Hiểm họa từ chung cư mini

Thật vô cùng đau đớn với sự mất mát của các gia đình đã mất bởi vụ cháy chung cư mini đêm 12/9 tại Hà Nội. Không có lời nào có thể diễn tả được nỗi đớn đau, mất mát đó đối với gia đình các nạn nhân

Mùa hè năm 1983, tôi sống cùng cậu tôi ở phường 5, thị xã Đông Hà ( Quảng Trị). Ngày đó, có một khu đất rộng vài chục hecta làm bãi đỗ xe quá cảnh của Lào. Xe chở cao lanh, thạch cao và gì đó tôi không rõ. Người dân quanh đó có 1 nghề, là đi mót xăng cặn từ ô tô quá cảnh.

Họ thòng đầu chai thuỷ tinh vào từng vòi xăng cặn của mỗi xe vừa đỗ. Mỗi xe vài giọt, rồi gom tiểu thành đại. Có thể còn có cả việc mua bán mà tôi không biết.

Ngày đó hiếm xe gắn máy, nhưng xăng cặn thì vô cùng thiết yếu, bởi nó được gần như mọi gia đình cần đến, để đổ vào đuôi bật lửa nhằm nhóm bếp.

Một chiều như mọi chiều, nhà nào cũng đến giờ thổi cơm, phụ nữ và trẻ con đều tụ tập trong bếp. Gió Lào mạnh, lửa bùng lên từ căn nhà cạnh bến đỗ. Và ông chủ nhà làm nghề gom xăng cặn bất lực nhìn vợ và các con bị thiêu rụi cùng nhà cửa cho đến lúc tất cả biến thành than.

Từ đó tôi chưa bao giờ sợ gì bằng sợ lửa. Nó quá khủng khiếp so với sức tưởng tượng của con người.

Cách đây 15-17 năm đổ về trước, anh em xây dựng có nghề mót đất như mót xăng.

Khi việc mua 1 khu đất xa xa, làm đường vào, rồi tự chia lô vài chục m2, tách sổ và xây lên để bán đã không còn hấp dẫn nữa, nhất là khi khu đô thị Trung Hoà - Nhân Chính mọc lên, chung cư trở thành mốt sống thời thượng.

Cá sộp thì nhặt đất to, mà cá lau hau thì nhặt đất nhỏ. Để đáp ứng thị hiếu, thay vì tách sổ như xưa, các cá lau hau đi tìm các khoảnh đất dưới 1 ngàn m2, rồi thiết kế nên các khu chung cư mini.

Loại hình này ở thời điểm đó đánh đúng vào thị hiếu người dùng. Được sở hữu nhà mới, trang thiết bị ngoại vi tân tiến so với việc sống trong khu tập thể chật chội, cũ kỹ. Đó là một lựa chọn thời thượng và hoàn hảo, phù hợp túi tiền của các cặp vợ chồng mới cưới, xa quê lập nghiệp. Nên thời kì đầu, cứ ra là hết. Anh em làm nghề ham lắm.

Tôi có mấy người bạn làm loại hình này. Họ đi tìm các rẻo đất xen kẹp, ở trong các ngõ nhỏ, hẹp, nhưng gần trung tâm và thông với các đường lớn. Xuống xe vài bước vào nhà là lợi thế.

Ngoài ra, so với chung cư lớn, có mấy lợi thế sau, làm cho chi phí đầu tư thấp, và bán hiệu quả:

1. Chi phí đất thấp.

2. Chi phí xây dựng tiết kiệm (một căn nhà dưới 9 tầng, và căn nhà trên 12 tầng, sẽ cách nhau một trời một vực cho chi phí đầu tư xây dựng, nhất là phần cọc, móng, và đa phần là hầm ngầm không có, và kết cấu sàn cột đơn giản hơn nhiều lần).

3. Thời gian thi công nhanh.

4. Chuẩn an toàn đòi hỏi thấp. Và có thể xập xí xập ngầu giữa nhà dân, khách sạn mini, với một khu chung cư phức hợp đúng nghĩa.

5. Nặng nhất chỉ là chi phí tách sổ, cấp sổ.

Tính tổng thể, giá thành suất đầu tư cho 1m2 chung cư mini không đến 40% so với chung cư đạt chuẩn theo luật. Nhưng giá bán có thể đạt 70-80% chung cư đạt chuẩn, với diện tích nhỏ sẽ tạo ra sức cạnh tranh khủng khiếp.

Ví dụ, họ bán trên cùng một vị trí địa lý lân cận. Chung cư mini 20triệu/m2, căn hộ 50m2 chỉ 1 tỷ. Nhưng nếu cùng vị trí đó, khu phố đó, trục đường đó, chung cư đạt chuẩn không có căn bé, giá luôn là 30-35triệu/m2, thì 1 căn hộ 70m2 của họ đã là hơn 2 tỷ.

