Chủ tịch UBND TP Đà Nẵng: Giá đất không kiểm soát được dẫn đến hệ lụy rất lớn cho nền kinh tế

Sáng 19/11, Quốc hội thảo luận tại tổ về Dự thảo Nghị quyết của Quốc hội quy định một số cơ chế, chính sách tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong tổ chức thi hành Luật Đất đai.

Làm rõ khái niệm "giá đất" và "giá quyền sử dụng đất"

Nêu ý kiến thảo luận, Phó Chủ tịch Quốc hội Trần Quang Phương cho biết, qua nhiều lần sửa Luật Đất đai, cứ tháo gỡ được vướng mắc này lại phát sinh những vướng mắc mới. Theo ông, căn nguyên của vấn đề nằm ở việc chúng ta chưa giải quyết thấu đáo bài toán lý luận về chế độ sở hữu toàn dân và quyền sử dụng đất trong thực tiễn.

Dẫn chứng kinh nghiệm quốc tế từ một số quốc gia có cùng chế độ sở hữu toàn dân về đất đai như Trung Quốc hay Triều Tiên, Phó Chủ tịch Quốc hội phân tích rằng tại các nước này, khái niệm sở hữu toàn dân được thực thi rất triệt để. Người dân không có quyền sở hữu hay định đoạt đối với đất đai mà chỉ có quyền sở hữu tài sản trên đất. Nhà nước giao đất để sử dụng, nhưng khi cần thu hồi, Nhà nước chỉ đền bù phần tài sản trên đất chứ không đền bù giá trị đất. Điều này giúp công tác giải phóng mặt bằng diễn ra nhanh chóng và rõ ràng.

Trong khi đó, đặc thù lịch sử đất đai của Việt Nam có sự kế thừa từ các chế độ trước, người dân đã được giao quyền sử dụng đất từ lâu. Dù Hiến pháp và pháp luật quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dân, nhưng thực tế người dân vẫn có quyền sử dụng, dẫn đến sự lúng túng trong tư duy quản lý và xây dựng luật.

Phó Chủ tịch Quốc hội nhấn mạnh sự thiếu nhất quán trong việc sử dụng thuật ngữ, khi bản chất là "quyền sử dụng đất" nhưng các văn bản luật và thực tế giao dịch lại dùng từ "giá đất" và "bán đất". Cách gọi này khiến người dân mặc nhiên coi đất là tài sản tư hữu, dẫn đến tâm lý đòi hỏi đền bù theo giá trị trường của đất thay vì giá trị của quyền sử dụng.

Ông cho rằng nếu không tách bạch rõ ràng khái niệm "giá quyền sử dụng đất" - vốn không thể bằng giá trị thực của đất sở hữu tư nhân - thì những xung đột về lợi ích giữa Nhà nước và người dân trong công tác giải phóng mặt bằng sẽ vẫn tiếp diễn. Đây chính là điểm nghẽn cốt lõi cần được giới chuyên gia và nhà khoa học nghiên cứu thấu đáo để để giải quyết triệt để mối quan hệ giữa sở hữu toàn dân và quyền sử dụng đất, chuẩn hóa lại các khái niệm như "bảng giá quyền sử dụng đất" thay vì "bảng giá đất".

Việc minh định rõ ràng về mặt lý luận và thuật ngữ không chỉ giúp gỡ vướng cho Luật Đất đai mà còn là chìa khóa để khơi thông thị trường bất động sản.

Không để tình trạng “thổi giá” như hiện nay

Góp ý về căn cứ xác định giá đất, đại biểu Nguyễn Văn Quảng, Chánh án TAND Tối cao nhấn mạnh “đây là vấn đề rất lớn”.

“Trước đây, chúng ta đưa ra 3-4 phương pháp xác định giá đất và hiện gặp rất nhiều vướng mắc khi áp dụng. Khi sửa Luật Đất đai, câu chuyện này được bàn rất nhiều. Lần này, chúng ta đi đến thống nhất quan điểm, đó là căn cứ xác định giá đất khi bồi thường, hỗ trợ tái định cư lấy bảng giá đất nhân với hệ số”, ông Quảng nói.

Ông nhận định, việc thay đổi cách tiếp cận này sẽ kiểm soát được giá đất, không để tình trạng “thổi giá” như hiện nay.

“Chúng ta mà tiếp cận theo cách giá đất phải phù hợp với thị trường, thì giá đất chỉ có đẩy lên thôi, làm gì có chuyện thị trường giữ hoặc giảm xuống”, theo Chánh án TAND Tối cao.

Tuy nhiên, ông Quảng đề nghị việc hướng dẫn để áp dụng quy định này phải rất chi tiết, cụ thể, bởi địa phương đang rất băn khoăn vấn đề này.

Đại biểu Phạm Đức Ấn, Chủ tịch UBND TP Đà Nẵng cho rằng cách “liệt kê” các trường hợp Nhà nước thu hồi đất sẽ “vẫn chưa đầy đủ”. Theo ông, cần giao cho Chính phủ thêm quyền lựa chọn các dự án ngoài các trường hợp theo nghị quyết này để triển khai.

Chủ tịch UBND TP Đà Nẵng nhấn mạnh việc ban hành nghị quyết đưa ra một số cơ chế chính sách để tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong thi hành Luật Đất đai là nội dung rất quan trọng.

“Luật mới ban hành nhưng nếu không điều chỉnh sẽ gây ách tắc”, ông Ấn nói.

Đề cập giá đất, Chủ tịch UBND TP Đà Nẵng nêu, theo quy định của Luật Đất đai phải có tư vấn để xác định từng mảnh đất cụ thể, dẫn đến chậm trễ, “không thể triển khai nổi”, ảnh hưởng đến giải phóng mặt bằng.

Song ông Ấn đặt vấn đề, giờ đưa ra bảng giá đất liệu có giải quyết triệt để được vấn đề liên quan đến đền bù, giải phóng mặt bằng hay không?

“Theo tôi chưa thể giải quyết triệt để được”, ông Ấn nói. Bởi theo ông, giá đất tăng liên tục dẫn đến người dân kỳ vọng “rồi sẽ tăng” tiếp, người bị thu hồi đất sau lợi hơn người trước. Giá đất không kiểm soát được dẫn đến hệ lụy rất lớn cho nền kinh tế.

Ông phân tích, nếu Nhà nước định giá đất không sát với thị trường, khi đền bù người dân thấy thiệt thòi nên không chủ động bàn giao đất để giải phóng mặt bằng, rồi họ sẽ khiếu nại, khiếu kiện.

“Đây là bài toán rất đau đầu để giải”, ông Ấn nói và cho rằng, cùng với xây dựng bảng giá đất, phải có những điều tiết thông qua cơ chế thuế để kiểm soát giá bất động sản ở mức ổn định nhất định. Có như vậy, mới giải quyết được bài toán để người dân bị thu hồi đất không kỳ vọng là “mình bị thu hồi sau có lợi hơn người thu hồi trước”.

×