Bất động sản công nghiệp: Cần thay đổi tư duy cạnh tranh, tăng chất lượng cùng tính bền vững

Theo nhận định của các chuyên gia, cuộc đua dựa vào ưu đãi chi phí đã kết thúc, và các chủ đầu tư nên chuyển sang chiến lược chất lượng, dịch vụ và tính bền vững.

Ông David Jackson, Tổng Giám đốc Công ty Tư vấn bất động sản Avison Young Việt Nam, nhận định cuộc đua dựa vào ưu đãi chi phí trong lĩnh vực bất động sản công nghiệp đã kết thúc vì bảng giá đất mới năm 2026 và việc kết thúc ưu đãi thuế Thu nhập Doanh nghiệp sẽ thay đổi luật chơi.

“Thay vào đó, cần xây dựng niềm tin và củng cố năng lực hợp tác quốc tế bằng chất lượng nguồn cung, dịch vụ giá trị gia tăng, nâng cao tính chuyên nghiệp và minh bạch”, ông Jackson chia sẻ.

Chuyên gia này cũng lưu ý: “Duy trì tâm thế lạc quan nhưng hành động có chiến lược là chìa khóa để các dự án bất động sản công nghiệp tại Việt Nam phát triển ổn định và bền vững”.

Yêu cầu khắt khe hơn đặt ra cho bất động sản công nghiệp

Sức ép tài chính và mục tiêu tăng trưởng bền vững sẽ làm cho các nhà sản xuất tập trung nhiều hơn vào tính hiệu suất, linh hoạt và tốc độ nhằm kéo giảm rủi ro chi phí và tối ưu vận hành.

Ông Vũ Minh Chí – Giám đốc Bộ phận Dịch vụ khu công nghiệp, Avison Young Việt Nam – đánh giá: “Ngoài các yêu cầu cơ bản như vị trí, giá thuê, diện tích và chính sách ưu đãi, nhà đầu tư hiện quan tâm nhiều hơn đến các dịch vụ pháp lý, thủ tục hải quan, chứng nhận xuất xứ. Mục tiêu là hỗ trợ khách thuê tối đa để đưa dự án vào vận hành nhanh và củng cố năng lực sản xuất để đáp ứng tiêu chuẩn xuất khẩu đa thị trường”.

Các loại hình bất động sản công nghiệp xây sẵn như nhà xưởng, nhà kho và bất động sản logistics (kho lạnh, trạm trung chuyển, trung tâm giao hàng chặng cuối) tiếp tục ghi nhận nhu cầu thuê cao, theo các công ty tư vấn bất động sản đang hoạt động tại thị trường Việt Nam.

Trong đó, phân khúc bất động sản logistics Việt Nam liên tục tăng trưởng trong vài năm gần đây với sự xuất hiện và tham gia của ngày càng nhiều các công ty đa quốc gia.

Qua những quan sát kỹ hơn, Avison Young cho biết các dịch vụ kho bãi logistics tại Việt Nam ngày càng được chuyên nghiệp hóa và đầy đủ dịch vụ từ xuất nhập khẩu, kiểm tra, dán nhãn và đóng gói hàng hóa đến thủ tục hải quan.

Nhu cầu ngày càng chi tiết và chuyên môn hóa như vậy thúc đẩy sự phát triển nguồn cung bất động sản công nghiệp từ lượng sang chất, theo ông Jackson.

Tổng giám đốc Avison Young Việt Nam cũng cho biết, nhiều chủ đầu tư hiện nay chú trọng cung cấp các dịch vụ tư vấn chuyên biệt cho từng khách thuê tiềm năng, cũng như phát triển mô hình khu công nghiệp xanh, logistics tích hợp, chuẩn ESG, thay vì chỉ đầu tư hạ tầng cơ bản.

Về vị trí, quỹ đất trong các khu thương mại tự do (theo dự kiến vì Việt Nam hiện nay chưa có khu thương mại tự do nào) gần cảng nước sâu hoặc sân bay trong bán kính 1 - 2 giờ di chuyển, đang là ưu tiên hàng đầu của các nhà sản xuất.

