Mua đất dự án Vita Riverside, khách hàng "cầm dao đằng lưỡi"?

Chưa đủ pháp lý đã "liều" rao bán

Thời gian qua, nhiều thông tin rao bán đất nền tại dự án Vita Riverside, tại phường Vĩnh Tân, thị xã Tân Uyên, tỉnh Bình Dương được quảng cáo rầm rộ, nhiều nhân viên tổ chức nhiều điểm phát tờ rơi, chèo kéo khách hàng.

Theo thông tin quảng cáo, dự án Vita Riverside được Công ty TNHH phát triển hạ tầng và bất động sản Tạo Tín Phát (Công ty Tạo Tín Phát), có trụ sở tại 105 Bình Quới, phường 27, quận Bình Thạnh, TP.HCM đứng ra phân phối 218 nền đất (diện tích từ 64 – 100m2/nền), với giá khoảng 14,2 triệu đồng/m2 và có 2 phương thức thanh toán: Thanh toán trả chậm không lãi suất và thanh toán nhanh.

Cụ thể, phương thức thanh toán trả chậm không lãi suất được chia làm 8 đợt, khách hàng đặt cọc 50 triệu đồng/nền, sau 7 ngày sẽ ký "Hợp đồng nguyên tắc chuyển nhượng quyền sử dụng đất" và thanh toán 40% giá trị nền đất bao gồm cả tiền đặt cọc. Các đợt thanh toán tiếp theo cách 30 ngày tuỳ theo tỷ lệ mà công ty đưa ra và tới đợt thứ 7, khi khách hàng đã thanh toán 95% giá trị nền đất mới được ký "Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất".

Còn phương thức thanh toán nhanh là khách hàng ký "Hợp đồng nguyên tắc chuyển nhượng quyền sử dụng đất" và thanh toán luôn 95% giá trị nền đất sau 7 ngày đặt cọc, nhưng phải đến 6 tháng sau mới được ký "Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất".

Trước những thông tin quảng cáo "có cánh" trên, PV đã vào cuộc tìm hiểu và được biết, dự án Vita Riverside có tên chính thức là Khu nhà ở Tuấn Điền Phúc do Công ty TNHH MTV Tuấn Điền Phúc (Công ty Tuấn Điền Phúc) làm chủ đầu tư tại phường Vĩnh Tân, thị xã Tân Uyên, tỉnh Bình Dương.

Khu đất nơi thực hiện dự án Vita Riverside được Công ty Tuấn Điền Phúc nhận chuyển nhượng 8 giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (36.744m2) từ ông Nguyễn Văn Bình và bà Đỗ Bích Hồng ngụ tại TP.HCM thông qua Hợp đồng chuyển nhượng ký ngày 12/3/2020 tại Văn phòng công chứng Nguyễn Thị Hộp, tỉnh Bình Dương với mức giá 38 tỷ đồng.

Đại diện Sở Xây dựng tỉnh Bình Dương cho biết, dự án Khu nhà ở Tuấn Điền Phúc đến nay chưa được Sở cấp Giấy phép xây dựng theo quy định. Thanh tra Sở Xây dựng đã kiểm tra và phát hiện chủ đầu tư dự án Khu nhà ở Tuấn Điền Phúc tổ chức thi công hạ tầng kỹ thuật trái phép tại dự án và đã xử phạt vi phạm hành chính tại Quyết định số 78/QĐ-XPVPHC ngày 20/5/2020.

Bên cạnh đó, Sở Xây dựng tỉnh Bình Dương đến nay vẫn chưa có văn bản xác nhận chủ đầu tư dự án Khu nhà ở Tuấn Điền Phúc được huy động vốn cho phát triển nhà ở thương mại theo quy định.

Về biện pháp ngăn chặn tình trạng mua bán nhà ở khi chưa đủ điều kiện, ngày 22/2/2019, Sở Xây dựng tỉnh Bình Dương đã có Công văn số 585/SXD-TTrXD về việc đề nghị chủ đầu tư các dự án phải hoàn chỉnh thủ tục theo quy định trước khi đưa sản phẩm vào giao dịch, mở bán dự án, gửi tất cả các chủ đầu tư dự án bất động sản trên địa bàn để thực hiện. 

