HoREA kiến nghị tháo gỡ ách tắc thủ tục đầu tư dự án nhà ở thương mại

Mới đây, Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) đã có kiến nghị bổ sung trường hợp nhà đầu tư "có quyền sử dụng đất khác không phải là đất ở" vào khoản 1 Điều 23 Luật Nhà ở 2014 theo đề xuất của Chính phủ tại Tờ trình số 535/TTr-CP ngày 01/12/2021.

Theo đó, việc không "bổ sung hình thức sử dụng đất khác không phải là đất ở để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại" vào khoản 1 Điều 23 Luật Nhà ở 2014 vẫn chưa thống nhất, chưa đồng bộ, chưa liên thông với một số quy định pháp luật hiện hành. Vì vậy vẫn chưa tháo gỡ được "ách tắc" về thủ tục đầu tư xây dựng cho nhiều dự án nhà ở thương mại.

Quyết định không bổ sung vào khoản 1 Điều 23 Luật Nhà ở 2014 chưa nhận được sự đồng thuận cao. Các đại biểu Quốc hội có ý kiến lo ngại việc mở rộng diện giao đất cho nhà đầu tư, doanh nghiệp không qua đấu giá, đấu thầu. Tuy nhiên, theo HoREA, điều này chưa tính hết lợi ích giữa cộng đồng, nhà đầu tư và người dân, chưa bảo đảm tính thống nhất trong hệ thống pháp luật như Luật Đất đai, Luật Đầu tư, Luật Nhà ở...

Theo HoREA, những luật này chưa sửa đổi sẽ dẫn đến chuyện thu gom đất nông nghiệp quy mô lớn để làm dự án nhà ở thương mại mà nghiễm nhiên được chuyển đổi mục đích sử dụng đất không cần phải đấu thầu, đấu giá. Điều này có thể sẽ xảy ra thất thoát ngân sách nhà nước. 

Ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch HoREA nhận thấy, các doanh nghiệp không thể "tự mình đi thu gom" đất nông nghiệp quy mô lớn, thâu tóm đất đai làm dự án nhà ở thương mại nếu không được sự chấp thuận của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Theo HoREA, trong khoảng 15 năm trở lại đây, doanh nghiệp đã phải thương lượng với người sử dụng đất để "mua lại đất" với giá thị trường theo nguyên tắc thỏa thuận tự nguyện, "thuận mua vừa bán". Thậm chí có giá cao hơn trường hợp Nhà nước thu hồi đất, bồi thường giải phóng mặt bằng. Hầu như không có chuyện doanh nghiệp "chèn ép, mua rẻ" gây thiệt hại cho người sử dụng đất.

Đồng thời, theo quy định pháp luật và theo quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền thì chủ đầu tư phải bàn giao các công trình hạ tầng kỹ thuật (đường giao thông, hệ thống cấp nước, thoát nước, cấp điện, chiếu sáng công cộng), hạ tầng xã hội (đất công viên, y tế, giáo dục) của dự án cho địa phương. 

Doanh nghiệp phải có trách nhiệm thực hiện nghĩa vụ tài chính với Nhà nước và phải dành 20% diện tích đất của dự án để phát triển nhà ở xã hội.  Chủ đầu tư chỉ được kinh doanh khoảng trên dưới 40% diện tích đất dự án nhà ở thương mại, nên không làm thiệt hại đến lợi ích giữa cộng đồng, nhà đầu tư và người dân.

Nhiều đại biểu Quốc hội quan ngại việc "mở rộng" diện giao đất cho nhà đầu tư, doanh nghiệp không qua đấu giá, đấu thầu để làm dự án nhà ở thương mại sẽ có thể dẫn đến làm thất thoát ngân sách nhà nước.

Tuy nhiên, HoREA nhận thấy, thực chất "nguy cơ" có thể dẫn đến làm thất thoát ngân sách Nhà nước trong trường hợp này lại thuộc trách nhiệm và thẩm quyền của các cơ quan Nhà nước thông qua việc ban hành "các quy định dưới luật" và nhất là công tác "thực thi pháp luật" chứ không phải do doanh nghiệp.

Vì thế, ông Lê Hoàng Châu đưa ra ý kiến: Một là, Chính phủ đề xuất bổ sung trường hợp nhà đầu tư "có quyền sử dụng đất khác không phải là đất ở" phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai để thực hiện dự án nhà ở thương mại. 

Hai là, trong thực tế đã có xảy ra thất thoát ngân sách Nhà nước, thất thoát tài sản công là nguồn lực đất đai trong một số trường hợp cơ quan Nhà nước có thẩm quyền giao "đất công" cho doanh nghiệp không qua đấu giá, đấu thầu. Các trường hợp này không đúng quy định pháp luật để thực hiện dự án đầu tư kinh doanh bất động sản, nhà ở.

Ba là, ngay cả trường hợp thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất mà nếu cơ quan Nhà nước không tăng cường quản lý hiệu lực, hiệu quả thì cũng có thể dẫn đến làm thất thoát ngân sách, thất thoát tài sản công. 

Do đó, HoREA kiến nghị Ủy ban Thường vụ Quốc hội xem xét chỉ đạo sửa đổi, bổ sung khoản 1 Điều 23 Luật Nhà ở 2014 (được sửa đổi, bổ sung tại Điều 4 Luật sửa đổi 9 Luật), trên cơ sở đề nghị bổ sung trường hợp nhà đầu tư "có quyền sử dụng đất khác không phải là đất ở" theo đề xuất tại Tờ trình số 535/TTr-CP ngày 01/12/2021 của Chính phủ. HoREA đề nghị tích hợp nội dung quy định về "nhận chuyển quyền sử dụng đất ở theo quy định của pháp luật về đất đai để xây dựng nhà ở thương mại" tại khoản 4 Điều 23 Luật Nhà ở 2014 vào khoản 1 Điều 23 Luật Nhà ở 2014.