Cho thuê, cho mượn đất nông nghiệp: Những rủi ro pháp lý người dân cần biết

Thuê hay mượn đất: Hiểu rõ ranh giới pháp lý để tránh rủi ro

Luật sư Hoàng Anh Sơn – Đoàn Luật sư TP.HCM cho biết: Luật Đất đai hiện hành không có quy định cụ thể về việc cho mượn quyền sử dụng đất. Vì vậy, về nguyên tắc, việc cho mượn quyền sử dụng đất sẽ căn cứ vào quy định về hợp đồng mượn tài sản được quy định trong Bộ luật Dân sự năm 2015 (BLDS 2015).

Cụ thể, Điều 494 BLDS 2015 quy định: “Hợp đồng mượn tài sản là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên cho mượn giao tài sản cho bên mượn để sử dụng trong một thời hạn mà không phải trả tiền; bên mượn phải trả lại tài sản đó khi hết thời hạn mượn hoặc khi mục đích mượn đã đạt được.”

Các điều khoản tiếp theo (từ Điều 495 đến Điều 499) quy định rõ đối tượng, quyền và nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng mượn tài sản.

Như vậy, nếu người sử dụng đất cho người khác mượn đất nông nghiệp mà không thu tiền, thì bản chất của giao dịch này là hợp đồng mượn tài sản.

Trong khi đó, nếu việc giao quyền sử dụng đất có phát sinh trả tiền, thì đó là hợp đồng thuê quyền sử dụng đất.

Theo các điều 500–503 BLDS 2015, hợp đồng thuê quyền sử dụng đất là một dạng hợp đồng về quyền sử dụng đất, và do đất là loại tài sản đặc biệt, nên việc thuê này phải đồng thời tuân thủ quy định của Luật Đất đai năm 2024 cùng các văn bản hướng dẫn thi hành.

Muốn cho thuê đất hợp pháp: 5 điều kiện phải đáp ứng

Khoản 1 Điều 27 Luật Đất đai năm 2024 quy định:

“Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất theo quy định của Luật này và các luật khác có liên quan.”

Bên cạnh đó, Điều 45 Luật Đất đai năm 2024 quy định rõ điều kiện để thực hiện các quyền như cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, bao gồm:

Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hợp pháp, hoặc các loại giấy tờ tương đương:

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;

Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở;

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.

(Trừ các trường hợp: thừa kế quyền sử dụng đất; chuyển đổi đất nông nghiệp khi dồn điền, đổi thửa; tặng cho quyền sử dụng đất cho Nhà nước hoặc cộng đồng dân cư; và các trường hợp quy định tại khoản 7 Điều 124 và điểm a khoản 4 Điều 127 của Luật này.)

Đất không có tranh chấp, hoặc nếu có thì tranh chấp đã được cơ quan có thẩm quyền giải quyết bằng bản án, quyết định có hiệu lực pháp luật.

Quyền sử dụng đất không bị kê biên hoặc áp dụng các biện pháp bảo đảm thi hành án theo quy định của pháp luật về thi hành án dân sự.

Đất còn trong thời hạn sử dụng.

Quyền sử dụng đất không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời theo quy định của pháp luật.

Nhầm lẫn giữa thuê và mượn đất: Rủi ro pháp lý rất lớn

Khi chủ đất cho người khác sử dụng “miễn phí” nhưng lại kèm theo điều kiện ngầm, chẳng hạn người sử dụng phải trả một phần chi phí, cải tạo đất hoặc khai thác mục đích thương mại, thì về bản chất, giao dịch này có thể bị xem là hợp đồng thuê, vì đã có yếu tố trả tiền hoặc hưởng lợi. Khi đó, việc sử dụng đất phải đăng ký và thực hiện nghĩa vụ pháp lý kèm theo (như kê khai thuế, thủ tục hành chính).

Luật sư Hoàng Anh Sơn lưu ý: người sử dụng đất cần phân biệt rõ, nếu không trả tiền thì là “mượn” quyền sử dụng đất; nếu trả tiền hoặc có lợi ích vật chất phát sinh thì là “thuê”.

Theo Điều 494 Bộ luật Dân sự 2015, hợp đồng mượn tài sản được xác định là “không phải trả tiền”. Việc nhầm lẫn hai loại hợp đồng này có thể dẫn đến rủi ro lớn khi xảy ra tranh chấp.

Vi phạm mục đích và quy hoạch sử dụng đất:

Đất nông nghiệp chỉ được phép sử dụng đúng mục đích và trong phạm vi quy hoạch đã được phê duyệt. Nếu bên thuê hoặc bên mượn sử dụng đất nông nghiệp để xây nhà, chế biến công nghiệp, dựng công trình trái phép mà chưa được phép của cơ quan có thẩm quyền, cả hai bên đều có thể bị xử phạt hành chính, thu hồi đất, thậm chí mất quyền sử dụng.

Thời hạn, chấm dứt hợp đồng và rủi ro mất đất:

Theo Điều 496 Bộ luật Dân sự 2015, bên mượn phải trả lại tài sản khi hết thời hạn hoặc khi đạt mục đích mượn; nếu không thực hiện, dễ phát sinh tranh chấp.

Với hợp đồng thuê đất, khi hết hạn mà các bên không gia hạn hoặc không làm thủ tục chuyển đổi, bên thuê phải trả lại đất. Trong trường hợp có đầu tư, cải tạo lớn, tranh chấp về bồi thường hoặc quyền tiếp tục thuê có thể xảy ra.

