năm 2024. Đây là mức tăng khá cao so với con số 6% cùng kỳ năm trước.

Trong đó, tốc độ tăng tín dụng vào bất động sản, chứng khoán cao hơn mức bình quân chung, song vẫn đảm bảo an toàn, không gây rủi ro hệ thống, theo Thống đốc.

Tư lệnh ngành ngân hàng phân tích, tín dụng bất động sản tăng phù hợp với định hướng tháo gỡ cho thị trường bất động sản. Bởi, khi dự án được gỡ vướng về pháp lý, nhu cầu vốn để triển khai tăng là tất yếu. Trong khi đó, vốn tín dụng rót vào lĩnh vực chứng khoán chỉ chiếm tỷ trọng 1,5% tổng dư nợ toàn hệ thống.

"Ngân hàng Nhà nước vẫn luôn theo dõi sát các chỉ số an toàn", bà Hồng khẳng định. Theo bà, tỷ lệ sử dụng vốn ngắn hạn cho vay trung, dài hạn hiện vẫn dưới ngưỡng 30%. Đồng thời, nhà điều hành cũng liên tục chỉ đạo các tổ chức tín dụng cân đối vốn theo kỳ hạn, đảm bảo an toàn hệ thống.

Bà Hồng nói thêm, mặt bằng lãi suất cho vay tiếp tục giảm khoảng 0,4%/năm so với cuối năm 2024, cho thấy những nỗ lực điều hành linh hoạt, hỗ trợ giảm chi phí tài chính cho nền kinh tế.

Với các lĩnh vực như bất động sản và hạ tầng – vốn cần nguồn vốn trung dài hạn lớn thì nên huy động qua kênh phát hành trái phiếu doanh nghiệp, trái phiếu địa phương, hoặc các khoản vay quốc tế.

Chỉ khi huy động vốn đúng kênh, đúng tính chất thì mới có thể vừa tăng trưởng cao, vừa ổn định bền vững.

"Cuộc đua" ngân hàng "bơm vốn" vào bất động sản

Theo số liệu của Ngân hàng Nhà nước (NHNN), tính đến ngày 30/6/2025, dư nợ tín dụng toàn hệ thống đạt trên 17,2 triệu tỷ đồng, tăng 9,9% so với cuối năm 2024.

Trong đó, hoạt động kinh doanh BĐS chiếm khoảng 18,47%, tương ứng dư nợ khoảng 3,176 triệu tỷ đồng.

Tín dụng bất động sản được ưu tiên hướng vào các phân khúc phục vụ an sinh xã hội như nhà ở xã hội, nhà ở công nhân và các dự án thương mại đáp ứng nhu cầu ở thật của người dân.

Dữ liệu thống kê báo cáo tài chính riêng lẻ quý II của 16 ngân hàng niêm yết có phân tích dư nợ tín dụng theo ngành của PV Dân Việt cho thấy, cả 16 ngân hàng này đều có sự tăng trưởng đối với dư nợ lĩnh vực bất động sản. Trong đó, 4 nhà băng ghi nhận dư nợ mảng này trên 100.000 tỷ đồng.

Tính chung 16 ngân hàng, tổng dư nợ cho vay của nhóm này đạt 988.261,8 tỷ đồng, tăng 19% so với cuối năm 2024 ở mức 830.069,7 tỷ đồng.

Đặc biệt, Ngân hàng Quốc tế (VIB) tăng tới 78,4% so với tại thời điểm cuối năm 2024. Cụ thể, tại ngày 30/6/2025, VIB ghi nhận dư nợ hoạt động kinh doanh bất động sản ở mức 10.159,8 tỷ đồng, chiếm 2,85% tổng dư nợ và tăng so với cuối năm 2024 ở mức 5.695,9 tỷ đồng.

Trong khi đó, Nam A Bank cũng thuộc top các ngân hàng ghi nhận dư nợ tín dụng bất động sản tăng mạnh 49,3%. Tại ngày 30/6/2025, dư nợ tín dụng bất động sản của Nam A Bank đạt 29.840,1 tỷ đồng, tăng tương ứng 9.857,6 tỷ đồng so với cuối năm 2024.

Tại nhiều ngân hàng thương mại khác, hoạt động cho vay bất động sản cũng được ghi nhận tăng mạnh. Đơn cử: TPBank tăng 31,9% lên 28.176 tỷ đồng; Saigonbank tăng 30,9% lên 1.472,3 tỷ đồng: PGBank tăng 30,2% lên 4.593 tỷ đồng;...

Xét về tăng trưởng, theo sau Nam A Bank là "ông lớn" quốc doanh MB với dư nợ cho vay bất động sản đạt 85.534 tỷ đồng, tăng 33% so với cuối năm 2024, tương ứng 21.393 tỷ đồng.

