Bất lực với giấc mơ có nhà

Cô là một phóng viên nhanh nhẹn, viết nhiều, có thu nhập khá tốt và không chi tiêu “vung tay”. Cô chỉ muốn một căn hộ nhỏ để tá túc, đỡ phải thuê nhà sau gần 10 năm ra trường. Nhưng ngay cả mong muốn tối thiểu ấy, ở thời điểm này, cũng trở nên quá tầm với.

Cô không phải trường hợp cá biệt. Cảm giác bất lực trước giấc mơ an cư đang lan rộng trong không chỉ một thế hệ. Ở Hà Nội, TP.HCM, ngày càng nhiều người trẻ không còn hỏi “mua nhà ở đâu”, mà tự hỏi: Liệu mình có nên mơ tới chuyện mua nhà nữa hay không?

Giá nhà tăng nhanh hơn cả hy vọng

Những con số thống kê gần đây lý giải vì sao câu thở dài kia ngày một phổ biến.

Theo Bộ Xây dựng, trong năm 2025, giá căn hộ chung cư tăng 20–30%, nhiều nơi vượt 40%, tập trung chủ yếu ở phân khúc trung và cao cấp. Đáng chú ý, mức tăng này còn cao hơn cả đất nền, nhà liền kề hay biệt thự.

Dữ liệu của CBRE cho thấy đến hết quý III/2025, giá căn hộ mở bán mới tại Hà Nội đã lên tới 91 triệu đồng/m²; tại TP.HCM là 87 triệu đồng/m². Con số từ VARS IRE còn cho thấy mặt bằng sơ cấp đã tiệm cận, thậm chí vượt mốc 100 triệu đồng/m² tại Hà Nội và hơn 110 triệu đồng/m² tại TP.HCM.

Những con số ấy đồng nghĩa với điều rất cụ thể: Một căn hộ phổ biến 60–70m², dù không ở trung tâm, cũng dễ dàng chạm ngưỡng 3–4 tỷ đồng. Với phần lớn người trẻ, đó không còn là bài toán “liệu có vay được hay không”, mà là cảm giác không biết bắt đầu từ đâu.

Một nghịch lý lớn của thị trường hiện nay là: Chung cư – loại hình đáng ra phải là lời giải cho bài toán nhà ở đô thị – lại trở thành phân khúc tăng giá mạnh nhất.

Nguồn cung căn hộ vừa túi tiền gần như biến mất khỏi thị trường sơ cấp. Chi phí đất đai, thủ tục, vốn bị dồn hết vào giá bán. Trong khi đó, chung cư lại là loại hình dễ giao dịch, dễ vay vốn, dễ “giữ giá”, khiến nó bị kéo sâu vào vòng xoáy tài sản hóa.

Khi căn hộ tăng giá 30–40% mỗi năm, thị trường không còn vận hành theo logic nhu cầu ở, mà theo logic tích trữ tài sản. Người mua để ở trở thành bên yếu thế nhất trong chính thị trường mang tên “nhà ở”.

TS Cấn Văn Lực - Thành viên Hội đồng Tư vấn Chính sách Tài chính - Tiền tệ quốc gia đưa ra một so sánh rất đáng suy nghĩ: Một công chức Việt Nam hiện nay cần gần 26 năm làm việc mới mua được một căn hộ chung cư. Trong khi đó, mức bình quân của thế giới chỉ khoảng 15 năm.

Điều đáng nói là con số này không hề giảm theo thời gian. Trái lại, nó đang tăng lên. Nếu năm 2023–2024, người lao động cần khoảng gần 24 năm tích cóp, thì nay đã là 26 năm, dù thu nhập bình quân vẫn cải thiện.

Nói cách khác, giá nhà đang chạy nhanh hơn thu nhập, nhanh hơn cả tốc độ cải thiện đời sống. Khoảng cách ấy không chỉ là khoảng cách tài chính, mà là khoảng cách tâm lý.

Chuỗi so sánh dài hạn của một trang chuyên về bất động sản cho thấy rõ điều đó. Năm 2004, thế hệ 7X cần hơn 31 năm tích cóp để mua căn hộ 60m². Đến năm 2014, thế hệ 8X chỉ cần khoảng 22,7 năm – giai đoạn hiếm hoi mà giấc mơ an cư trở nên “dễ thở”. Nhưng đến năm 2024, người trẻ 9X lại cần gần 26 năm làm việc để mua căn hộ tương tự, dù GDP bình quân đầu người đã cao gấp nhiều lần.

