Đề nghị nâng số tiền đặt cọc mua "nhà trên giấy" không vượt quá 5%

Góp ý một số điều Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) gửi Quốc hội và Bộ Xây dựng, Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), kiến nghị điều chỉnh quy định "số tiền đặt cọc không vượt quá 2%" đối với bất động sản hình thành trong tương lai, nêng lên  thành "không vượt quá 5%".

Mức đặt cọc "nhà trên giấy" không vượt quá 5% là hợp lý?

Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA: Hiệp hội đề nghị chọn "Phương án 2" khoản 6 Điều 23 Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) và đề nghị nâng "số tiền đặt cọc không vượt quá 5%" là mức hợp lý theo thông lệ xã hội và để bảo đảm việc "đặt cọc" không nhằm mục đích huy động vốn và có giá trị "đủ lớn" để cả bên đặt cọc và bên nhận đặt cọc cùng có ý thức tuân thủ.

Cụ thể, quy định "số tiền đặt cọc không vượt quá 5% giá bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng" là mức hợp lý theo thông lệ xã hội và để bảo đảm việc "đặt cọc" không nhằm mục đích huy động vốn. 

Bởi lẽ, theo quy định tại khoản 2 Điều 328 Bộ Luật Dân sự 2015 thì số tiền đặt cọc có thể được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền khi giao kết hợp đồng và theo quy định tại khoản 1 Điều 25 Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) thì thanh toán "lần đầu không quá 30% giá trị hợp đồng", nên số tiền đặt cọc không vượt quá 5% không bị "lợi dụng" để huy động vốn.

Đồng thời, HoREA đề nghị sửa đổi khoản 1 Điều 328 Bộ Luật Dân sự 2015 bổ sung thêm cụm từ "Trường hợp quy phạm pháp luật khác có quy định về đặt cọc thì thực hiện theo quy định của Bộ Luật này và pháp luật có liên quan", để bảo đảm tính đồng bộ, thống nhất của các quy phạm pháp luật. 

"Nếu không bổ sung quy định này thì sẽ phát sinh "kẽ hở" pháp luật mà các đối tượng xấu có thể lợi dụng để nhận số tiền đặt cọc với giá trị lớn do khoản 1 Điều 328 Bộ Luật Dân sự 2015 không giới hạn số tiền đặt cọc mà do bên nhận đặt cọc và bên đặt cọc thỏa thuận. Từ đó thực hiện hành vi lừa đảo hoặc có thể gây thiệt hại cho bên đặt cọc", ông Châu diễn giải.

Bên cạnh đó, HoREA cũng đề nghị bổ sung thêm "hành vi thu tiền đặt cọc trái với quy định của Luật này và pháp luật có liên quan" vào khoản 4 Điều 8 Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) về "các hành vi bị cấm" để bảo đảm tính đồng bộ, thống nhất của các quy phạm pháp luật.

Bỏ "Phương án 1" khoản 4 Điều 39 Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi)

Hiệp hội đề nghị không chọn "Phương án 1" khoản 4 Điều 39 Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) do quy định này đã "hạn chế quyền" của chủ đầu tư dự án, chưa coi "chuyển nhượng dự án, một phần dự án bất động sản (M&A)" là hoạt động kinh doanh bình thường của doanh nghiệp trong kế hoạch tái cấu trúc doanh nghiệp, tái cơ cấu đầu tư các dự án của doanh nghiệp.

Hơn nữa, phương án này cũng chưa tạo điều kiện cho các nhà đầu tư có năng lực nhận chuyển nhượng dự án, một phần dự án bất động sản để tiếp tục thực hiện dự án, hoặc tái khởi động lại dự án bị "trùm mền" và đặc biệt có ý nghĩa rất quan trọng trong tình hình thị trường bất động sản đang rất khó khăn hiện nay.

Hiệp hội còn nhận thấy "Phương án 1" cũng không phù hợp với chủ trương "thông thoáng" của Nghị quyết số 42/2017/QH14 ngày 21/06/2017 của Quốc hội "về thí điểm xử lý nợ xấu của các tổ chức tín dụng".

"HoREA rất hoan nghênh và đề nghị lựa chọn "Phương án 2" khoản 4 Điều 39 Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi)", ông Châu kiến nghị.

Diễn giải về lựa chọn này, ông Châu cho hay, "Phương án 2" sẽ tạo điều kiện thuận lợi cho hoạt động mua bán, chuyển nhượng dự án bất động sản (M&A) "thông thoáng", nhưng chủ đầu tư chuyển nhượng và chủ đầu tư nhận chuyển nhượng phải tuân thủ các "điều kiện khi chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản", nên Nhà nước vẫn kiểm soát chặt chẽ hoạt động này.

Chưa kể, "Phương án 2" cũng bảo đảm tính đồng bộ, thống nhất giữa Điều 39 Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) với Điều 7 Luật Doanh nghiệp 2020 về "quyền của doanh nghiệp" và phù hợp với quy định của pháp luật về đất đai, pháp luật về đầu tư.

Cuối cùng , HoREA cũng đề nghị sửa đổi, bổ sung khoản 4 Điều 17 Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) cho phép chủ đầu tư dự án kinh doanh bất động sản được ủy quyền cho bên tham gia hợp tác đầu tư, liên doanh, liên kết, hợp tác kinh doanh hoặc góp vốn thực hiện ký hợp đồng mua bán, chuyển nhượng, cho thuê mua nhà ở tại dự án.

HoREA cũng đề nghị sửa đổi khoản 7 Điều 3 Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) không cấm "chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở ủy quyền" cho bên thứ ba.

"Hành vi "ủy quyền" của chủ đầu tư dự án kinh doanh bất động sản, dự án xây dựng nhà ở là hợp pháp, là "quyền" của "chủ sở hữu tài sản", để bảo đảm tính đồng bộ, thống nhất với các quy định tại khoản 2 Điều 2, Điều 158, Điều 562, khoản 1 Điều 565 và khoản 2 Điều 567 Bộ Luật Dân sự 2015", ông Châu nhận định.