Chưa nói ở thời điểm đó, việc đo đạc nhập nhèm giữa diện tích thông thuỷ và diện tích tính từ tim cốt, nên 70m2 thực chất chỉ còn 65m2 mà thôi. Người mua thiệt đơn thiệt kép, nên xu hướng chung với túi tiền cơ bản, sẽ nghiêng về mini. Mua chỗ nhỏ và đi bộ qua chơi nhờ sân chỗ lớn là lựa chọn để gia tăng giá trị tiện ích sống.

Mường Thanh chính là doanh nghiệp xây dựng nắm được tâm lý này, để đưa ra loại hình đầu tư bóp chết các con cá lau hau xây chung cư mini, và cạnh tranh ngang ngửa với chung cư đạt chuẩn, với mức giá như chung cư mini.

Mường Thanh đưa ra vỏ giống loại đạt chuẩn, nhưng ruột sẽ giống mini, tiết giảm tối đa nhất có thể có về chi phí. Trong đó có chi phí phòng cháy chữa cháy (PCCC). Nên nhiều khu căn hộ hàng chục tầng của anh ấy, xong ở cả chục năm, vẫn không được cấp phép PCCC.

Nhưng để có một căn hộ như thế, đã là mơ ước của hàng vạn người. Vừa thoát khỏi sự thấp bé, tù túng của mini, lại vừa được giá rẻ, nên cũng như mini năm xưa. Ra là hết.

Ngay cả bản thân tôi, dù luôn đưa cái nhìn soi mói về PCCC đối với nhà chung cư cao cấp, hay các khu đạt chuẩn, nhưng chưa bao giờ tôi lường trước được rủi ro khủng khiếp của chung cư mini. 

Cũng như khi đi ngủ khách sạn hạng sang, hay ăn nhà hàng tử tế, thì tôi đòi hỏi rất cao, còn bình thường thì ruồi ăn 1 bên, tôi ăn 1 bên cũng chẳng sao.

Giờ nhớ lại mặt bằng và vị trí các khu chung cư mini tôi từng biết, nó có mấy điểm yếu chết người như sau:

1. Nó được đặt ở vị trí mà đa phần xe cứu hoả không tiếp cận được trực tiếp, trực diện. Nên thời gian cứu ứng kéo dài, và hiệu quả ứng cứu không cao.

2. Nó được cấp phép theo qui hoạch nhà dân, vỏ nhà dân và ruột chung cư. Nên không gian đáp ứng xung quanh theo luật là không đảm bảo, dẫn đến việc tự thoát hiểm là vô kế khả thi.

3. Tầng dưới cùng thường được trưng dụng làm nơi trông giữ xe, mặt bằng chật chội, mật độ cao, và tiết kiệm chi phí bằng cách hạ trần thấp tối đa nhất có thể. Nên khi lửa kích hoạt, thì khả năng chống cháy kém, tiết diện bé làm lửa bùng lên nhanh gấp mấy lần chung cư đạt chuẩn.

4. Trang thiết bị PCCC, bao gồm báo hiệu tự động cho đến cách vách ngăn chống cháy, cửa chống cháy, đến thiết bị điện, và chuẩn chịu nhiệt theo cấp công trình đều kém so với chung cư đạt chuẩn rất nhiều. Thành thử khi có sự cố thì khả năng chống đỡ, hạn chế và chống cháy lan gần như không có.

5. Chuẩn mực dịch vụ bảo hành, bảo trì và đảm bảo an toàn đều tự vận hành theo kiểu khu tập thể cũ, nên khi xảy ra sự cố, các nguyên tắc chuyên nghiệp đặt ra đối với chung cư đạt chuẩn đều không có mặt ở những nơi này.

6. Thiết kế các ô cửa căn hộ phần lớn đều theo hướng chuồng cọp để chống trộm, nên khi xảy ra sự cố, chỉ có 1 hướng duy nhất là chạy theo trục dọc toà nhà. Hoặc chạy xuống, hoặc chạy lên, chứ không thể nhảy ngang qua cửa sổ được.

7. Chung cư đúng nghĩa, trong giá còn có thể có chi phí bảo hiểm theo luật. Nhưng loại hình này thì không. Người dân sẽ mất trắng tất cả.

Vậy, ai đã cấp phép cho họ xây dựng, và cấp sổ cho họ để bán cho dân?

Nghĩ lại thì thấy thực trạng này hiển hiện và sẽ gây ra những hậu quả vô cùng đau lòng. 

Những người đang sở hữu chung cư mini cần hết sức cân nhắc để bảo vệ bản thân và gia đình trước các rủi ro khách quan bất khả kháng có thể đến bất cứ lúc nào.

×