Hai mươi năm tăng trưởng, nhưng giấc mơ mua nhà của người trẻ lại quay về trạng thái mong manh. Đó không thể là ngẫu nhiên.

Cảnh báo của TS Cấn Văn Lực về việc nhiều doanh nghiệp triển khai cùng lúc nhiều dự án trên cùng một địa bàn là rất xác đáng. Nhưng nếu nhìn sâu hơn, đây không chỉ là vấn đề quản trị doanh nghiệp, mà là hệ quả của một cấu trúc thị trường lệch pha.

Khi đất đai khan hiếm, thủ tục kéo dài, chi phí vốn cao, doanh nghiệp khó có động lực phát triển nhà giá thấp nếu không có cơ chế đủ mạnh để chia sẻ rủi ro. Thị trường vì thế tự động dồn lực vào phân khúc trung – cao cấp, nơi biên lợi nhuận đủ bù chi phí.

Trong cấu trúc ấy, không ai cố tình “bỏ rơi” người thu nhập trung bình và thấp. Nhưng họ vẫn bị bỏ lại phía sau.

Sở hữu nhà: Điểm nghẽn cốt lõi nằm ở thể chế đất đai

Nguyên Viện trưởng CIEM Nguyễn Đình Cung từng nói: Việt Nam là một trong số ít quốc gia có điều kiện để cung cấp nhà ở giá rẻ, phù hợp với túi tiền người dân, bởi đất đai thuộc sở hữu toàn dân, Nhà nước là đại diện chủ sở hữu.

Nhận định ấy rất đúng. Nhưng thực tế lại cho thấy, dưới mệnh đề “đất đai thuộc sở hữu toàn dân”, Nhà nước đang cùng lúc đội quá nhiều “mũ”: Vừa là đại diện chủ sở hữu, vừa làm luật, vừa quản lý, vừa phân bổ tài nguyên, vừa thu ngân sách, đôi khi còn tham gia kinh doanh.

Khi quá nhiều vai trò chồng lên nhau, mục tiêu bị trộn lẫn. Áp lực thu ngân sách từ đất đai dễ đẩy chính sách theo hướng tối đa hóa giá, thay vì tối ưu hóa phúc lợi nhà ở. Thị trường vì thế không hình thành được tín hiệu giá đáng tin cậy. Người mua nhà ở thực luôn ở thế yếu.

Đề án xây dựng ít nhất 1 triệu căn hộ nhà ở xã hội giai đoạn 2021–2030 là một nỗ lực lớn và rất đáng ghi nhận. Đến cuối năm 2025, cả nước đã có gần 700 dự ánđược triển khai, hơn 169.000 căn hoàn thành và gần như bán hết.

Nhưng đặt con số này cạnh tốc độ tăng giá nhà thương mại và áp lực đô thị hóa, có thể thấy nhà ở xã hội vẫn chưa đủ mạnh để giữ nhịp cho toàn thị trường. Gói tín dụng 145 nghìn tỷ đồng mới giải ngân hơn 6.000 tỷ đồng cho thấy: Tiền không phải nút thắt duy nhất; thủ tục, cơ chế và khả năng tiếp cận mới là vấn đề lớn hơn.

Tiếng thở dài của cô phóng viên trẻ ở đầu bài không phải là một bi kịch cá nhân. Nó là tín hiệu xã hội.

Khi người có việc làm ổn định vẫn không dám mơ an cư, thị trường bất động sản đã vượt khỏi phạm vi kinh tế thuần túy. Nó chạm tới câu chuyện gia đình, sinh con, gắn bó với đô thị và cuối cùng là niềm tin vào tương lai.

Giá nhà cao không chỉ khiến người trẻ chùn bước. Nó làm đô thị mất dần sức sống dài hạn. Và nếu không xử lý tận gốc mối quan hệ giữa đất đai, ngân sách, thị trường và phúc lợi xã hội, giấc mơ an cư sẽ còn tiếp tục lùi xa – không chỉ với một thế hệ hôm nay, mà với nhiều thế hệ mai sau.

×