Riêng đối với việc Công ty TNHH MTV Tuấn Điền Phúc bán sản phẩm khi chưa đủ điều kiện theo quy định, Sở Xây dựng cho biết sẽ kiểm tra và xử lý vi phạm (nếu có) theo quy định pháp luật.  

Mặc dù chưa đủ pháp lý, chưa được phép mở bán, huy động vốn nhưng Công ty Tuấn Điền Phúc và Công ty Tạo Tín Phát đã bắt tay nhau, thu tiền, huy động vốn trái phép từ khách hàng dưới nhiều hình thức.

Có một thực tế, trong hàng trăm dự án đất nền đang triển khai khắp tỉnh Bình Dương, nhiều chủ đầu tư, vì nhiều lý do như nguồn lực kinh tế yếu, áp lực giải ngân và vay ngân hàng… đã nhắm mắt làm liều, thực hiện việc huy động vốn từ khách hàng sai quy định pháp luật.

Khách hàng "nắm dao đằng lưỡi" khi giao dịch

Hiện phương thức thanh toán cho các giao dịch được các chủ đầu tư dự án ưa thích nhất là hình thức ký "Hợp đồng nguyên tắc chuyển nhượng quyền sử dụng đất". Đây thật ra là hình thức huy động vốn (không mất lãi) được nhiều chủ đầu tư lẫn đơn vị ký hợp tác phân phối sản phẩm với chủ đầu tư đang áp dụng (đơn cử như dự án Khu nhà ở Tuấn Điền Phúc).

Với loại hợp đồng này thì khách hàng phải thanh toán luôn 95% giá trị nền đất sau 7 ngày đặt cọc, nhưng phải đến 6 tháng sau mới được ký "Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất".

Theo luật sư Lê Bá Thường - Đoàn luật sư TP.HCM, khách hàng chẳng khác gì "cầm dao đằng lưỡi" với loại hợp đồng này khi mua đất.

"Hiện nay, để "lách luật" nhiều chủ đầu tư và đơn vị phân phối xây dựng ra cái gọi là "Hợp đồng góp vốn", "Hợp đồng nguyên tắc chuyển nhượng quyền sử dụng đất" để giao dịch với khách hàng. Thực tế, với những hợp đồng mang tính chất "lách luật" như thế này, khi xảy ra vấn đề tranh chấp thì khách hàng là người chịu thiệt vì đây là một hợp đồng giả.

Chưa kể khi giao dịch được xác lập bằng hình thức ký ghi nhớ bằng hai loại hợp đồng trên, nhiều khách hàng không am hiểu về luật dễ "ôm hận" khi thực hiện ký kết, đặt cọc, chuyển tiền với đối tác phân phối mà không phải chủ đầu tư" – luật sư Thường phân tích.

Trước đó, Công an tỉnh Bình Dương nhận định, hiện nay, khách hàng, nhà đầu tư mua đất nền, dự án bất động sản rất "ngây thơ", dễ tính khi chẳng cần hỏi nguồn gốc xuất xứ, tính hợp pháp, pháp lý của dự án ra sao. Họ chỉ nghe theo lời quảng cáo đầy hoa mỹ của chủ đầu tư và các đơn vị môi giới mà ào ào đóng tiền mua.

Công an Bình Dương khẳng định, hiện nay Chính phủ đã nghiêm cấm các hành vi phân lô, bán nền tại các dự án khi chưa hoàn thiện cơ sở hạ tầng kỹ thuật và bắt buộc dự án phải được xây thô mới đủ điều kiện mở bán.

Cũng theo Công an tỉnh Bình Dương, theo quy định hiện hành, các thể loại hợp đồng giữ chỗ, hợp đồng góp vốn, hợp đồng nguyên tắc đều không có giá trị pháp lý và khi xảy ra sự cố như dự án không thể triển khai được thì người chịu thiệt hại là khách hàng.

Công an tỉnh Bình Dương ghi nhận, những năm gần đây, lực lượng công an đã tiếp nhận nhiều đơn khiếu nại, tố cáo của người dân khi mua đất nền tại các dự án bất động sản trên địa bàn tỉnh.