Bảng giá đất Hà Nội 2026: Từ ranh giới hành chính đến 17 khu vực định giá thực tế

Định giá đất chia theo 17 khu vực: Bước tiến kỹ thuật trong tư duy định giá

Theo dự thảo, bảng giá đất Hà Nội 2026 sẽ xác định 17 khu vực giá dựa trên vị trí địa lý, kết nối hạ tầng, mật độ dân cư và đặc điểm thị trường thực tế. Việc chia theo khu vực thay vì theo địa giới hành chính được xem là bước tiến phù hợp với Luật Đất đai 2024, vốn yêu cầu bảng giá phải tiệm cận giá thị trường và phản ánh giá trị thực của từng khu vực.

Theo TS. Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội bất động sản Việt Nam (VNREA), cách chia cũ theo quận, huyện không còn phù hợp vì giá trị đất không tuân theo ranh giới hành chính. Việc chuyển sang 17 khu vực sẽ phản ánh chính xác hơn tiềm năng, hạ tầng và thực tế giao dịch.

Theo báo cáo của đơn vị tư vấn, tỷ lệ chênh lệch giữa giá đất tính toán bình quân và bảng giá hiện hành dao động từ 1,24 đến 6,05 lần, tùy khu vực. Các tuyến phố trung tâm như Tràng Tiền, Hàng Ngang, Hàng Đào, Đồng Khởi… được xác định ở mức cao nhất hơn 702 triệu đồng/m2, trong khi nhiều khu vực vùng ven như Đông Anh, Thanh Trì, Gia Lâm, Hoài Đức ghi nhận mức tăng từ 20% đến 26% so với hiện hành.

Bước thay đổi này, về mặt kỹ thuật, giúp thành phố có cơ sở xác định giá đất sát thực hơn cho công tác thu thuế, tính tiền sử dụng đất, xác định giá khởi điểm đấu giá hoặc bồi thường khi Nhà nước thu hồi.

Dù việc điều chỉnh giá đất để sát với thị trường là cần thiết, song, bảng giá đất mới lại đang vấp phải nhiều luồng dư luận trái chiều. Đa số ý kiến cho rằng, mức giá mới được đề xuất là quá đắt, đặc biệt ở khu vực trung tâm, khiến nỗi lo về khả năng tiếp cận nhà ở trong tương lai của người dân thêm chất chồng.

Với tốc độ tăng chóng mặt này, khoảng cách giữa giá nhà đất và thu nhập của người dân đang ngày càng giãn rộng.

Sát thị trường hơn: Nhưng người dân và ngân sách cùng “gánh”

GS. Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường (nay là Bộ Nông nghiệp và Môi trường) cho rằng cần thận trọng với mức độ “tiệm cận” giá thị trường: Bảng giá đất phải phản ánh giá phổ biến, chứ không phải là giá cao nhất. Nếu đưa bảng giá lên quá nhanh để ‘sát thị trường’ mà không tính đến khả năng chi trả, thì người dân và Nhà nước đều gặp khó. Giá bồi thường tăng, thuế phí tăng, còn nhà đầu tư thì chịu áp lực vốn đầu vào lớn hơn.

Theo ông Võ, việc chuyển sang 17 khu vực có thể thu hẹp khoảng cách giữa bảng giá và thị trường, song cũng làm gia tăng phân hóa giữa nội đô và ngoại thành.

Ở trung tâm, giá tăng nhẹ khoảng 2 - 5%, nhưng vùng ven có thể tăng 20 - 25%. Đây là biểu hiện tất yếu của đô thị hóa, nhưng cũng là thách thức vì vùng ven là nơi tập trung nhu cầu ở thực của người dân thu nhập trung bình, thấp.

Thực tế, bảng giá đất không chỉ là công cụ kỹ thuật mà còn là “đòn bẩy tâm lý” trên thị trường. Khi Nhà nước điều chỉnh bảng giá tăng, nhiều người dân mặc nhiên cho rằng giá thị trường cũng sẽ tăng tương ứng. Điều này từng xảy ra trong các giai đoạn điều chỉnh bảng giá trước, khiến giá nhà ở thương mại, giá đấu giá đất tăng theo dây chuyền.

Trong bảng giá đất hiện hành (giai đoạn 2020 - 2024), giá được quy định theo 30 quận, huyện và thường áp dụng theo 4 vị trí: Mặt tiền, hẻm chính, hẻm phụ và khu vực sâu. Cách làm này đơn giản, thuận tiện quản lý, nhưng bộc lộ hạn chế: Chỉ cần một tuyến phố nằm trên ranh giới giữa hai quận, giá đất có thể chênh hàng trăm triệu đồng mỗi mét vuông.

Với cách định giá mới, một khu vực có thể bao gồm nhiều quận, huyện lân cận có đặc điểm tương đồng. Ví dụ, khu vực quanh vành đai 3 có thể bao trùm các phần đất thuộc Cầu Giấy, Nam Từ Liêm, Thanh Xuân, Hà Đông,... những nơi có mức độ đô thị hóa tương đương. Nhờ đó, bảng giá phản ánh giá trị không gian kinh tế đô thị thay vì ranh giới hành chính.

Tuy nhiên, hệ quả là sự phân hóa mạnh hơn giữa “vùng giá cao” và “vùng giá thấp”. Ở khu vực trung tâm, giá tăng nhẹ để giữ ổn định, nhưng ở vùng ven - nơi hạ tầng mới phát triển, mức tăng cao có thể khiến chi phí đền bù, đấu giá, đầu tư dự án tăng theo.

“Ngân sách địa phương có thể phải chi nhiều hơn cho các dự án công. Trong khi đó, doanh nghiệp đầu tư bất động sản sẽ tính lại giá đầu vào, còn người dân mua nhà cuối cùng vẫn là người trả tiền,” Phó Chủ tịch VNREA nhận xét.

Ngoài ra, ông Đính cũng lưu ý rằng bảng giá tăng không đồng nghĩa tăng thuế. Thành phố cần điều tiết mềm bằng cách rà soát lại các khoản thu liên quan, nhất là thuế sử dụng đất phi nông nghiệp và lệ phí trước bạ, để tránh tạo cú sốc cho người dân.

“Mục tiêu không phải là nâng giá, mà là minh bạch hóa giá trị đất. Khi người dân thấy bảng giá phản ánh đúng thực tế, niềm tin thị trường sẽ được củng cố,” ông nói.

×