Giá chung cư tăng phi lý: Chuyên gia nói có thao túng, ôm hàng tạo độc quyền đẩy giá để trục lợi

Như Dân Việt nhiều lần phản ánh, giá chung cư tại các đô thị lớn như Hà Nội, TP. HCM... liên tục leo thang thời gian qua. Không chỉ giá nhà khu vực nội đô tăng mạnh mà chung cư, đất nền vùng ven, ngoại thành đều tăng phi mã.

Báo cáo mới đây của Trung tâm Nghiên cứu thị trường và Am hiểu khách hàng OneHousing dự báo, năm 2025, 48% nguồn cung căn hộ mở mới tại Hà Nội trong năm tới đến từ khu Đông, khu vực phía Tây gần như không còn dự án mới.

Báo cáo của OneHousing còn chủ quan nhận định, gần 1/3 nguồn cung toàn thị trường Hà Nội là của Masterise Homes. Cụ thể là tại các dự án mới của Masterise Homes tại khu Bắc và khu Đông Hà Nội.

Đồng thời, OneHousing cũng chủ quan cho rằng, giá chung cư sẽ không giảm dù nguồn cung tăng; thị trường có thể "sốc" với mức giá mở bán của một số dự án ở phía Đông Hà Nội...

Theo quan điểm của TS. Nguyễn Trí Hiếu, Chuyên gia kinh tế, thị trường đang bị thao túng bởi một số chủ đầu tư lớn thông qua việc kiểm soát nguồn cung, tạo ra thế độc quyền để đẩy giá một cách phi lý.

Yếu tố cơ bản không thể đẩy giá chung cư tăng phi lý

Một số ý kiến cho rằng, chi phí đất đai là nguyên nhân khiến giá chung cư leo thang. Phản bác quan điểm này, ông Hiếu chia sẻ rằng: Hiện, bảng giá đất mới vẫn chưa được áp dụng tại nhiều địa phương. Tiền sử dụng đất của các dự án hiện vẫn dựa trên khung giá cũ hoặc chỉ điều chỉnh nhẹ. Điều này khiến chi phí đầu vào liên quan đến đất đai không tăng mạnh như nhiều người lầm tưởng.

Ông Hiếu cũng cho rằng, năm qua, thị trường vật liệu xây dựng chỉ chứng kiến biến động mạnh ở mặt hàng như cát xây dựng. Còn các nguyên vật liệu chủ chốt như cốt thép, xi măng vẫn giữ giá ổn định. Cùng lúc đó, giá nhân công xây dựng cũng không tăng đáng kể do nguồn cung lao động vẫn dồi dào.

Những yếu tố trên chỉ chiếm khoảng 30% tổng giá thành chung cư. Với mức biến động không lớn, giá vật liệu và nhân công không thể là lý do khiến giá chung cư tăng 50 - 70% chỉ sau 1 năm.

Nguồn cung bất động sản bị ôm trọn, tạo thế độc quyền găm giữ để đẩy giá nhà

Thị trường chung cư đang rơi vào thế mất cân bằng cung cầu nghiêm trọng. Không chỉ vì từ nguồn cầu tăng đột biến mà do nguồn cung ra thị trường phần lớn là sản phẩm hạng sang, không tiếp cận đúng tệp khách hàng.

Hiện tại, một số khu đô thị lớn như Capital Land, Masterise... hay những khu đô thị khác tại các vị trí đắc địa đã kiểm soát phần lớn dự án mới. Với việc "ôm hàng", các chủ đầu tư này dễ dàng tạo nên thế độc quyền và định đoạt giá theo ý muốn.

GS. Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường nhận định: "Khi nguồn cung bất động sản mới chỉ nằm trong tay một vài doanh nghiệp, họ sẽ có khả năng chủ động quyết định giá bán. Các chủ đầu tư này không chỉ nắm quỹ đất mà còn kiểm soát cả tiến độ ra hàng, khiến thị trường rơi vào trạng thái khan hiếm".

Chính sách "nhỏ giọt" trong việc tung hàng ra thị trường khiến người mua luôn trong tâm lý lo sợ hết hàng, buộc phải chấp nhận mức giá cao ngất ngưởng mà các doanh nghiệp đặt ra.

Ông Võ cho biết thêm, một số chủ đầu tư đã tận dụng thương hiệu quốc tế hoặc gắn mác "bất động sản hàng hiệu" cho các dự án của mình khiến sản phẩm của họ được nâng tầm giá trị. Đấy chỉ là chiêu trò tiếp thị, bán hàng của doanh nghiệp.

Không chỉ thao túng nguồn cung, một số chủ đầu tư còn tạo ra các thông tin gây nhiễu để đẩy mạnh tâm lý FOMO trong người mua.

Việc vô tình hay cố ý truyền tai nhau những thông tin giá nhà phố tăng cao, nguồn cung chung cư ngày càng khan hiếm, đấu giá đất phá kỷ lục đã đánh thẳng vào tâm lý người dân, khiến người mua nghĩ rằng giá sẽ còn tăng.

Theo ông Võ, việc giá chung cư tăng phi lý không chỉ gây áp lực lớn lên người mua mà còn làm méo mó thị trường bất động sản. Những người có nhu cầu thực về nhà ở, đặc biệt là tầng lớp trung lưu và lao động, gần như bị mất khả năng tiếp cận nhà ở vì không thể đáp ứng mức giá quá cao.

Ông Võ cho rằng, cần phải có sự can thiệp của cơ quan chức năng nếu không thị trường sẽ ngày càng rơi vào tay một nhóm doanh nghiệp lớn. Điều này không chỉ làm giảm khả năng tiếp cận nhà ở của người dân mà còn tạo ra nguy cơ bong bóng giá, gây bất ổn cho toàn nền kinh tế.