Ngược chiều, LPBank lại là nhà băng ít có sự biến động nhất khi chỉ nhích nhẹ 0,6%, nâng dư nợ cho vay bất động sản lên 10.196 tỷ đồng, tức tăng 59 tỷ đồng so với cuối năm 2024.

Tại BIDV, thuyết minh báo cáo tài chính cho biết, dư nợ cho vay mảng xây dựng đạt 101.366 tỷ đồng tại ngày cuối quý II/2025, tương ứng tăng 1,1% so với ngày 31/12/2025.

Còn nếu xét về giá trị, Techcombank dẫn đầu khi "bơm" 227.450 tỷ đồng cho lĩnh vực bất động sản, tương ứng tăng 21,6% sau 6 tháng, tức tăng 40.350 tỷ đồng. Con số này chiếm 33,6% tổng dư nợ của cả nhà băng này.

Tại báo cáo hợp nhất, tăng trưởng tín dụng kinh doanh bất động sản của Techcombank đạt 21,5% so với cuối năm 2024 (tăng gần gấp đôi so với mức tăng trưởng cho vay 11,6% của ngân hàng này).

Tại sự kiện "Gặp gỡ nhà đầu tư cá nhân - công bố kết quả kinh doanh 6 tháng đầu năm 2025" của Techcombank, ông Nguyễn Anh Tuấn - Giám đốc Khối Ngân hàng bán lẻ - đã chia sẻ những góc nhìn chuyên sâu về thị trường BĐS và chiến lược của Ngân hàng. Ông cho biết, đối với mảng cho vay mua nhà, tăng trưởng tín dụng của Techcombank thời gian qua vẫn đạt kết quả tích cực.

Điều này là nhờ Ngân hàng liên tục tối ưu hóa chi phí, từ đó đưa ra mức lãi suất cạnh tranh và phù hợp với khách hàng, hiện dao động từ 6,6% đến 7,5%, tùy thuộc vào kỳ hạn vay và thời gian hỗ trợ lãi suất.

Theo ông Tuấn, tỷ lệ nợ xấu (NPL) đối với khoản vay mua nhà luôn được kiểm soát chặt chẽ ở mức 2%. Techcombank ưu tiên lựa chọn tài sản đảm bảo ngay từ khâu thẩm định ban đầu, cùng với quy trình xử lý hiệu quả, giúp giảm thiểu rủi ro và tỷ lệ tổn thất trên các khoản vay.

Các chuyên gia phân tích của SSI Research cho rằng, trong bối cảnh thị trường toàn cầu còn bấp bênh liên quan đến chính sách thuế, động lực tăng trưởng tín dụng chủ yếu đến từ bất động sản và hạ tầng.

Đây cũng là 2 lĩnh vực nhận được sự quan tâm chính sách ngày càng lớn, phù hợp với nỗ lực của Chính phủ nhằm kích thích nhu cầu trong nước và duy trì đà tăng trưởng kinh tế.

Giới tài chính nhận định, đà tăng trưởng tín dụng đang mở ra triển vọng tích cực cho nền kinh tế trong những tháng cuối năm. Ông Đinh Đức Quang – Giám đốc Khối Kinh doanh Tiền tệ của Ngân hàng UOB Việt Nam, tín dụng có thể tăng trưởng từ 18% đến 20% trong năm 2025, qua đó hỗ trợ mạnh mẽ cho mục tiêu tăng trưởng GDP 8,5%.

Dù vậy, ông Quang cũng lưu ý việc tăng trưởng tín dụng cần đi kèm với kiểm soát chất lượng tín dụng, hướng dòng vốn vào đúng lĩnh vực ưu tiên như sản xuất kinh doanh, xuất khẩu, công nghiệp chế biến, chế tạo... để đảm bảo hiệu quả và bền vững.

Đề xuất gói tín dụng lãi suất ổn định cho nhà giá phù hợp

Liên quan đến gói tín dụng cho các dự án nhà ở thương mại giá phù hợp, Bộ Xây dựng đề nghị NHNN nghiên cứu gói tín dụng trung hạn với lãi suất ổn định bên cạnh việc tập trung chỉ đạo, đôn đốc các ngân hàng tham gia Chương trình tín dụng cho vay ưu đãi 120.000 tỷ đồng.

Ngoài ra, NHNN cũng chỉ đạo các ngân hàng thương mại tập trung cho vay, giải ngân đối với các dự án nhà ở thương mại có giá phù hợp, thúc đẩy tăng trưởng tín dụng.

Cùng với đó, cắt giảm thủ tục, điều kiện để tạo thuận lợi cho người dân, doanh nghiệp tiếp cận vốn tín dụng, đồng thời phải kiểm soát chặt chẽ không để xảy ra tham nhũng, tiêu cực; nghiên cứu gói tín dụng cho vay đối với người trẻ có nhu cầu mua nhà.

×