"Xây nhầm" nhà: Cái lỡ không thể đứng trên cái đúng

Mới đây có vụ việc ở Hải Phòng, TP.HCM còn trước đây vài năm có vụ ở Cần Thơ, Bình Thuận… bốn lát cắt cùng một kịch bản: Người A có đất, người B xây nhầm. Có nơi “nhầm mà biết vẫn xây cho xong”. Đến lúc Tòa xử phải trả đất, căn nhà vẫn sừng sững.

Bốn vụ việc cho thấy cùng một khuôn sai phạm nhưng cách xử lý mỗi nơi một kiểu. Ở Hải Phòng, chủ đất có sổ, phản ứng sớm, chính quyền đã yêu cầu dừng nhưng công trình vẫn mọc lên và cuối cùng Tòa buộc trả đất. Tại TP.HCM, phía xây dựng thừa nhận nhầm, hứa “dời nhà về đúng đất” rồi khất lần.

Câu chuyện ở Cần Thơ cho thấy sự nhất quán pháp lý khi Tòa sơ thẩm thiên về “giao đất, trả tiền” để tránh lãng phí nhưng Tòa phúc thẩm sửa, buộc tháo dỡ và trả đất đúng chủ, khẳng định nguyên tắc phải được tôn trọng từ đầu đến cuối. Còn tại Bình Thuận, việc định giá theo khung Nhà nước trái với giá thị trường và ý chí của chủ đất đã bị Tòa phúc thẩm hủy án, yêu cầu xét lại, nhắc rằng không thể ép người có quyền sử dụng hợp pháp nhận tiền thay vì nhận lại đất.

Pháp luật dân sự nói chung và luật đất đai nói riêng đều khẳng định ai là người có quyền sử dụng hợp pháp thì được đòi lại tài sản khi bị chiếm giữ trái luật. Thế thôi. Đòi lại là đòi đất, không phải đổi đất lấy tiền nếu chủ đất không muốn. Tiền bồi thường giá trị công trình không thể là cái cớ để tước quyền của người có đất.

Thực tế cho thấy khi vụ việc đến Tòa, xu hướng ngày càng rõ là công trình dựng nhầm trên đất người khác không được sự đồng ý thì phải tháo dỡ trả lại đất.

Quản trị trật tự xây dựng là kỷ luật của một quy trình khép kín, nơi một công trình hợp pháp phải đi qua tối thiểu năm bước: xác lập mốc ranh và hồ sơ đất; hoàn tất thủ tục, giấy phép (nếu thuộc diện phải xin); thông báo khởi công kèm giám sát hiện trường; kiểm tra trong suốt quá trình thi công và cuối cùng là xử lý, cưỡng chế khi có vi phạm.

Nhìn từ các vụ việc xây nhầm nhà trên đất người khác gần đây, những sai sót lặp lại khá rõ như mốc ranh không được cắm bền vững, trích đo không bám hiện trường khiến việc nhận diện ranh giới vẫn theo kiểu nhìn bằng mắt, chỉ bằng tayhay sau cấp phép khâu giám sát lỏng lẻo ở những điểm dễ lệch như ranh và tim trục.

Đến khi phát hiện thì tường đã lên, mái đã đổ. Và khi đã có biên bản, lệnh dừng, việc tổ chức thực thi vẫn chậm để công trình tiếp tục hoàn thiện, thậm chí chủ nhà kịp dọn vào ở. Chỉ một mắt xích lỏng thì sai số đã có thể hóa thành… một căn nhà.

Gọi là nhầm vị trí nghe có vẻ xuề xòa nhưng đằng sau cái nhầm ấy là cả một hệ sinh thái sai số vận hành nhịp nhàng từ khâu đo đạc, trích đo không thống nhất, ký giáp ranh thiếu đủ, thậm chí có chữ ký xuất hiện dù hàng xóm khẳng định chưa từng ký. Bên cạnh đó còn có cảnh môi giới chỉ đất bằng tay, dựa vào cọc tạm hay trí nhớ khiến người mua chọn lô A nhưng thợ lại dựng nhà sang lô B. 

Trên công trường thói quen nhìn hàng rào nhà kế bên làm mốc vẫn thắng kỷ luật bản vẽ. Cứ thế mà lên tường, đổ mái để sự đã rồi lấn át sự đúng. Ở khâu cấp phép và kiểm tra không ít nơi coi trọng bộ hồ sơ đẹp hơn việc chốt đúng vị trí ngoài thực địa. Và khi nhà đã thành hình thì một tâm lý mặc cả lại trỗi dậy nào là “đổi đất cho tiện”, “bồi thêm chênh lệch”, “nhà to đập phí lắm”, thậm chí xin “ở tạm, trả tiền theo khung” mà ai cũng biết khung thấp hơn giá thị trường. 

Còn người có đất bị đặt vào thế phải thuyết phục để lấy lại tài sản của chính mình. Điều gì nuôi dưỡng vòng lặp này? Chính là khi chi phí sai phạm quá thấp, chi phí tuân thủ lại cao còn cưỡng chế thì chậm. Với bài toán thực dụng ấy kẻ làm sai dễ tính đường lỡ xây xong rồi, biết đâu Tòa cho chuộc hay không chuộc được thì cũng kéo dài.

