Những trường hợp ngoại lệ không áp dụng bảng giá đất

Chính phủ vừa ban hành Nghị định số 49 nhằm cụ thể hóa việc triển khai Nghị quyết 254 của Quốc hội về các cơ chế, chính sách tháo gỡ vướng mắc trong quá trình thực hiện Luật Đất đai 2024.

Một điểm đáng chú ý của Nghị định 49 là việc làm rõ các trường hợp được phép điều chỉnh bảng giá đất, qua đó bảo đảm bảng giá phản ánh sát hơn diễn biến thực tế của thị trường cũng như yêu cầu quản lý.

Trong đó, bảng giá đất được xem xét sửa đổi trong ba trường hợp cụ thể. Thứ nhất, việc điều chỉnh xuất phát từ biến động của thị trường. Khi hệ số điều chỉnh mức biến động thị trường quy định tại Phụ lục của nghị định vượt quá ngưỡng tối đa hoặc thấp hơn mức tối thiểu do Hội đồng nhân dân cấp tỉnh ban hành, cơ quan có thẩm quyền phải tiến hành sửa đổi bảng giá đất cho phù hợp với khung đã được phê duyệt.

Thứ hai, bảng giá đất có thể được chỉnh sửa do thay đổi các thông tin hành chính nhưng không làm phát sinh biến động về giá. Các thay đổi này bao gồm điều chỉnh địa giới hành chính, tên khu vực, vị trí, tên đường, phố hoặc đoạn đường thể hiện trong bảng giá đất, với điều kiện mức giá đất đã ban hành không bị thay đổi.

Thứ ba, trong những trường hợp phát sinh yêu cầu mới từ thực tiễn quản lý nhà nước về đất đai và giá đất, dù không thuộc hai nhóm nêu trên, cơ quan chức năng vẫn có thể xem xét việc sửa đổi bảng giá đất để đáp ứng yêu cầu quản lý tại địa phương.

Bên cạnh đó, trong Nghị định cũng xác định rõ các căn cứ phục vụ việc xây dựng, sửa đổi và bổ sung bảng giá đất. Việc điều chỉnh phải dựa trên các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất theo Nghị định 71, kết quả tổng hợp và phân tích thông tin giá đất trên thị trường, đánh giá hiệu quả áp dụng bảng giá hiện hành, cùng với các yếu tố tự nhiên, kinh tế - xã hội và yêu cầu quản lý đất đai của từng địa phương.

Không chỉ quy định các trường hợp được sửa đổi, nghị định mới còn nêu rõ những trường hợp không áp dụng bảng giá đất. Được biết, bảng giá đất sẽ không được sử dụng đối với các dự án Nhà nước giao đất, cho thuê đất để thực hiện hoạt động lấn biển hoặc dự án có hạng mục lấn biển. Ngoài ra, các dự án đầu tư sử dụng đất vào mục đích hỗn hợp theo quy hoạch xây dựng cũng không áp dụng bảng giá đất; thay vào đó, UBND cấp tỉnh sẽ quyết định việc xác định giá đất cụ thể.

Đối với các trường hợp phải xác định giá đất cụ thể, việc xác định được thực hiện theo Luật Đất đai 2024 và các nghị định hướng dẫn liên quan, bao gồm Nghị định 71 và các văn bản sửa đổi, bổ sung sau này.

Theo quy định của Luật Đất đai 2024, giá đất cụ thể được áp dụng trong nhiều tình huống quan trọng như: tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất có thu tiền nhưng không thông qua đấu giá hoặc đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư; giao đất cho nhà đầu tư trúng thầu dự án có sử dụng đất; công nhận quyền sử dụng đất; cho phép chuyển mục đích sử dụng đất phải thực hiện nghĩa vụ tài chính.

Ngoài ra, giá đất cụ thể còn là căn cứ để tính tiền thuê đất trong trường hợp trả tiền thuê một lần cho cả thời gian thuê (trừ trường hợp đấu giá), xác định giá trị quyền sử dụng đất khi cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước, xác định giá khởi điểm đấu giá quyền sử dụng đất và làm cơ sở tính bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất.

×