Sự chuyển dịch này được dự báo sẽ đẩy giá thuê đất tại các khu vực chiến lược như Đồng Nai tăng vượt mốc 200 USD/m2/kỳ hạn khi dự án Sân bay quốc tế Long Thành tại Đồng Nai giáp TP.HCM sẽ đi vào vận hành trong năm 2026, kỳ vọng tạo thêm cú huých cho cả vùng Đông Nam bộ, gồm “siêu đô thị” TP.HCM – nơi đóng góp 1/4 GDP quốc gia.

Được biết giá thuê đất công nghiệp tại Đồng Nai hiện ở mức trung bình 195 - 200 USD/m2/kỳ hạn.

Vì sao bất động sản công nghiệp tiếp tục là điểm sáng?

Năm 2025 sắp khép lại với các tín hiệu khả quan củng cố vị thế của Việt Nam trong chuỗi cung ứng toàn cầu. Kim ngạch xuất khẩu 10 tháng đầu năm đạt 391 tỷ USD, tăng 16,2% so với cùng kỳ, phản ánh dòng vốn FDI ổn định, đặc biệt trong lĩnh vực công nghiệp chế biến, chế tạo với tổng vốn đăng ký 18,23 tỷ USD.

Việt Nam tiếp tục được đánh giá là điểm sáng về khả năng tham gia vào chuỗi cung ứng quốc tế nhờ vào năng lực sản xuất và tham gia tới 16 hiệp định thương mại tự do (FTA) phủ sóng 87% nền kinh tế thế giới, theo Avison Young.

Theo bộ chỉ số Export Potential Index của Bloomberg Economics về xuất khẩu của nhiều nước, Việt Nam là điểm sáng trong nhóm nền kinh tế mới nổi trong vai trò 1 trung tâm sản xuất. Cụ thể, tuy xếp sau Ấn Độ và Mỹ, Việt Nam ghi điểm cao hơn Indonesia, Malaysia và Thái Lan về chi phí lao động và môi trường đầu tư. Đáng chú ý, hai yếu tố năng lực sản xuất và năng lượng của Việt Nam được đánh giá tương đương Trung Quốc.

Tuy nhiên, vẫn còn nhiều hạn chế khiến giá trị gia tăng xuất khẩu Việt Nam còn thấp. Năm 2023, năng suất lao động Việt Nam chỉ bằng 1/10 Singapore và 1/2 Trung Quốc.

Ngoài ra, chi phí logistics chiếm đến 16,8-17% GDP, cao hơn các nước trong khu vực, trong khi chỉ số hiệu quả logistics (Logistics Performance Index - LPI) chỉ đạt 3,3 điểm, kém Trung Quốc 0,4 điểm và xếp thứ 43 toàn cầu.

Sự phụ thuộc vào nguyên liệu nhập khẩu cũng khiến doanh nghiệp sản xuất thiếu chủ động: ngành ô tô nhập 80% linh kiện, tỷ lệ nội địa hóa điện tử chỉ 5-10%.

Để tiến xa hơn trong chuỗi giá trị toàn cầu, theo báo cáo nghiên cứu mới nhất của Avison Young, Việt Nam cần tập trung cải thiện bốn vấn đề: nâng cao chất lượng nhân lực; đẩy mạnh đầu tư hạ tầng liên vùng (thông qua vốn công và mô hình hợp tác công – tư hay PPP); tăng tự chủ nguồn cung nguyên liệu đầu vào; và đảm bảo an ninh năng lượng.

Đặc biệt, trong ngành năng lượng hiện nay, công ty tư vấn toàn cầu này cho rằng các dự án nhiệt điện chạy bằng khí thiên nhiên hóa lỏng (LNG) cần được tháo gỡ các vướng mắc pháp lý hiệu quả để được triển khai nhanh hơn và hiệu quả hơn.

×