Đề xuất tăng thuế đất phi nông nghiệp: Giải pháp chống đầu cơ hay 'đòn gió' làm giá tăng?

Mức thuế “tượng trưng” và thực trạng chênh lệch với quốc tế

Tại một hội thảo về pháp luật thuế, PGS. TS Lê Xuân Trường, Trưởng Khoa Thuế và Hải quan (Học viện Tài chính) cho biết, Việt Nam hiện có 2 sắc thuế tài sản là thuế sử dụng đất nông nghiệp và phi nông nghiệp nhưng thuế sử dụng đất nông nghiệp hầu như đã miễn toàn bộ theo một số nghị quyết của Quốc hội đến 2030.

Còn thuế sử dụng đất phi nông nghiệp được xác định theo giá tính thuế và thuế suất. Giá tính thuế được xác định bằng diện tích đất tính thuế nhân với giá của 1 m2 đất - do địa phương quy định, ổn định theo chu kỳ 5 năm. Thuế suất tính lũy tiến theo hạn mức sử dụng với các mức 0,03%, 0,07% và 0,15%.

Ông đánh giá mức thuế sử dụng đất phi nông nghiệp hiện hành của Việt Nam quá thấp so với thông lệ quốc tế. Trong khi đó, mức lũy tiến theo hạn mức sử dụng cũng chưa hoàn toàn gắn với giá trị của đất.

Theo ông Trường, cách đánh thuế theo hạn mức như hiện nay không phản ánh đúng bản chất sở hữu tài sản, cũng không đủ sức răn đe đối với hành vi đầu cơ hay tích trữ đất bỏ hoang.

Từ đó, ông kiến nghị giữ nguyên 3 bậc thuế suất lũy tiến, nhưng tăng lần lượt lên 0,2%, 0,4% và 0,6% tùy theo giá trị đất, thay vì mức 0,03 - 0,15% như hiện hành. Đề xuất này, theo ông, vừa phù hợp với xu hướng quốc tế, vừa giúp tăng tính công bằng trong phân bổ nguồn lực xã hội, đồng thời mở rộng nguồn thu ngân sách bền vững.

Tăng thuế để chống đầu cơ: Lý thuyết đúng nhưng triển khai khó

TS. Nguyễn Minh Phong, chuyên gia kinh tế, cho rằng ý tưởng đánh thuế cao hơn đối với đất phi nông nghiệp có tính hợp lý về mặt lý thuyết, vì nó đánh vào nhóm đối tượng đang nắm giữ tài sản bất động sản lớn, qua đó hạn chế đầu cơ.

"Trong nhiều năm qua, thuế đất thấp khiến dòng tiền nhàn rỗi dồn mạnh vào bất động sản. Người có tiền mua đất rồi bỏ hoang, chờ giá lên mà gần như không phải chịu chi phí gì đáng kể. Điều này làm méo mó thị trường và đẩy giá đất vượt xa giá trị thực. Đề xuất này sẽ giúp giảm tình trạng găm đất và buộc nhà đầu tư phải cân nhắc kỹ trước khi mua” ông Phong nói.

Tuy nhiên, chuyên gia cũng lưu ý rằng tăng thuế không đồng nghĩa với kìm giá, nếu không đi kèm các chính sách đồng bộ.

Thị trường bất động sản Việt Nam còn chịu ảnh hưởng của tâm lý đám đông, thiếu minh bạch về thông tin nên thuế có thể bị lợi dụng như một ‘đòn gió’ để đẩy giá lên.

Ở góc độ khác, GS. Đặng Hùng Võ, Nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường (nay là Bộ Nông nghiệp và Môi trường) cho rằng việc tăng thuế đất phi nông nghiệp cần tính đến sự khác biệt giữa người sử dụng đất thật sự và người đầu cơ.

