Doanh nghiệp bất động sản “né” nhà giá rẻ vì chi phí đầu vào cao

Lý do bùng nổ chung cư 100 triệu đồng/m2, lệch cung nhà giá rẻ

Theo số liệu của VARS, thời điểm 2014 - 2015, giá bán sơ cấp trung bình một căn hộ chung cư tại Hà Nội chỉ dao động khoảng 18 - 25 triệu đồng/m2 thì đến quý 2/2025, con số này đã vọt lên khoảng 75 - 80 triệu đồng/m2.

Ở nhiều dự án cao cấp, giá chào bán đã cán mốc 100 - 150 triệu đồng/m2, thậm chí có nơi còn cao hơn nữa. Như vậy, trong vòng 10 năm, giá căn hộ đã tăng gấp 3 lần. Điều này đã kéo thị trường thành 'kim tự tháp ngược', nhà giá rẻ gần như vắng bóng.

Thống kê từ các sàn giao dịch cho thấy, từ năm 2019 đến nay, mặt bằng giá chung cư tại Hà Nội đã tăng thêm 80 - 90%. Riêng năm 2024, giá sơ cấp nhảy vọt hơn 30% bất chấp thanh khoản giảm.

Tại diễn đàn về bất động sản mới đây, ông Nguyễn Xuân Bính, Phó Tổng giám đốc Cienco 5 Land cho rằng có nhiều nguyên nhân khiến giá nhà tại Hà Nội và TP. HCM tăng đột biến từ đầu 2023 đến nay. Theo ông, đây là hệ quả thị trường thiếu nguồn cung nhà thương mại trong 4 - 5 năm qua.

Ông Bính cho biết, theo quy định, doanh nghiệp chỉ được phát triển dự án nhà ở thương mại khi có quyền sử dụng đất ở. Quy định này khiến nhiều dự án bị đình trệ; không ít chủ đầu tư đã chuẩn bị quỹ đất nhưng chưa thể triển khai do không có đất ở.

Bên cạnh đó, Luật Đất đai 2024 quy định việc xác định giá đất theo nguyên tắc thị trường, dẫn đến chi phí đất tăng mạnh.

Doanh nghiệp cũng nêu lên vướng mắc từ thủ tục hành chính kéo dài. Ông Bính dẫn thực tế tại Cienco 5 Land, có dự án mất tới 5 - 10 năm để hoàn tất thủ tục giao đất, xác định giá đất và nộp tiền sử dụng đất. Trong giai đoạn chờ đợi, chi phí tài chính cho hoạt động đầu tư không ngừng tăng cùng lạm phát, kéo giá thành sản phẩm đi lên.

Bản chất nhà đầu tư như chúng tôi không muốn tăng giá nhà, bởi tăng giá sẽ rất khó bán. Và tâm lý chung là không muốn làm nhà ở cao cấp vì phân khúc này có rủi ro rất lớn.

Ở góc nhìn vĩ mô, PGS.TS Trần Đình Thiên, Thành viên Tổ Tư vấn Thủ tướng Chính phủ, nguyên Viện trưởng Viện Kinh tế Việt Nam cho rằng, cần xác định rõ cấu trúc thị trường để tháo gỡ những điểm nghẽn cốt lõi.

"Hiện vẫn còn nhiều dự án tồn đọng vì thủ tục pháp lý ách tắc - đây là điểm nghẽn của điểm nghẽn. Khi thị trường còn nhiều bất thường, xử lý dứt điểm vấn đề này sẽ là một đột phá", ông Thiên nói.

Ông cũng chỉ ra thực trạng cấu trúc thị trường còn méo mó, bị chuyển dịch sang thị trường đầu cơ, quản trị theo lợi ích nhóm. Trong khi đó, hàng loạt luật quan trọng phải sửa đổi, khiến thị trường khó ổn định.

Theo ông Thiên, cần phân tích kỹ để đánh giá tính phù hợp của Luật Kinh doanh Bất động sản năm 2023, Luật Đất đai sau sửa đổi cũng như cơ chế vận hành trong mô hình chính quyền 2 cấp mới còn nhiều vướng mắc về thẩm quyền giải quyết dự án.

"Các bên cần sự vào cuộc quyết liệt, bắt đầu từ những dự án tồn đọng, với cách tiếp cận khác biệt và can đảm phá vỡ những rào cản hiện hữu. Nếu không, mục tiêu phục hồi và phát triển thị trường bất động sản sẽ rất khó đạt được trong bối cảnh nhiều bất thường hiện nay", ông Thiên nhấn mạnh.

×