Nếu bên thuê hoặc bên mượn bỏ mặc, không trả đất, bên cho thuê hoặc cho mượn sẽ phải khởi kiện hoặc yêu cầu cơ quan có thẩm quyền can thiệp, kéo dài thời gian và tốn kém chi phí.

Rủi ro liên quan thế chấp, tranh chấp và thu hồi đất:

Trước khi nhận thuê hoặc mượn, cần kiểm tra kỹ tình trạng pháp lý của thửa đất. Nếu đất đang bị thế chấp, tranh chấp hoặc nằm trong diện Nhà nước thu hồi, người thuê hoặc mượn sẽ chịu thiệt hại khi giao dịch bị chấm dứt.

Theo điểm c khoản 1 Điều 45 Luật Đất đai 2024, cấm giao dịch với quyền sử dụng đất “bị kê biên hoặc áp dụng biện pháp bảo đảm thi hành án”.

Trong trường hợp này, người nhận thuê hoặc mượn có thể mất quyền sử dụng, bị buộc chấm dứt hợp đồng mà không được bồi thường chi phí đầu tư.

6 bước cần làm để giảm rủi ro khi cho thuê, cho mượn đất

Luật sư Hoàng Anh Sơn khuyến cáo: 6 bước cần làm để giảm rủi ro khi cho thuê, cho mượn đất

Luật sư Hoàng Anh Sơn (Đoàn Luật sư TP.HCM) đưa ra loạt khuyến cáo giúp người dân giảm thiểu rủi ro và bảo vệ quyền lợi trong các giao dịch cho thuê hoặc cho mượn quyền sử dụng đất.

1. Xác định đúng bản chất giao dịch và lập hợp đồng rõ ràng

Trong hợp đồng, cần ghi cụ thể đây là hợp đồng thuê hay hợp đồng mượn quyền sử dụng đất.

Nếu là thuê, phải thể hiện rõ số tiền thuê, thời hạn, phương thức thanh toán, điều kiện cải tạo, miễn hoặc trả chi phí.

Nếu là mượn, cần nêu rõ thời hạn mượn, mục đích sử dụng, quyền và nghĩa vụ của các bên, điều kiện chấm dứt.

Theo Điều 494 Bộ luật Dân sự 2015, hợp đồng mượn là giao dịch “không phải trả tiền”. Hợp đồng cũng cần rà soát để bảo đảm phù hợp với hai văn bản pháp lý chính là Bộ luật Dân sự 2015 (về hợp đồng mượn, thuê quyền sử dụng đất) và Luật Đất đai 2024 (quy định cụ thể điều kiện, thủ tục cho thuê hoặc cho thuê lại đất).

2. Kiểm tra Giấy chứng nhận và hồ sơ pháp lý của thửa đất

Người thuê hoặc mượn đất cần xác minh chủ sử dụng hợp pháp, kiểm tra loại đất, mục đích sử dụng, ranh giới, tình trạng tranh chấp hoặc kê biên (theo khoản 1, Điều 188 Luật Đất đai 2024).

Đồng thời, phải xem xét đất có thuộc diện quy hoạch, thu hồi hoặc chuyển đổi mục đích sử dụng hay không, bởi điều này ảnh hưởng trực tiếp đến hiệu lực giao dịch.

3. Đăng ký biến động quyền sử dụng đất khi cần thiết

Theo điểm a khoản 1 Điều 133 Luật Đất đai 2024, người sử dụng đất thực hiện các quyền như cho thuê, cho thuê lại, chuyển nhượng, góp vốn bằng quyền sử dụng đất đều phải đăng ký biến động.

Vì vậy, trong trường hợp hợp đồng thuộc diện bắt buộc đăng ký, hai bên cần thực hiện thủ tục càng sớm càng tốt để tránh rủi ro khi xảy ra tranh chấp hoặc bị cơ quan chức năng xử lý.

4. Thêm điều khoản bảo đảm cho bên cho thuê hoặc cho mượn

Hợp đồng nên có điều khoản đặt cọc, cam kết trả lại đất đúng hạn, quy định quyền kiểm tra việc sử dụng đất và quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng nếu bên thuê/mượn sử dụng sai mục đích hoặc bị xử phạt.

Ngoài ra, cần nêu cơ chế giải quyết tranh chấp: ưu tiên hòa giải trước, sau đó mới khởi kiện ra tòa nếu cần, nhằm bảo vệ quyền lợi bên cho thuê hoặc cho mượn.

5. Hạn chế giao dịch “miệng”, nên lập hợp đồng bằng văn bản và công chứng nếu cần

Các giao dịch cho mượn đất nông nghiệp bằng lời nói, không có văn bản rõ ràng tiềm ẩn rủi ro lớn khi có thay đổi ý chí hoặc tranh chấp.

Với hợp đồng có số tiền lớn, thời hạn dài, hoặc có hạng mục cải tạo, đầu tư, nên lập thành văn bản, công chứng và đăng ký theo quy định.

Theo Điều 502 Bộ luật Dân sự 2015, hợp đồng về quyền sử dụng đất phải được lập bằng văn bản để có giá trị pháp lý.

6. Tham vấn cơ quan chuyên môn, công chứng hoặc luật sư

Khi giao dịch phức tạp, có yếu tố đầu tư lớn hoặc nhiều bên tham gia, người dân nên công chứng hợp đồng, liên hệ UBND xã/phường để được hướng dẫn thủ tục cho thuê, và nhờ luật sư tư vấn, rà soát quyền và nghĩa vụ pháp lý trước khi ký kết.

×