“Không thể áp dụng một mức thuế cứng cho mọi đối tượng. Một người dân giữ lại mảnh đất thừa kế, hay hộ gia đình có một căn nhà duy nhất, không thể chịu thuế cao như người mua hàng chục lô đất chỉ để ‘ôm’ chờ giá. Nếu không phân biệt rõ, việc tăng thuế sẽ đi ngược mục tiêu công bằng,” ông Võ nói.

Theo ông, điểm mấu chốt nằm ở xây dựng cơ sở dữ liệu định danh đất đai và sở hữu tài sản thống nhất trên toàn quốc. Chỉ khi biết rõ ai đang sở hữu bao nhiêu đất, ở đâu, giá trị bao nhiêu thì mới có thể áp dụng thuế lũy tiến chính xác và hợp lý. Nếu không, việc tăng thuế chỉ khiến người thực sự có nhu cầu sử dụng đất chịu thêm gánh nặng, còn giới đầu cơ vẫn lách luật được.

Nếu thuế đất tăng, liệu giá đất có tăng theo?

Theo phân tích của nhiều chuyên gia, điều này phụ thuộc vào kỳ vọng của thị trường và phản ứng của nhà đầu tư.

Nếu thị trường tin rằng việc tăng thuế sẽ làm chi phí nắm giữ đất tăng, khiến giới đầu cơ buộc phải bán ra, giá đất có thể giảm. Ngược lại, nếu thông tin bị bóp méo hoặc bị lợi dụng, thuế lại có thể trở thành “cái cớ” để thổi giá.

Do đó, tăng thuế đất phi nông nghiệp là xu hướng tất yếu, nhưng cần được thực hiện theo lộ trình ít nhất 3 - 5 năm, để người dân và doanh nghiệp kịp thích ứng.

Bên cạnh đó, công tác truyền thông và giải thích chính sách cũng rất quan trọng. Nếu chỉ đưa thông tin tăng thuế mà không nói rõ mục tiêu, cơ chế sử dụng nguồn thu, người dân dễ hiểu lầm là “tận thu”, gây phản ứng tiêu cực.

TS. Nguyễn Minh Phong nhấn mạnh: Người dân sẽ ủng hộ nếu họ thấy rõ việc tăng thuế giúp chống đầu cơ, tăng ngân sách cho hạ tầng, nhà ở xã hội hoặc cải thiện dịch vụ công. Nhưng nếu thuế tăng mà giá vẫn leo thang, niềm tin sẽ mất đi rất nhanh.

Không chỉ tăng thuế đất, tại một toạ đàm bất động sản, TS. Cấn Văn Lực, chuyên gia kinh tế trưởng Ngân hàng BIDV cũng cho rằng Việt Nam cần đánh thuế bất động sản để hạn chế đầu cơ là một biện pháp hạ nhiệt giá nhà.

Tương tự, bà Dương Thùy Dung, Giám đốc điều hành CBRE Việt Nam, nói thuế chống đầu cơ là giải pháp cần thiết để thị trường vận hành ổn định. Sau nhiều năm nghiên cứu, dù vẫn có lo ngại tác động ngắn hạn, theo bà, chính sách này sớm muộn cũng cần được áp dụng.

Đề xuất được các chuyên gia đưa ra trong bối cảnh giá nhà tại các đô thị lớn leo thang, vượt xa thu nhập, trong khi nguồn cung dồi dào và nhu cầu ở thực giảm.

Theo báo cáo của Bộ Xây dựng, 9 tháng đầu năm nay, tại Hà Nội, giá căn hộ sơ cấp trung bình 80 triệu đồng/m2, tăng 33% so với cùng kỳ năm trước. Một số dự án hạng sang chào bán ở ngưỡng 150 - 300 triệu đồng/m2. Tương tự, tại TP. HCM giá sơ cấp khoảng 89 triệu đồng/m2, tăng 36% so với năm trước. Nhiều dự án cao cấp mở bán từ 150 triệu đồng/m2 trở lên.

×