Có bản án tuyên buộc tháo dỡ, trả lại đất nhưng làm sao để chiếc máy xúc thật sự nổ máy mới là điểm nghẽn cuối cùng. Thực tế việc thi hành án nhiều khi bị kéo dài vì bên thua kiện liên tục xin khất hết đợt này đến đợt khác khiến chủ đất mệt mỏi. Ở vài nơi, câu chuyện thẩm định giá và bồi hoàn công trình lại được gợi mở như một lối thoát êm.

Trong khi nguyên tắc phải rành mạch nếu chủ đất không chấp nhận, không ai có quyền ép họ đổi đất lấy tiền. Nguồn lực cưỡng chế cũng là bài toán khó bởi lực lượng mỏng, thủ tục nhiều tầng, phối hợp địa phương thiếu nhịp nhàng chỉ cần một mắt xích lệch là tiến độ trì trệ.

Những câu chuyện kiểu “tôi cũng là nạn nhân, môi giới chỉ nhầm”, “đổi đất cho tôi”, “bán lại cho tôi nhé” nghe đã thành quen nhưng đạo đức công dân bắt đầu từ điều giản dị là không xây trên đất của người khác. Nhầm thì phải dừng, dừng ngay khi phát hiện, dừng khi hàng xóm phản đối, dừng khi chính quyền yêu cầu. Còn biết mà vẫn làm vẫn hoàn thiện vẫn dọn vào ở thì đó không còn là nhầm mà là một lựa chọn có chủ ý. Lựa chọn ấy phải trả giá bằng việc tháo dỡ, trả lại nguyên trạng, bồi thường các thiệt hại phát sinh cho người bị xâm hại. Đừng mặc cả trên tài sản của người khác, xã hội thượng tôn pháp luật không thể đứng trên những cuộc mặc cả.

Để chấm dứt cảnh “nhà đi lạc”, địa phương có thể bắt đầu ngay từ những việc rất cụ thể như chuẩn hóa mốc ranh cứng bằng việc bắt buộc cắm mốc bền vững sau mỗi lần sang nhượng, đo đạc và lập biên bản bàn giao mốc kèm tọa độ. Đồng thời số hóa toàn bộ hồ sơ bản đồ theo cơ chế một cửa để trích đo, tọa độ, ranh giới có thể tra cứu ở mức cần thiết, gắn mã QR tại hiện trường cho lực lượng kiểm tra và người dân đối chiếu nhanh. 

Trách nhiệm ký giáp ranh cần được ràng buộc bằng chữ ký số hoặc biên bản điện tử có ảnh chụp hiện trường, mọi hành vi giả mạo phải chịu chế tài hành chính, thậm chí hình sự. Khâu cấp phép phải dựa vào tọa độ ranh và trước khi khởi công bắt buộc định vị lại với sự chứng kiến của cán bộ địa chính hoặc đơn vị tư vấn có chứng chỉ. Quá trình thi công cần hai điểm kiểm tra bắt buộc sau khi lên móng và trước khi lên tường, không đạt thì đình chỉ ngay.

Bên cạnh đó địa phương cần một đường dây nóng về trật tự xây dựng phải hoạt động theo chuẩn 24/7 tiếp nhận phản ánh, xác minh và dừng thi công kịp thời để không xảy ra sự đã rồi. Quy trình cưỡng chế cũng cần được đóng khung bằng ba mốc thời gian rõ ràng ra quyết định, thông báo và tổ chức thực hiện, quy định cứng về ngày, giờ, thành phần và phương án.

Cùng với đó xác lập trách nhiệm nghề nghiệp của môi giới, đo đạc, thiết kế, giám sát khi ai chỉ sai, vẽ sai, ký sai phải bồi thường theo bảo hiểm nghề, danh sách vi phạm được công khai để răn đe. Việc bắt buộc bảo hiểm nghề cho lĩnh vực đo đạc và bất động sản sẽ tạo quỹ chi trả khi sai số gây thiệt hại cho bên thứ ba.

Với người dân, vài nguyên tắc thực dụng sẽ giúp tránh rắc rối như đừng tin những cọc tạm hay lời chỉ tay, chỉ tin mốc ranh có tọa độ và biên bản bàn giao. Trước khi khởi công, hãy định vị lại khu đất bằng một đơn vị đo đạc độc lập, lưu giữ ảnh, video và tọa độ. Khi ký giáp ranh thì gặp trực tiếp hàng xóm, chụp hình vị trí, ghi rõ ngày giờ để đối chiếu sau này. Nếu có ý kiến phản đối thì dừng ngay, hòa giải là để làm rõ ranh giới, không phải để tiếp tục xây. Và cuối cùng là giữ mọi giấy tờ từ biên bản, thông báo đến hình ảnh theo từng giai đoạn bởi đến lúc phát sinh tranh chấp, giấy tờ sẽ lên tiếng thay bạn.

Còn nếu vẫn để tình trạng “nhầm mà biết vẫn xây” thì xin đừng gọi đó là nhầm mà hãy gọi đúng tên của hành vi là xâm phạm trái phép tài sản. Và đã xâm phạm thì phải trả. Ở đâu ranh giới mờ thì ở đó pháp luật khổ. Muốn luật bớt khổ thìhãy làm cho ranh giới rõ từ trên đất, trên giấy và trong ý thức mỗi chúng ta.

×